Phát triển nhà ở cho thuê là xu hướng phổ biến tại nhiều quốc gia phát triển và là chính sách cần thiết đối với Việt Nam, nhưng số lượng doanh nghiệp tham gia còn rất ít do bài toán tài chính nan giải. Theo ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Công ty Địa ốc Hoàng Quân, phần lớn doanh nghiệp bất động sản phát triển dự án để bán, thu hồi vốn ngay sau khi bàn giao sản phẩm, trong khi mô hình cho thuê có thời gian hoàn vốn kéo dài từ 15-20 năm.
Áp lực tài chính từ vốn vay và lãi suất
Ông Tuấn dẫn ví dụ, một dự án quy mô đầu tư khoảng 1.000 tỷ đồng chủ yếu sử dụng vốn vay ngân hàng với thời hạn vay chỉ khoảng 5 năm, trong khi quá trình triển khai đã mất nhiều năm. Điều này khiến doanh nghiệp chịu áp lực tài chính rất lớn trước khi dự án tạo ra dòng tiền. Chênh lệch giữa chi phí vốn và nguồn thu từ cho thuê cũng làm mô hình này thiếu hấp dẫn: với căn hộ trị giá 1 tỷ đồng, lãi suất vay 10%/năm thì chi phí lãi vay gần 10 triệu đồng/tháng, trong khi giá cho thuê chỉ khoảng 5 triệu đồng/tháng. Tại một số thị trường phát triển, nguồn thu từ cho thuê có thể cao hơn chi phí vốn, tạo điều kiện vận hành hiệu quả hơn.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, cũng băn khoăn về lãi vay. Một dự án cho thuê quy mô 1.000 căn hộ với tổng vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng, nếu vay 800 tỷ đồng với lãi suất 10%/năm và mất 6-7 năm hoàn tất thủ tục, xây dựng thì riêng chi phí lãi vay đã lên tới hàng trăm tỷ đồng. Khi dự án đi vào khai thác, dòng tiền từ cho thuê khó bù đắp chi phí vốn, doanh nghiệp khó "sống" nổi.
Điểm nghẽn về dòng vốn và chu kỳ đầu tư
Nhiều chuyên gia đồng tình rằng điểm nghẽn lớn nhất của nhà ở cho thuê là sự lệch pha giữa dòng vốn và chu kỳ đầu tư. Nhà ở để bán có thể thu hồi vốn sau khi bàn giao, nhưng nhà ở cho thuê phải mất khoảng 20-30 năm. Doanh nghiệp chủ yếu vay vốn ngắn hoặc trung hạn với lãi suất cao, khoảng cách quá lớn giữa thời gian vay và hoàn vốn làm giảm sức hấp dẫn của mô hình này.
Ông Nguyễn Ngọc Hòa, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TPHCM (HUBA), phân tích: doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở có thể vay vốn ngân hàng, bán sản phẩm để thu hồi vốn, trả nợ và tiếp tục dự án mới. Nhưng nếu chuyển sang mô hình cho thuê, doanh nghiệp không còn thu tiền một lần mà phải thu dần từ tiền thuê nhà. Ông nhấn mạnh: "Đây là bài toán kép với cộng đồng doanh nghiệp, buộc chủ đầu tư phải tính toán."
Giải pháp từ cơ chế ưu đãi và khung pháp lý
Luật sư Phạm Thanh Tuấn (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) cho rằng muốn doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở cho thuê thì trước hết phải giải được bài toán đầu tư. Loại hình này có vốn đầu tư rất lớn nhưng thời gian thu hồi vốn kéo dài hàng chục năm. Nếu chỉ yêu cầu doanh nghiệp cho thuê với giá thấp mà không có cơ chế tài chính phù hợp thì rất khó tạo động lực phát triển nguồn cung.
Một mô hình đáng tham khảo là cơ chế vừa được HĐND TP Hà Nội ban hành: phần nhà ở cho thuê được hưởng ưu đãi về đất đai, hạ tầng và thủ tục đầu tư, đồng thời chủ đầu tư được phép dành tối đa 50% số căn hộ để phát triển nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường, 50% còn lại để cho thuê. Đây là cơ chế "lấy nhà ở thương mại nuôi nhà ở cho thuê", giúp doanh nghiệp có nguồn thu ngay từ giai đoạn đầu để bù đắp chi phí đầu tư, thay đổi tư duy "đầu tư tiền lớn, thu tiền lẻ".
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng cần hai chính sách quyết định: miễn tiền sử dụng đất đối với phần nhà ở cho thuê (tương tự nhà ở xã hội) và hỗ trợ tín dụng trong toàn bộ thời gian hoàn vốn của dự án. Ông nói: "Nếu chỉ hỗ trợ vài năm đầu rồi chuyển sang lãi suất thương mại thì doanh nghiệp rất khó trụ được. Chính sách tín dụng ưu đãi cần kéo dài tương ứng với thời gian hoàn vốn của dự án." Ông cũng đề xuất cho phép chủ đầu tư bán một phần sản phẩm để sớm thu hồi vốn, phần còn lại dành cho thuê.
Khung pháp lý rõ ràng về quyền và trách nhiệm
Bên cạnh chính sách tài chính, nhiều chuyên gia cho rằng cần khung pháp lý rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư. TP Hà Nội đã đi đầu trong việc quy định tương đối đầy đủ các quyền này. Theo đó, chủ đầu tư được hưởng ưu đãi, được chấm dứt hợp đồng khi bên thuê vi phạm hoặc hết thời hạn thuê, được định kỳ rà soát điều kiện người thuê. Ngược lại, doanh nghiệp phải bảo đảm chất lượng công trình, tổ chức quản lý vận hành, bảo trì dự án, triển khai đúng tiến độ; nếu vi phạm có thể bị thu hồi ưu đãi hoặc chấm dứt dự án. Giá cho thuê không được vượt khung giá do UBND thành phố ban hành.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn đề xuất chính sách cần khuyến khích hợp đồng thuê trung và dài hạn thay vì ký từng năm như hiện nay. Hợp đồng dài hạn giúp người thuê yên tâm ổn định cuộc sống, còn chủ đầu tư có cơ sở xây dựng kế hoạch khai thác, vận hành và thu hồi vốn bền vững. Ông nhấn mạnh: "Nhà ở cho thuê không chỉ là hoạt động xây dựng rồi cho thuê, mà là hoạt động đầu tư, quản lý và vận hành trong suốt vòng đời dự án. Một khung chính sách tốt phải giúp doanh nghiệp yên tâm đầu tư dài hạn, đồng thời giúp người dân yên tâm lựa chọn thuê nhà như một giải pháp an cư ổn định và lâu dài."
