Biến động lãi suất và tín dụng gây áp lực lớn lên thị trường bất động sản
Tại hội thảo “Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển”, bà Nguyễn Thị Thanh Hương - Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Eras Land nhấn mạnh, biến động lãi suất và chính sách tín dụng đang tác động trực tiếp đến cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà, khiến thị trường gặp nhiều khó khăn. Bà Hương cho rằng, lãi suất cần có tính ổn định, phù hợp với đặc thù trung và dài hạn của thị trường bất động sản.
Bất động sản phụ thuộc nặng nề vào tín dụng ngân hàng
Theo bà Hương, bất động sản là ngành có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, liên quan đến hơn 20 lĩnh vực khác và từng đóng góp mức tăng trưởng hai con số trong một số giai đoạn. Tuy nhiên, thị trường này phụ thuộc rất lớn vào tín dụng, đặc biệt là lãi suất. Thực tế cho thấy, phần lớn người mua nhà phải vay ngân hàng với tỷ lệ khoảng 70% giá trị tài sản, thời hạn vay kéo dài 10 - 20 năm.
Khi lãi suất tăng, chi phí tài chính đội lên, trong khi giá nguyên vật liệu cũng biến động, khiến bài toán hiệu quả trở nên khó khăn hơn. Đặc biệt, với các dự án đã ký hợp đồng với khách hàng, việc chi phí tăng đột biến có thể gây áp lực lớn lên doanh nghiệp. Nếu biến động quá mạnh sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cả doanh nghiệp và người mua nhà.
Doanh nghiệp và người mua nhà đối mặt với thách thức kép
Ông Võ Quốc Đức - Giám đốc Ban Tài chính-Kế toán Tập đoàn Novaland thông tin, lãi suất cho vay tăng từ đầu năm 2026, gây ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Cụ thể, lãi vay tăng khiến chi phí tài chính của doanh nghiệp tăng, ăn vào lợi nhuận. Đáng nói, có dự án từ năm 2025 đã ký các hợp đồng tín dụng, xin room rồi, dự án kéo dài khoảng 5 - 6 năm, thường thời gian giải ngân khoảng 2 - 3 năm.
Tuy nhiên, sang 2026 lại được ngân hàng báo giải ngân cầm chừng, chỉ khoảng 10 - 20%, hay chưa sắp xếp được room. Trong khi đó, tiến độ bán hàng, thời gian giao nhà đã được lên kế hoạch từ trước. Thế nên, việc siết room ngay lúc này chắc chắn ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng, tiến độ thanh toán cho nhà thầu, nhà đầu tư phải đàm phán lại với các bên. Như vậy, kế hoạch giao nhà phải thay đổi so với trước.
Với người mua nhà, theo ông Võ Quốc Đức, nhiều hợp đồng đang được triển khai, người mua cũng đang đóng theo tiến độ xây dựng. Mức lãi suất từ năm 2025 trở về trước phù hợp với khả năng thanh toán của người mua, đã được người mua nhà tính toán trước. Thế nhưng, nay lãi vay tăng vọt, khiến người mua nhà đang thanh toán theo tiến độ mất kênh vay mua nhà, hoặc khả năng chi trả giảm.
Chuyên gia kêu gọi không hoảng sợ và đề xuất giải pháp dài hạn
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, tín dụng là “máu” của nền kinh tế, giữ vai trò cực kỳ quan trọng. Chính sách cho phép các ngân hàng dùng 30% vốn ngắn hạn cho vay trung hạn. Các ngân hàng vẫn vận hành ổn định, an toàn và chủ trương này cần tiếp tục, cần giao quyền cho các nhà băng.
Năm 2025, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ngân hàng 19%, trong đó bất động sản hơn 24%. Bao giờ tăng trưởng tín dụng bất động sản cũng cao hơn cả ngành nên việc 2026 đưa ra quy định tín dụng bất động sản không tăng cao hơn mức chung của ngành khiến những doanh nghiệp đã ký hợp đồng vay không được giải ngân, doanh nghiệp đang được giải ngân thì không được giải ngân tiếp, cá nhân tiếp cận vốn khó khăn.
“Chúng ta đừng nên hoảng sợ đối với lĩnh vực bất động sản, không nên có thành kiến với bất động sản mà cần có giải pháp phù hợp. Ngân hàng hoàn toàn có thể xác định được khách hàng nào là uy tín, hoàn thành nghĩa vụ... nên hoàn toàn có thể chủ động cho vay mà ít rủi ro nhất”, ông Lê Hoàng Châu nói.
Đa dạng hóa nguồn vốn là giải pháp cấp thiết
PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, Phó chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế TPHCM cho rằng, thay vì lệ thuộc vốn vay ngân hàng, các doanh nghiệp cần đa dạng hóa dòng vốn. Theo đó, bài toán khơi thông dòng vốn cho nền kinh tế, đặc biệt là bất động sản tiếp tục lặp lại trong bối cảnh áp lực lãi suất, tỷ giá và lạm phát gia tăng, đòi hỏi giải pháp dài hạn như phát triển thị trường vốn và mở rộng các kênh huy động mới.
Bối cảnh hiện nay có nhiều điểm tương đồng với giai đoạn năm 2022, khi lãi suất tăng cao và tín dụng bị siết chặt, dù mức độ chưa căng thẳng bằng. Hiện lãi suất tăng, siết tín dụng nhưng doanh nghiệp đã phần nào quen với các chu kỳ biến động và không còn quá bất ngờ như trước. Thanh khoản có thể suy giảm nhưng nhiều đơn vị đã chủ động xây dựng kịch bản ứng phó khả thi.
Tuy nhiên, điểm yếu lớn vẫn là sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Nếu không thay đổi cấu trúc vốn, doanh nghiệp sẽ khó phát triển bền vững do chu kỳ thắt chặt, nới lỏng tín dụng có xu hướng lặp lại sau mỗi 4 - 5 năm. Theo ông Huân, áp lực hiện tại chưa quá lớn nhưng vẫn tiềm ẩn rủi ro, do đó cần các giải pháp dài hạn. Trọng tâm là phát triển thị trường vốn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp, không chỉ cho bất động sản mà cho toàn bộ nền kinh tế. Nên đa dạng hóa kênh huy động vốn là nhu cầu cấp thiết trong thời gian tới.
