Miễn Thuế Thu Nhập Cá Nhân Cho Thuê Bất Động Sản: Ngưỡng Doanh Thu Tăng Lên 500 Triệu Đồng/Năm
Theo quy định mới vừa được ban hành, cá nhân tham gia hoạt động cho thuê bất động sản sẽ được hưởng mức miễn thuế thu nhập cá nhân đáng kể. Cụ thể, nếu tổng doanh thu từ việc cho thuê trong một năm không vượt quá 500 triệu đồng, cá nhân đó sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Đây là một bước tiến lớn so với quy định cũ, khi ngưỡng doanh thu chỉ dừng ở mức 100 triệu đồng/năm.
Chi Tiết Về Mức Trừ Và Cách Áp Dụng
Nghị định mới không chỉ nâng cao ngưỡng miễn thuế mà còn quy định rõ ràng cách áp dụng mức trừ 500 triệu đồng đối với các cá nhân sở hữu nhiều bất động sản cho thuê tại các địa điểm khác nhau. Theo đó, mỗi cá nhân được trừ tối đa 500 triệu đồng doanh thu mỗi năm trước khi tính thuế thu nhập cá nhân. Mức trừ này có thể áp dụng cho một hoặc một số hợp đồng cho thuê do cá nhân tự lựa chọn.
Trong trường hợp hợp đồng được lựa chọn ban đầu chưa sử dụng hết mức trừ 500 triệu đồng, cá nhân có quyền tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê khác để áp dụng phần mức trừ còn lại. Quá trình này sẽ tiếp diễn cho đến khi tổng mức trừ trong năm đạt đủ 500 triệu đồng.
Quy Định Về Khai Thuế Và Nộp Thuế Thay
Đối với các trường hợp bên thuê thực hiện khai thuế và nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê, hợp đồng cho thuê bất động sản phải quy định rõ nội dung về việc khai thay, nộp thay thuế. Đồng thời, hợp đồng cũng cần nêu rõ phần doanh thu được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân.
Nếu hợp đồng đã quy định việc khai thay, nộp thay nhưng mức trừ chưa đủ 500 triệu đồng, cá nhân vẫn có thể tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê khác để áp dụng phần mức trừ còn lại. Điều này đảm bảo tính linh hoạt và công bằng trong việc thực hiện nghĩa vụ thuế.
Cách Xác Định Doanh Thu Tính Thuế
Nghị định cũng đưa ra hướng dẫn chi tiết về cách xác định doanh thu tính thuế. Doanh thu được xác định theo số tiền thuê mà bên thuê trả theo từng kỳ thanh toán trong hợp đồng. Đối với trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm, số tiền thuê sẽ được phân bổ tương ứng cho từng năm để xác định doanh thu và nghĩa vụ thuế của từng năm.
Phương Thức Thực Hiện Nghĩa Vụ Thuế
Cá nhân cho thuê bất động sản có hai phương thức để thực hiện nghĩa vụ thuế: tự kê khai thuế hoặc thỏa thuận để tổ chức, cá nhân thuê nhà thực hiện khai và nộp thuế thay. Nếu cá nhân trực tiếp thực hiện kê khai, họ có thể lựa chọn khai thuế 2 lần trong năm (lần 1 trước ngày 31/7 và lần 2 trước ngày 31/1 năm sau) hoặc khai một lần cho cả năm trước ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo.
Hồ sơ khai thuế được nộp tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê. Trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trong cùng một tỉnh hoặc thành phố, có thể nộp một tờ khai tổng hợp tại một cơ quan thuế quản lý nơi có bất động sản cho thuê.
Điều Chỉnh Cho Hợp Đồng Hiện Có
Đáng chú ý, đối với các hợp đồng cho thuê bất động sản phát sinh trước ngày 1/1/2026, nếu thời hạn còn lại của hợp đồng hơn 6 tháng, người nộp thuế sẽ được điều chỉnh mức doanh thu không chịu thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo ngưỡng doanh thu mới.
Theo quy định, trường hợp doanh thu từ hoạt động cho thuê trong năm từ 500 triệu đồng trở xuống thì thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp. Nếu người nộp thuế đã nộp thuế theo quy định cũ nhưng sau khi áp dụng ngưỡng doanh thu mới dẫn đến phát sinh số thuế nộp thừa thì sẽ được xử lý theo quy định về tiền thuế nộp thừa.
Kỳ Vọng Và Tác Động
Việc nâng ngưỡng doanh thu miễn thuế và bổ sung các quy định linh hoạt về kê khai, xác định doanh thu được kỳ vọng sẽ giảm bớt gánh nặng nghĩa vụ thuế. Đồng thời, điều này cũng tạo thuận lợi hơn cho cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản quy mô nhỏ và vừa, giúp thúc đẩy thị trường bất động sản cho thuê phát triển bền vững.
