Bùng Nổ Đại Dự Án: Kỷ Nguyên Phân Lô Bán Nền Nhỏ Lẻ Dần Khép Lại
Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới với sự xuất hiện ồ ạt của các đại dự án quy mô khổng lồ từ Bắc vào Nam. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Nhà ở tại CBRE Việt Nam, nhận định rằng kỷ nguyên của các dự án phân lô bán nền quy mô nhỏ, thiếu quy hoạch bài bản đang dần khép lại. Thay vào đó, sân chơi này ngày càng thu hút các "đại bàng" ngành địa ốc với năng lực tài chính vững mạnh và tầm nhìn phát triển dài hạn.
Làn Sóng Đại Dự Án Trải Dài Khắp Cả Nước
Năm 2025 đánh dấu một cột mốc quan trọng khi hàng loạt đại dự án được khởi động, tái khởi động hoặc công bố kế hoạch triển khai với quy mô lên đến hàng trăm, thậm chí hàng nghìn hecta. Tại khu vực phía Bắc, Hà Nội tiếp tục là tâm điểm với hai dự án đặc biệt lớn khởi công cùng ngày 19/12/2025.
Trục Đại lộ cảnh quan sông Hồng có tổng mức đầu tư khoảng 855.000 tỷ đồng và diện tích quy hoạch lên tới 11.000 ha. Song song đó, Khu đô thị thể thao Vinhomes Olympic cũng được triển khai với tổng vốn đầu tư hơn 925.000 tỷ đồng trên diện tích hơn 9.000 ha. Các dự án này không chỉ làm nóng thị trường mà còn định hình lại không gian đô thị trong trung và dài hạn.
Khu vực vệ tinh Hà Nội cũng ghi nhận thêm những dự án quy mô lớn như Trump International Hưng Yên tại Khoái Châu với diện tích gần 1.000 ha, kết hợp sân golf, đô thị thương mại – dịch vụ và không gian công cộng. Tại Bắc Ninh, Khu đô thị sinh thái Hồng Hạc City quy mô gần 198 ha chính thức khởi công, bổ sung thêm một khu đô thị mới vào vành đai phát triển công nghiệp – đô thị của vùng Thủ đô.
Những Siêu Dự Án Định Hình Không Gian Phát Triển
Đáng chú ý, Hạ Long Xanh tại Quảng Ninh được xem là dự án khu đô thị quy mô lớn nhất của Vingroup ở phía Bắc. Với tổng diện tích hơn 4.119 ha và tổng mức đầu tư ước tính khoảng 456.639 tỷ đồng (tương đương gần 18 tỷ USD), dự án này hướng tới cung cấp hơn 55.000 sản phẩm bao gồm căn hộ, condotel, shophouse, biệt thự và khách sạn. Hạ Long Xanh dự kiến đáp ứng quy mô dân số hơn 244.000 người và đóng vai trò định hình lại không gian phát triển đô thị khu vực Hạ Long – Cẩm Phả.
Cũng tại Quảng Ninh, Sun Group khởi công khu dịch vụ du lịch phức hợp cao cấp tại Khu kinh tế Vân Đồn với tổng mức đầu tư khoảng 51.636 tỷ đồng (tương đương 2 tỷ USD) trên diện tích quy hoạch khoảng 244 ha. Tiến dần về phía Nam, khu vực duyên hải miền Trung nổi lên với các đại đô thị ven biển và ven vịnh.
Tại Khánh Hòa, Khu đô thị ven vịnh Cam Ranh có quy mô hơn 1.250 ha và tổng vốn đầu tư trên 85.000 tỷ đồng, được khởi công cuối năm 2025, hướng tới hình thành một đô thị mới với quy mô dân số trên 230.000 người. Ở Quảng Trị, Sun Group đồng loạt khởi công ba khu đô thị hỗn hợp lớn gồm ven biển Nhật Lệ (276 ha), trung tâm Đồng Hới (212 ha) và phía Tây sông Lệ Kỳ (291 ha), tạo nên cụm dự án đô thị quy mô lớn hiếm thấy tại khu vực Bắc Trung Bộ.
Phía Nam Không Kém Phần Sôi Động
Ở phía Nam, Khu đô thị du lịch lấn biển Cần Giờ – Vinhomes Green Paradise quy mô 2.870 ha được khởi công ngày 19/4/2025 với tổng vốn đầu tư khoảng 10 tỷ USD. Dự án này không chỉ mở ra hướng phát triển đô thị lấn biển quy mô lớn cho TP.HCM mà còn gây chú ý với các công trình điểm nhấn, trong đó có tòa tháp 108 tầng cao 550 m. Vinhomes Green Paradise hiện là dự án bất động sản đang thu hút sự quan tâm đặc biệt tại thị trường phía Nam.
Tác Động Và Thách Thức Từ Làn Sóng Đại Dự Án
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, làn sóng đại dự án khẳng định vị thế của các chủ đầu tư lớn, đồng thời đặt ra nhiều thách thức và cơ hội cho thị trường. Các dự án này không chỉ đơn thuần cung cấp sản phẩm nhà ở mà còn đóng vai trò kiến tạo động lực kinh tế cho cả khu vực, thường gắn liền với các tuyến cao tốc huyết mạch, Vành đai 4, Vành đai 5 hoặc các cảng hàng không quốc tế mới hoàn thiện.
Thị hiếu tiêu dùng cũng đang có sự dịch chuyển rõ rệt, từ nhu cầu tìm kiếm nơi cư trú đơn thuần sang mong muốn thụ hưởng không gian sống và hệ sinh thái tiện ích toàn diện. Chỉ những quỹ đất quy mô lớn mới đủ điều kiện để phát triển đồng bộ các tiện ích như công viên, bệnh viện quốc tế, và hệ thống giáo dục liên cấp ngay trong nội khu.
Về tác động thị trường, ông Kiệt nhận định các đại dự án sẽ thiết lập mặt bằng giá mới cho khu vực xung quanh, đặc biệt khi được định vị ở phân khúc trung – cao cấp với hệ tiện ích "all-in-one". Quá trình hình thành các đô thị vệ tinh hoàn chỉnh cũng giúp giảm áp lực hạ tầng cho vùng lõi đô thị cũ thông qua mô hình thành phố đa cực.
Tuy nhiên, dòng vốn đầu tư có xu hướng tập trung cục bộ vào các điểm nóng này, dẫn đến nguy cơ thanh khoản của các dự án nhỏ lẻ hoặc đất nền tự phát khu vực lân cận bị suy giảm nếu không kết nối được hạ tầng đồng bộ. Ông Kiệt cảnh báo nguy cơ dư cung cục bộ ở phân khúc cao cấp, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế biến động hoặc lãi suất điều chỉnh tăng.
Thách Thức Về Tài Chính Và Quản Trị Dài Hạn
Ông Kiệt nhấn mạnh thách thức lớn nhất của các chủ đầu tư đại dự án nằm ở năng lực tài chính và quản trị dài hạn. Việc triển khai dự án trong chu kỳ 10–20 năm đòi hỏi dòng vốn bền bỉ, trong khi chỉ một vướng mắc nhỏ về pháp lý hay giải phóng mặt bằng cũng có thể ảnh hưởng đến toàn bộ tiến độ. Quan trọng hơn, xây dựng hạ tầng mới chỉ là điều kiện cần; khả năng thu hút cư dân, tạo việc làm và hình thành cộng đồng sống thực sự mới là điều kiện đủ để các đại đô thị thành công.
Đồng quan điểm, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng các chủ đầu tư cần lên kế hoạch vốn rõ ràng, phân tách rõ giai đoạn dùng vốn chủ sở hữu, vốn vay và vốn huy động từ thị trường. Ông nhấn mạnh: "Đại đô thị chỉ thành công khi chủ đầu tư nhìn được chu kỳ hấp thụ của thị trường trong 10-20 năm."
Dự án nên được phân kỳ theo nhu cầu thị trường, với giai đoạn đầu tập trung vào sản phẩm có thanh khoản cao và giai đoạn sau triển khai phân khúc cao cấp hơn. Các tài sản thương mại như trung tâm thương mại hay khách sạn nên được giữ lại để tạo nguồn thu ổn định dài hạn.
Về mặt bằng giá nhà, ông Kiệt cho rằng nguồn cung lớn từ các siêu đô thị khó có thể kéo giảm giá nhà trung bình. Trong bối cảnh Luật Đất đai 2024 áp dụng nguyên tắc giá đất theo thị trường, đẩy chi phí đền bù và tiền sử dụng đất lên cao, kết hợp với chi phí đầu tư hạ tầng tiện ích, giá thành sản phẩm khó có thể giảm thấp. Thay vì điều chỉnh giá, các chủ đầu tư sẽ ưu tiên "bình ổn" khả năng tiếp cận thông qua kéo dài tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc đa dạng phương án tài chính cho người mua.
