Lãi suất tăng và siết room tín dụng: Gánh nặng kép đè lên thị trường bất động sản
Tại hội thảo “Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển”, các chuyên gia và doanh nghiệp đã chỉ ra những tác động tiêu cực từ biến động lãi suất và chính sách tín dụng lên thị trường nhà ở. Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Công ty CP Đầu tư Bất động sản Eras Land, nhấn mạnh rằng những yếu tố này đang ảnh hưởng trực tiếp đến cả doanh nghiệp lẫn người mua nhà, khiến thị trường gặp nhiều khó khăn.
Áp lực từ lãi suất và chi phí tài chính
Theo bà Hương, bất động sản là ngành có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, liên quan đến hơn 20 lĩnh vực khác và từng đóng góp mức tăng trưởng hai con số. Tuy nhiên, thị trường này phụ thuộc rất lớn vào tín dụng, đặc biệt là lãi suất. Bà cho rằng lãi suất cần có tính ổn định, phù hợp với đặc thù trung và dài hạn của bất động sản.
Khi lãi suất tăng, chi phí tài chính đội lên, trong khi giá nguyên vật liệu cũng biến động, khiến bài toán hiệu quả trở nên khó khăn hơn. Đặc biệt, với các dự án đã ký hợp đồng với khách hàng, việc chi phí tăng đột biến có thể gây áp lực lớn lên doanh nghiệp. Nếu biến động quá mạnh, nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến cả doanh nghiệp và người mua nhà.
Siết room tín dụng: Tác động dây chuyền đến tiến độ dự án
Ông Võ Quốc Đức, Giám đốc Ban Tài chính-Kế toán Tập đoàn Novaland, thông tin lãi suất cho vay tăng từ đầu năm 2026, gây ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Cụ thể, lãi vay tăng khiến chi phí tài chính của doanh nghiệp tăng, ăn vào lợi nhuận.
Đáng nói, có dự án từ năm 2025 đã ký các hợp đồng tín dụng, xin room rồi, với thời gian giải ngân khoảng 2-3 năm trong tổng thời gian dự án 5-6 năm. Tuy nhiên, sang 2026, nhiều ngân hàng báo giải ngân cầm chừng, chỉ khoảng 10-20%, hay chưa sắp xếp được room. Trong khi đó, tiến độ bán hàng và thời gian giao nhà đã được lên kế hoạch từ trước.
Việc siết room ngay lúc này chắc chắn ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng, tiến độ thanh toán cho nhà thầu, buộc nhà đầu tư phải đàm phán lại với các bên. Kế hoạch giao nhà do đó phải thay đổi so với trước.
Người mua nhà đối mặt với khó khăn tài chính
Với người mua nhà, theo ông Đức, nhiều hợp đồng đang được triển khai, người mua cũng đang đóng theo tiến độ xây dựng. Mức lãi suất từ năm 2025 trở về trước phù hợp với khả năng thanh toán của người mua, đã được tính toán trước. Thế nhưng, nay lãi vay tăng vọt, khiến người mua nhà đang thanh toán theo tiến độ mất kênh vay mua nhà, hoặc khả năng chi trả giảm.
Ông Đức cảnh báo: “Khi người mua không có khả năng chi trả tiếp cho nhà đầu tư, nếu nhà đầu tư có nguồn tài chính không vững, lại rơi vào cảnh nợ xấu với ngân hàng. Rõ ràng, chỉ cần có tác động nhỏ về lãi suất, một dự án từng được đánh giá tốt từ phía ngân hàng, nhà đầu tư, người mua... đã trở thành xấu đi.”
Do đó, Novaland kiến nghị Ngân hàng Nhà nước có cách điều hành về room tín dụng linh hoạt hơn, thay vì phân theo quý như hiện nay khiến các ngân hàng và doanh nghiệp bị động.
Kêu gọi giải pháp dài hạn và đa dạng hóa nguồn vốn
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng tín dụng là “máu” của nền kinh tế và cần có giải pháp phù hợp thay vì hoảng sợ. Ông nhấn mạnh rằng ngân hàng hoàn toàn có thể xác định được khách hàng uy tín để cho vay với ít rủi ro nhất.
PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, Phó chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế TP.HCM, cho rằng thay vì lệ thuộc vốn vay ngân hàng, các doanh nghiệp cần đa dạng hóa dòng vốn. Ông chỉ ra rằng bối cảnh hiện nay có nhiều điểm tương đồng với giai đoạn năm 2022, khi lãi suất tăng cao và tín dụng bị siết chặt, dù mức độ chưa căng thẳng bằng.
Theo ông Huân, áp lực hiện tại chưa quá lớn nhưng vẫn tiềm ẩn rủi ro, do đó cần các giải pháp dài hạn. Trọng tâm là phát triển thị trường vốn, đặc biệt là trái phiếu doanh nghiệp, không chỉ cho bất động sản mà cho toàn bộ nền kinh tế. Đa dạng hóa kênh huy động vốn là nhu cầu cấp thiết trong thời gian tới để giảm bớt sự phụ thuộc vào ngân hàng.
