Gần đây, trên các trang mua bán bất động sản xuất hiện nhiều tin rao bán căn hộ chung cư cắt lỗ từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, hiện tượng này không phản ánh xu hướng chung của thị trường và không đồng nghĩa với việc giá chung cư đang giảm nhiệt. Cụm từ “cắt lỗ, giảm giá, bán gấp, bắt đáy” luôn thu hút sự chú ý của khách hàng, tạo cảm giác về một món hời, nhưng thực tế tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Chiêu trò 'cắt lỗ' ảo: Giảm lãi chứ không lỗ thực
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc chi nhánh CBRE Hà Nội, cho biết: “Không chỉ chung cư, nhiều người bán nhà phố và đất nền cũng thường xuyên dùng chiêu ’cắt lỗ‘ để hút khách. Với chung cư thứ cấp, kể cả khi chủ nhà có giảm giá bán thì đó cũng chỉ là giảm mức lãi kỳ vọng, chứ không thể đến mức lỗ.” Bà dẫn ví dụ: có căn rao cắt lỗ 200 triệu đồng nhưng khi thảo luận giá mới vỡ lẽ căn hộ này đắt hơn giá sơ cấp 200 triệu đồng. Như vậy không phải cắt lỗ mà là cắt lãi. Những căn hộ giảm giá so với lúc mua mới thực sự là cắt lỗ, còn nhiều căn nói cắt lỗ nhưng thực tế chủ nhà đã lãi gấp đôi, gấp ba, nên giảm giá một, hai trăm triệu không phải là nhiều.
Bà An nhấn mạnh: “Chiêu trò này gây nhiễu loạn, khiến người mua nhà không đạt được mục tiêu tìm kiếm sản phẩm hợp lý. Người mua cần tỉnh táo, tránh kỳ vọng quá nhiều vào khả năng mua được giá rẻ để bỏ qua những yếu tố quan trọng như chất lượng căn hộ, tính pháp lý hay khả năng thanh khoản, từ đó dễ gặp nhiều rủi ro.”
Nguyên nhân thực sự của cắt lỗ: Áp lực tài chính và lướt sóng thất bại
Theo ông Nguyễn Anh Quê, chuyên gia bất động sản, những căn hộ cắt lỗ thực sự thường đến từ nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, khi lãi suất tăng cao buộc phải giảm giá để thoát hàng, thu hồi vốn trả nợ ngân hàng. Hoặc do thị trường chung cư Hà Nội chững lại, những nhà đầu tư “lướt sóng” nhận thấy khó kiếm lời nhanh nên chấp nhận cắt lỗ nhẹ để chuyển hướng sang kênh khác.
Ông Quê nhận định: “Những hiện tượng này là bình thường và chỉ là số ít, không mang tính đại diện cho toàn bộ thị trường. Những nhà đầu tư mua trên 2 năm trở lên sẽ không phải cắt lỗ, có chăng chỉ là giảm giá để bán hàng.”
Phó Viện trưởng VARS IRE Phạm Thị Miền cũng cho rằng hiện tượng rao bán cắt lỗ chung cư chủ yếu xuất phát từ một bộ phận nhà đầu tư tham gia thị trường ở giai đoạn tăng “nóng”, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đặc biệt là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc. Khi đến kỳ trả nợ, trong bối cảnh lãi suất tăng, áp lực tài chính gia tăng, họ phải rao bán để cơ cấu lại dòng tiền. Bên cạnh đó, cũng có không ít trường hợp mua theo phong trào, mua chênh giá, nay buộc phải rao bán cắt lỗ khi việc “lướt sóng” không như kỳ vọng.
Dự báo: Cắt lỗ sẽ gia tăng nhưng chỉ ở nhóm đầu cơ
Bà Miền dự báo trong thời gian tới, hiện tượng “cắt lỗ” chung cư có thể xuất hiện nhiều hơn, nhưng chủ yếu tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, đặc biệt là những trường hợp bước vào giai đoạn phải trả cả gốc và lãi trong bối cảnh lãi suất tăng. Khi nguồn cung căn hộ ngày càng gia tăng, áp lực cạnh tranh về giá sẽ rõ nét hơn, khiến hiện tượng “cắt lỗ” xảy ra nhiều hơn ở các sản phẩm hình thành trong tương lai khi nhà đầu tư vừa chịu chi phí lãi vay kéo dài, vừa chưa có dòng tiền khai thác.
Lời khuyên cho người mua: Cẩn trọng, khảo giá và kiểm tra pháp lý
Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property, khuyến cáo người mua cần quan sát kỹ thị trường, khảo giá nhiều căn đã giao dịch trong cùng dự án hoặc khu vực để nắm được mặt bằng giá hiện tại. Với trường hợp chủ nhà thực sự giảm giá vì áp lực tài chính, người mua cần tìm hiểu kỹ căn nhà có những vấn đề tồn tại nào. Ví dụ một số tài sản giảm giá sâu do vị trí xa trung tâm, pháp lý yếu, khó cho thuê, phí dịch vụ cao, hạ tầng kỹ thuật chưa đồng bộ... Thông thường trong cùng một tòa hay dự án, các căn giảm giá thường tập trung vào nhóm diện tích quá nhỏ (căn studio) hoặc có tổng tiền lớn (3-4 phòng ngủ), vị trí xấu ở tầng quá thấp hoặc áp mái, gần phòng rác.
“Nếu lựa chọn bất động sản ’ngộp tài chính‘, người mua cần tính toán kỹ phần nghĩa vụ tài chính còn lại cũng như tổng chi phí sở hữu gồm cả thuế phí sang nhượng, lãi vay, tiến độ bàn giao nhà nếu dự án vẫn trong quá trình xây dựng”, ông Toản đưa ra lời khuyên.
Nhà đầu tư cần tránh lạm dụng đòn bẩy và hướng đến nắm giữ dài hạn
Bà Phạm Thị Miền khuyến nghị nhà đầu tư để hạn chế rủi ro thì không nên lạm dụng đòn bẩy tài chính, chỉ nên vay vốn ở tỷ lệ phù hợp với khả năng tạo dòng tiền và sức chịu đựng tài chính trong trung và dài hạn. Bên cạnh đó, ngoài yếu tố pháp lý là yêu cầu bắt buộc, nhà đầu tư cần tránh mua các sản phẩm không đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, thiếu khả năng khai thác cho thuê. Đồng thời chỉ tham gia thị trường với mục tiêu nắm giữ trong khoảng 3 năm trở lên và cần đảm bảo trụ được nếu có bất cứ “biến cố vĩ mô” nào xảy ra.
“Tôi muốn lưu ý thêm rằng thị trường đang được nắn chỉnh theo hướng rõ nét, với các yêu cầu ngày càng cao về tính minh bạch. Chính vì vậy nhà đầu tư cần lưu ý, cuộc chơi sẽ dành cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp hơn, nghiêm túc hơn, việc kỳ vọng vào ’lướt sóng‘ sẽ ngày càng khó”, bà Miền nhấn mạnh.
