Tại Hà Nội, nhiều tuyến phố mua sắm, ăn uống sầm uất như Kim Mã, Chùa Bộc, Phạm Ngọc Thạch, Phố Huế đang chứng kiến cảnh cửa đóng then cài với vô số biển “cho thuê mặt bằng”, “sang nhượng cửa hàng”, “thanh lý gấp”. Có đoạn phố dài chưa đầy 1km đã có tới hàng chục căn nhà treo biển cho thuê. Nhiều mặt bằng từ trước Tết đến nay vẫn chưa tìm được khách thuê mới.
Dữ liệu từ Batdongsan.com cho thấy giá chào thuê nhà phố tại nhiều khu vực trung tâm Hà Nội đã giảm mạnh 20-30% so với năm 2025. Một nhân viên cửa hàng mỹ phẩm trên phố Chùa Bộc chia sẻ, cơ sở vừa chuyển từ mặt phố vào trong ngõ cách đó khoảng 200m. Cửa hàng mới nằm sâu trong ngõ nhỏ, chỉ đủ hai xe máy tránh nhau, nhưng giá thuê chưa tới một nửa so với mặt đường. Nguyên nhân chính là lượng khách mua trực tiếp giảm mạnh trong khoảng một năm trở lại đây. Phần lớn khách hàng hiện nay xem sản phẩm qua mạng xã hội rồi đặt ship, thay vì ghé cửa hàng như trước. Cửa hàng cũng đã phải đóng bớt một điểm bán để tối ưu chi phí vận hành.
Dịch vụ làm đẹp là một trong những ngành nghề buộc phải duy trì mặt bằng trực tiếp phục vụ khách, nhưng nhiều cơ sở cũng phải thay đổi cách làm để tồn tại. Thay vì cố bám các vị trí mặt phố, không ít chủ tiệm nhỏ đã chuyển vào ngõ, thuê tầng 2-3 trong các tòa nhà hoặc nhà dân. Chị Thu Huyền - chủ một chuỗi nhà hàng nướng Hàn Quốc - cho biết vừa đóng cửa cơ sở trên đường Lê Duẩn sau khoảng 2 năm hoạt động. Mặt bằng ngốn chi phí nhưng vị trí không thực sự thuận tiện do nằm trong khu vực quy hoạch, khó tiếp cận khách.
Đợt thanh lọc trước áp lực chi phí
Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Hoàng Tùng - CEO chuỗi Pizza Home - nhận định, tình trạng nhiều mặt bằng trung tâm tại Hà Nội bị trả lại và bỏ trống kéo dài hiện nay phản ánh rõ giai đoạn thanh lọc của thị trường bán lẻ, F&B. Bản thân các cửa hàng mà chuỗi này vận hành cũng phải tìm cách tối ưu chi phí. Mô hình chuyên bán cho khách giao đi, khách ăn tại chỗ không nhiều, nên đã kéo được chi phí mặt bằng xuống, chỉ chiếm khoảng 18% doanh thu. Trong khi đó, các mô hình ngồi ăn tại quán, chi phí mặt bằng có thể lên đến 35%.
Theo ông Tùng, có 5 yếu tố lớn đang tác động cùng lúc đến người kinh doanh. Trước hết, sức mua của nền kinh tế đang yếu hơn trước, thị trường không còn dễ kiếm tiền. Thứ hai, giá thuê mặt bằng ở nhiều khu vực vẫn neo ở mức cao, những mặt bằng bỏ trống lâu thường không còn hấp dẫn do giá thuê cao, công năng không tối ưu hoặc khó tiếp cận khách. Thứ ba, hành vi tiêu dùng đã dịch chuyển mạnh lên các nền tảng online, làm giảm vai trò của nhà mặt phố. Thứ tư, nhiều hộ kinh doanh và doanh nghiệp nhỏ, vừa đang có tâm lý lo ngại về chính sách thuế, thủ tục hành chính và rủi ro pháp lý. Cuối cùng, việc siết chặt sử dụng lòng đường, vỉa hè cũng làm thay đổi giá trị của mặt bằng mặt phố, vì trước đây khả năng dừng đỗ xe hay tận dụng vỉa hè là lợi thế cực lớn.
Ông Tùng nhận định: “Thị trường đang tái định giá lại rất mạnh. Giai đoạn tới, chỉ những mô hình thực sự hiệu quả, có khả năng bán đa kênh và tối ưu chi phí tốt mới có thể tồn tại bền vững”.
Báo cáo thị trường và áp lực chuẩn hóa
Báo cáo thị trường F&B Việt Nam do iPOS.vn và Nestlé Việt Nam công bố cho thấy, tính đến giữa năm 2025, hơn 50.000 cửa hàng F&B đã đóng cửa, được xem là làn sóng thanh lọc lớn thứ hai của thị trường sau đợt đầu tiên vào nửa đầu năm 2024. Bên cạnh áp lực mặt bằng và sức mua, giới kinh doanh đang đối mặt yêu cầu chuẩn hóa ngày càng lớn. Việc thực hiện đầy đủ bảo hiểm xã hội đang trở thành áp lực tài chính đáng kể. Ngoài ra, nhiều hộ kinh doanh vẫn còn lúng túng với việc kê khai doanh thu, chuẩn hóa chứng từ.
TS Nguyễn Ngọc Tú - giảng viên Trường Đại học Kinh doanh và Công nghệ Hà Nội - cho rằng, việc mở rộng hóa đơn, chứng từ và thanh toán điện tử với hộ kinh doanh là xu hướng tất yếu. Các hộ chắc chắn sẽ phát sinh thêm chi phí tuân thủ khi chuyển sang mô hình quản lý mới. Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ trong giai đoạn đầu như miễn, giảm thuế từ 3-5 năm đầu để hộ kinh doanh có thời gian làm quen với chế độ sổ sách, kế toán. Ông Tú cũng đề xuất kéo dài thời gian miễn, giảm thuế cho hộ kinh doanh chuyển đổi lên doanh nghiệp, thay vì chỉ ưu đãi ngắn như hiện nay.
Doanh thu thương mại điện tử tăng mạnh
Theo nền tảng tổng hợp và khai thác dữ liệu Metric.vn, quý I/2026, tổng doanh số của 4 sàn thương mại điện tử lớn gồm Shopee, Lazada, Tiki và TikTok Shop đạt khoảng 148.600 tỷ đồng, tăng 46,6% so với cùng kỳ năm trước. Tổng lượng hàng bán ra đạt hơn 1,13 tỷ sản phẩm, tăng gần 20%. Tuy nhiên, theo dự báo, đà tăng có thể chậm lại trong quý II, doanh số ước tính đạt khoảng 142.200 tỷ đồng, giảm 4,28% so với quý trước.
