Hiện tượng rao bán cắt lỗ chung cư: Thực hư và chiêu trò
Gần đây, trên các trang mua bán bất động sản xuất hiện nhiều tin rao bán căn hộ chung cư cắt lỗ từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, điều này không phản ánh xu hướng chung của thị trường và không đồng nghĩa với việc giá chung cư đang giảm nhiệt.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc chi nhánh CBRE Hà Nội, cho biết: “Không chỉ chung cư, nhiều người bán nhà phố và đất nền cũng thường xuyên dùng chiêu ’cắt lỗ‘ để hút khách. Với chung cư thứ cấp, kể cả khi chủ nhà có giảm giá bán thì đó cũng chỉ là giảm mức lãi kỳ vọng, chứ không thể đến mức lỗ.” Bà dẫn chứng: có căn rao cắt lỗ 200 triệu đồng nhưng khi thảo luận mới biết căn hộ đó đắt hơn giá sơ cấp 200 triệu đồng, tức là cắt lãi chứ không phải cắt lỗ. Những căn hộ thực sự cắt lỗ là giảm giá so với giá mua ban đầu, còn nhiều căn rao cắt lỗ nhưng chủ nhà đã lãi gấp đôi, gấp ba, nên giảm một hai trăm triệu không đáng kể.
Nguyên nhân thực sự của hiện tượng cắt lỗ
Theo ông Nguyễn Anh Quê, chuyên gia bất động sản, những căn hộ cắt lỗ thực sự thường đến từ các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi lãi suất tăng cao, họ buộc phải giảm giá để thoát hàng, thu hồi vốn trả nợ ngân hàng. Ngoài ra, thị trường chung cư Hà Nội chững lại khiến các nhà đầu tư lướt sóng khó kiếm lời nhanh, chấp nhận cắt lỗ nhẹ để chuyển hướng.
Ông Quê nhận định: “Những hiện tượng này là bình thường và chỉ là số ít, không mang tính chất đại diện cho toàn bộ thị trường. Những nhà đầu tư mua trên 2 năm trở lên sẽ không phải cắt lỗ, có chăng chỉ là giảm giá để bán hàng.”
Phó Viện trưởng VARS IRE Phạm Thị Miền cũng cho rằng hiện tượng rao bán cắt lỗ chủ yếu xuất phát từ nhóm nhà đầu tư tham gia thị trường giai đoạn tăng nóng, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đặc biệt là các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc. Khi đến kỳ trả nợ, lãi suất tăng, họ buộc phải rao bán để cơ cấu dòng tiền. Bên cạnh đó, nhiều trường hợp mua theo phong trào, mua chênh giá, nay phải cắt lỗ khi lướt sóng không như kỳ vọng.
Cẩn trọng trước chiêu trò và rủi ro khi mua nhà cắt lỗ
Bà Nguyễn Hoài An cảnh báo: “Chiêu trò này gây nhiễu loạn, khiến người mua nhà không đạt được mục tiêu tìm kiếm sản phẩm hợp lý. Người mua cần tỉnh táo, tránh kỳ vọng quá nhiều vào khả năng mua được giá rẻ để bỏ qua những yếu tố quan trọng như chất lượng căn hộ, tính pháp lý hay khả năng thanh khoản, từ đó dễ gặp nhiều rủi ro.”
Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property, khuyến cáo người mua cần quan sát kỹ thị trường, khảo giá nhiều căn đã giao dịch trong cùng dự án hoặc khu vực để nắm mặt bằng giá. Với trường hợp chủ nhà giảm giá vì áp lực tài chính, người mua cần tìm hiểu kỹ các vấn đề tồn tại của căn nhà như vị trí xa trung tâm, pháp lý yếu, khó cho thuê, phí dịch vụ cao, hạ tầng kỹ thuật chưa đồng bộ. Thông thường, các căn giảm giá tập trung vào nhóm diện tích quá nhỏ (studio) hoặc tổng tiền lớn (3-4 phòng ngủ), vị trí xấu ở tầng thấp hoặc áp mái, gần phòng rác.
Ông Toản lưu ý: “Nếu lựa chọn bất động sản ’ngộp tài chính‘, người mua cần tính toán kỹ phần nghĩa vụ tài chính còn lại cũng như tổng chi phí sở hữu gồm thuế phí sang nhượng, lãi vay, tiến độ bàn giao nhà nếu dự án vẫn trong quá trình xây dựng.”
Dự báo và lời khuyên cho nhà đầu tư
Bà Phạm Thị Miền dự báo trong thời gian tới, hiện tượng cắt lỗ chung cư có thể xuất hiện nhiều hơn, nhưng chủ yếu tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao, đặc biệt là những trường hợp phải trả cả gốc và lãi trong bối cảnh lãi suất tăng. Khi nguồn cung căn hộ gia tăng, áp lực cạnh tranh về giá sẽ rõ nét hơn, khiến hiện tượng cắt lỗ xảy ra nhiều hơn ở các sản phẩm hình thành trong tương lai khi nhà đầu tư vừa chịu chi phí lãi vay kéo dài, vừa chưa có dòng tiền khai thác.
Bà Miền khuyến nghị nhà đầu tư không nên lạm dụng đòn bẩy tài chính, chỉ nên vay vốn ở tỷ lệ phù hợp với khả năng tạo dòng tiền và sức chịu đựng tài chính trong trung và dài hạn. Bên cạnh yếu tố pháp lý bắt buộc, nhà đầu tư cần tránh mua các sản phẩm không đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, thiếu khả năng khai thác cho thuê. Đồng thời chỉ tham gia thị trường với mục tiêu nắm giữ từ 3 năm trở lên và đảm bảo trụ được nếu có biến cố vĩ mô.
Bà nhấn mạnh: “Thị trường đang được nắn chỉnh theo hướng rõ nét, với các yêu cầu ngày càng cao về tính minh bạch. Cuộc chơi sẽ dành cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp hơn, nghiêm túc hơn, việc kỳ vọng vào ’lướt sóng‘ sẽ ngày càng khó.”
