Lãi suất tăng cao tạo áp lực kép cho người mua nhà và doanh nghiệp bất động sản
Lãi suất vay mua nhà đang tăng nhanh chóng, tạo ra áp lực lớn lên khả năng chi trả của người mua và đồng thời làm gia tăng thách thức về thanh khoản cũng như dòng tiền đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản. Tình trạng này đã khiến nhiều người phải hoãn lại kế hoạch mua nhà và khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc duy trì hoạt động kinh doanh.
Người mua nhà đối mặt với gánh nặng tài chính
Anh Quang, 33 tuổi, sống tại Thành phố Hồ Chí Minh, chia sẻ rằng anh đã từng lên kế hoạch vay mua một căn hộ cũ tại phường Thạnh Mỹ Tây. Tuy nhiên, kế hoạch này buộc phải dừng lại khi lãi suất ưu đãi tăng từ mức 7,6% lên gần 12%. Sau khi tính toán, mức trả nợ hàng tháng vượt quá khả năng chi trả của gia đình anh, đồng thời rủi ro lãi suất có thể tiếp tục tăng khiến họ không dám mạo hiểm. "Chỉ cần lãi suất nhích thêm một chút, áp lực tài chính sẽ trở nên rất lớn", anh Quang cho biết.
Trên thị trường, ghi nhận cho thấy lượng booking tại nhiều dự án đã giảm mạnh chỉ trong vài tuần gần đây so với giai đoạn trước đó. Một đại diện doanh nghiệp phát triển nhà ở tại Thành phố Hồ Chí Minh tiết lộ rằng, nếu như cuối năm ngoái, mỗi tuần doanh nghiệp này ghi nhận khoảng 40-50 lượt khách đặt chỗ, thì hiện tại con số này chỉ còn hơn 10. "Khách hàng vẫn hỏi thông tin, nhưng phần lớn chỉ dừng lại ở mức tham khảo, rất ít người quyết định ký hợp đồng", ông nói.
Doanh nghiệp bất động sản chật vật với thanh khoản
Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại nhiều dự án đang triển khai trên thị trường. Đại diện một sàn giao dịch nhà đất tại phường Bình Trưng cho hay từ tháng 1, khi lãi suất được điều chỉnh, nhiều khách hàng trước đó đã đặt cọc xin hoãn ký hợp đồng. Nguyên nhân chủ yếu là do lo ngại lãi vay quá cao làm tăng gánh nặng chi trả. "Cách đây vài tháng, lãi suất cố định hai năm còn quanh mức 6,5%, nay đã lên 13%. Với khoản vay trên 1 tỷ đồng, người mua đều phải cân nhắc lại", đại diện doanh nghiệp chia sẻ.
Theo ghi nhận, lãi suất ưu đãi vay mua nhà tại nhiều ngân hàng quốc doanh thời gian gần đây đã tăng từ mức 6,5-8% lên 13-14%. Động thái này được các ngân hàng lý giải là nhằm kiểm soát dòng vốn vào lĩnh vực bất động sản, khi tín dụng địa ốc năm 2025 tăng khoảng 22%, cao hơn mức 19% của toàn hệ thống. Riêng cho vay kinh doanh bất động sản tăng 28%, trong khi vay mua nhà chỉ tăng 14%.
Nguyên nhân và tác động sâu rộng
Bên cạnh yếu tố điều tiết, lãnh đạo các ngân hàng cho rằng chi phí vốn đầu vào cũng neo cao: lãi suất tiết kiệm quanh 7% mỗi năm, cộng thêm chi phí dự trữ, bảo hiểm tiền gửi và vận hành đẩy tổng chi phí lên xấp xỉ 11%. Khi tính thêm biên lợi nhuận, mức cho vay 14% mỗi năm được cho là không quá bất thường. Ngoài ra, việc điều chỉnh tăng lãi suất cho vay địa ốc cũng nhằm phân bổ vốn sang lĩnh vực sản xuất kinh doanh, khu vực được ưu tiên, và đảm bảo cân đối lợi nhuận cũng như an toàn hệ thống.
Theo thống kê từ chuyên trang Batdongsan, từ tháng 11/2025 khi lãi suất vay mua nhà bắt đầu điều chỉnh, nhu cầu tìm kiếm bất động sản đã giảm 17% so với quý trước. Lượng giao dịch sụt giảm mạnh, nhiều chủ đầu tư tạm dừng kế hoạch bán hàng để điều chỉnh chính sách thanh toán. Nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính chịu tác động rõ nét nhất, với xu hướng trì hoãn hoặc dừng xuống tiền.
Phân tích từ các chuyên gia
Ông Lucas Ignatius Loh Jen Yuh, CEO Nam Long Group, cho rằng lãi suất luôn là yếu tố then chốt chi phối sức mua bất động sản. Lãi vay tăng thêm 0,5 điểm phần trăm hoặc tiệm cận 10% mỗi năm có thể khiến nhu cầu suy giảm; nếu tăng 5-6 điểm phần trăm, người mua khó tiếp cận vốn hơn, kéo theo áp lực bán hàng với chủ đầu tư gia tăng. Tín dụng hạn chế cũng khiến doanh nghiệp phải thu hẹp khả năng mở rộng quỹ đất, phát triển dự án mới và đối mặt rủi ro kép khi chậm triển khai dự án, bào mòn biên lợi nhuận, đặc biệt với đơn vị phụ thuộc vốn vay và dự án dài hạn.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nói rằng ngay cả khi doanh nghiệp và người mua chấp nhận lãi suất cao, dư địa room tín dụng hạn chế khiến khả năng tiếp cận vốn của người mua nhà tiếp tục thu hẹp. Tăng trưởng tín dụng bị kiểm soát theo quý khiến nhiều ngân hàng không còn nhiều dư địa cho vay, kéo thanh khoản thị trường hạ nhiệt. Việc siết vốn đột ngột cũng làm doanh nghiệp khó chuẩn bị phương án vay mới, đảo nợ hay triển khai dự án, gia tăng nguy cơ đứt gãy dòng tiền.
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, cho biết khoảng 64% giao dịch bất động sản hiện sử dụng đòn bẩy tín dụng. Việc lãi vay tăng nhanh trong thời gian ngắn, đặc biệt với các khoản vay từ 1-2 tỷ đồng trở lên, khiến quyết định mua nhà trở nên thận trọng hơn. Điều này không chỉ khiến dòng tiền đầu cơ mà cả nhu cầu ở thực cũng bị nén lại.
Triển vọng và giải pháp
Chuyên gia bất động sản Đinh Thế Hiển nhìn nhận việc điều chỉnh lãi suất hiện nay là bước chuyển cần thiết để thị trường tái cấu trúc theo hướng bền vững. Ở tầm vĩ mô, lãi suất cao là công cụ kiểm soát lạm phát và ổn định tài chính; khi chi phí vốn không còn rẻ, cả người mua lẫn doanh nghiệp buộc phải cân nhắc kỹ dòng tiền và khả năng trả nợ, qua đó hạn chế đầu cơ và kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Quá trình sàng lọc này cũng giúp thị trường hình thành cấu trúc vốn lành mạnh hơn, rủi ro được kiểm soát tốt hơn, dù trong ngắn hạn mức 14-15% vẫn là lực cản lớn khiến giao dịch thận trọng. Doanh nghiệp có tài chính vững, đòn bẩy thấp và quỹ đất sạch sẽ chống chịu tốt hơn, trong khi các đơn vị tăng trưởng nóng, phụ thuộc vốn vay ngắn hạn dễ gặp áp lực chi phí. Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp phải thu hẹp lại, ưu tiên dòng tiền, chấp nhận giảm lợi nhuận, tìm kiếm hợp tác đầu tư hoặc chuyển nhượng dự án để cân đối tài chính.
Theo giới chuyên môn, lãi suất nên được duy trì ở mức vừa đủ để sàng lọc rủi ro và ngăn đầu cơ, nhưng không quá cao kéo dài, nhằm vẫn hỗ trợ nhu cầu ở thực và các doanh nghiệp lành mạnh; sự cân bằng này phụ thuộc vào phối hợp giữa chính sách lãi suất, hạn mức tín dụng và giám sát rủi ro hệ thống.
