Thị trường M&A bất động sản Việt Nam bứt phá, đạt 2,5 tỷ USD năm 2025
Theo số liệu từ JLL Việt Nam, thị trường mua bán sáp nhập (M&A) bất động sản Việt Nam đã có sự cải thiện rõ rệt trong năm 2025, với tổng giá trị giao dịch ước tính xấp xỉ 2,5 tỷ USD. Diễn biến tích cực này phản ánh những tiến triển trong quy trình pháp lý và quy hoạch, cùng với sự phối hợp hiệu quả hơn giữa các bên tham gia thị trường.
Dòng vốn ưu tiên dự án pháp lý rõ ràng và quy hoạch xác định
Dòng vốn đầu tư tiếp tục tập trung vào các dự án có pháp lý minh bạch, quỹ đất đã được phê duyệt quy hoạch và lộ trình triển khai cụ thể. Trong đó, nhà đầu tư trong nước dẫn đầu về tần suất ở các giao dịch quy mô vừa và nhỏ, trong khi nhà đầu tư nước ngoài chú trọng vào các tài sản chiến lược thuộc phân khúc đô thị tích hợp, nhà ở cao cấp và bất động sản công nghiệp.
Logistics là động lực chính của hoạt động M&A
Trong nhóm bất động sản công nghiệp, logistics tiếp tục đóng vai trò then chốt thúc đẩy hoạt động M&A, phù hợp với xu hướng dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh. Ở miền Nam, các dự án hạ tầng như sân bay Long Thành, Vành đai 3, metro số 2 và cầu Phú Mỹ 2 đang mở rộng năng lực phát triển các trung tâm logistics quy mô lớn. Ở miền Bắc, năng lực kết nối liên tỉnh được củng cố thông qua Vành đai 4 vùng Thủ đô, các đoạn tuyến cao tốc Bắc – Nam phía Đông kết nối Ninh Bình – Hải Phòng – Quảng Ninh, cùng các dự án tăng cường tiếp cận cảng Lạch Huyện và các trục cao tốc trọng yếu, qua đó cải thiện liên kết chuỗi cung ứng giữa các cực công nghiệp.
Quy mô thị trường logistics và tỷ lệ lấp đầy ấn tượng
Theo báo cáo của JLL quý 4/2025, quy mô thị trường logistics được ghi nhận với những con số đáng chú ý:
- Nhà xưởng xây sẵn tại các tỉnh trọng điểm miền Bắc đạt 4.067.000 m², miền Nam đạt 5.720.000 m².
- Nguồn cung nhà kho xây sẵn miền Nam đạt 2.410.000 m², miền Bắc đạt 2.043.000 m².
Tỷ lệ lấp đầy trung bình duy trì trên 80%, với giá chào thuê gộp trung bình khoảng 5 USD/m²/tháng. Miền Bắc dẫn đầu về nguồn cung mới trong năm 2025 và được kỳ vọng tăng trưởng mạnh trong năm 2026, với sự tham gia tích cực của các chủ đầu tư lớn trên thị trường.
Ba yếu tố nâng đỡ dòng vốn M&A vào logistics
JLL chỉ ra ba yếu tố chính đang hỗ trợ dòng vốn M&A vào lĩnh vực logistics:
- Nhu cầu tiếp tục tăng từ thương mại điện tử và ngành phân phối, đòi hỏi kho bãi hiện đại và trung tâm xử lý hàng hóa chất lượng cao.
- Chi phí đất tại các khu công nghiệp lâu năm tăng, trong khi mô hình kho vận hiện đại cần quỹ đất lớn, dẫn đến xu hướng dịch chuyển ra khu vực vệ tinh.
- Tiêu chuẩn vận hành ngày càng cao về công nghệ, tự động hóa và thực hành ESG thúc đẩy nâng cấp chất lượng tài sản và tái cơ cấu danh mục đầu tư.
Dự báo giai đoạn sôi động cho M&A vào năm 2026
Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường Vốn JLL Việt Nam, cho biết: "Chúng tôi dự báo giai đoạn tháng 8–9/2026 có thể là khoảng thời gian sôi động đối với M&A khi doanh nghiệp đã tích lũy đủ nguồn lực, điều kiện khảo sát thực địa thuận lợi và tiến độ giải ngân cuối năm được đẩy nhanh; tâm lý thị trường cũng có thể nhận hỗ trợ từ đợt đánh giá nâng hạng thị trường chứng khoán Việt Nam của FTSE Russell dự kiến trong quý 3/2026."
Ba thách thức pháp lý cần giải quyết để thúc đẩy M&A năm 2026
Để tạo bước tiến trong thu hút đầu tư nước ngoài và thúc đẩy thị trường M&A năm 2026, ba nhóm thách thức pháp lý cần được giải quyết đồng bộ:
- Sự không thống nhất trong triển khai chính sách giữa các địa phương, dẫn đến tình trạng "cùng luật, khác cách hiểu", đặc biệt gây khó khăn cho các dự án logistics trải dài qua nhiều tỉnh.
- Hiệu quả xử lý hành chính và mức độ minh bạch cần cải thiện, với việc áp dụng cơ chế "một cửa điện tử" và cam kết thời gian xử lý cụ thể.
- Nhu cầu hoàn thiện khung pháp lý M&A, bao gồm quy định về chuyển nhượng vốn, quyền sử dụng đất trong dự án liên doanh và cơ chế giải quyết tranh chấp.
Đầu tư nước ngoài và tiêu chuẩn thẩm định khắt khe
Trong bối cảnh FDI thực hiện duy trì ở mức cao kỷ lục với 27,6 tỷ USD, trên tổng vốn đăng ký năm 2025 đạt 38,4 tỷ USD, tăng 9% so với cùng kỳ, nhà đầu tư nước ngoài từ Hàn Quốc, Singapore, Nhật Bản và Mỹ tiếp tục áp dụng thẩm định đa chiều. Kinh nghiệm quản lý danh mục trở thành yếu tố then chốt, với ưu tiên đối tác có thể đồng hành trong toàn bộ vòng đời dự án. Ở phân khúc logistics, tiêu chuẩn thẩm định còn khắt khe hơn đối với năng lực vận hành chuyên nghiệp và hiểu biết chuỗi cung ứng toàn cầu.
Triển vọng thị trường và định hướng phát triển
Ông Bách chia sẻ thêm: "Thị trường công nghiệp Việt Nam đang chuyển sang giai đoạn phát triển nguồn cung chất lượng hơn, trong đó các dịch vụ quản lý – vận hành chuyên nghiệp và hệ sinh thái hỗ trợ trở thành các yếu tố then chốt. Xu hướng này sẽ khiến phân khúc logistics tiếp tục là động lực quan trọng dẫn dắt hoạt động M&A tại các đô thị vệ tinh trong năm 2026."
Nhìn về giai đoạn 2026–2030, thị trường được kỳ vọng tiếp tục cạnh tranh dựa trên chất lượng sản phẩm và dịch vụ. M&A nhiều khả năng duy trì vai trò tích cực trong tái cấu trúc danh mục và nâng cao chất lượng nguồn cung. Với nền tảng vĩ mô ổn định, hạ tầng kết nối tiếp tục được cải thiện và dòng vốn FDI duy trì tích cực, logistics được định vị là một trong những phân khúc cốt lõi của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong giai đoạn tới.
