Thị trường bất động sản đang trải qua một cuộc sàng lọc khắc nghiệt khi lãi suất tăng, nhưng không dẫn đến đóng băng toàn diện như năm 2022. Tài sản có pháp lý rõ ràng, nhu cầu thực và khả năng tạo dòng tiền vẫn tìm được người mua, trong khi những dự án dựa vào đòn bẩy và kỳ vọng tăng giá ngày càng khó tồn tại. Nghịch lý lớn nhất hiện nay là tiền không còn rẻ, nhưng giá bất động sản vẫn ở mức cao.
Lãi suất tăng, thị trường phân đôi rõ rệt
Theo Ngân hàng Nhà nước, tháng 6/2026, lãi suất tiền gửi kỳ hạn 6–12 tháng của nhóm ngân hàng thương mại nhà nước và cổ phần phổ biến ở mức 6,1–7,6%/năm. Lãi suất cho vay bình quân đối với các khoản vay mới và cũ còn dư nợ ở mức 8,1–10,5%/năm. Mức lãi suất này chưa đủ tạo cú sốc tức thời, nhưng đủ thay đổi hành vi thị trường. Khi gửi tiết kiệm có thể thu về 7%/năm với rủi ro thấp, nhà đầu tư sẽ không dễ bỏ tiền vào tài sản thanh khoản kém, không tạo dòng tiền và chỉ được quảng bá bằng kỳ vọng tăng giá.
Sự phân cực đầu tiên diễn ra giữa người có tiền thật và người phụ thuộc vào đòn bẩy. Người mua có vốn tự có lớn, vay ở mức vừa phải và nắm giữ dài hạn vẫn tham gia thị trường. Ngược lại, nhà đầu tư vay phần lớn giá trị tài sản, trông chờ bán lại nhanh để hưởng chênh lệch chịu sức ép lớn. Khi chi phí vay lên hai chữ số, tài sản chỉ tăng giá 8–10% mỗi năm chưa chắc tạo lợi nhuận sau khi trừ lãi vay, thuế, phí môi giới, chi phí quản lý và thời gian không có người mua.
Chất lượng tài sản quyết định thanh khoản
Sự phân cực thứ hai nằm ở chất lượng tài sản. Căn hộ đã hoàn thành, nằm tại khu vực có dân cư, việc làm, giao thông và dịch vụ thực vẫn có nhu cầu. Những dự án pháp lý chưa rõ ràng, đất nền xa khu dân cư, bất động sản nghỉ dưỡng không tạo doanh thu sẽ khó tiếp cận tín dụng ngân hàng lẫn dòng tiền khách hàng.
Sự phân cực thứ ba là giữa các doanh nghiệp. Vinhomes ghi nhận doanh số bán hàng quý I/2026 đạt khoảng 81.700 tỷ đồng và doanh số chưa bàn giao đạt 201.600 tỷ đồng, chủ yếu từ các đại dự án. Kết quả này cho thấy doanh nghiệp có quỹ đất lớn, thương hiệu mạnh, tiến độ rõ ràng và khả năng tổ chức hệ sinh thái vẫn huy động được tiền trong môi trường lãi suất cao. Novaland cũng ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất quý I/2026 đạt 3.587 tỷ đồng, trong đó doanh thu chuyển nhượng bất động sản đạt 3.452 tỷ đồng, tăng 111% so với cùng kỳ. Doanh nghiệp từng bước đưa dự án trở lại thi công, bàn giao sản phẩm và thu tiền thật. Dòng tiền đang tập trung vào nhóm nhỏ doanh nghiệp có khả năng hoàn thiện pháp lý, xây dựng, bàn giao và tạo doanh thu.
Vì sao lần tăng lãi suất này chưa phải cú sốc 2022?
Điểm khác biệt lớn nhất nằm ở tốc độ và nguồn gốc áp lực lãi suất. Năm 2022, Ngân hàng Nhà nước tăng lãi suất điều hành hai lần trong một tháng, tổng mức tăng 2 điểm phần trăm. Lãi suất tái cấp vốn tăng từ 4% lên 6%/năm; trần lãi suất tiền gửi kỳ hạn từ một tháng đến dưới sáu tháng tăng từ 4% lên 6%/năm. Việc thắt chặt diễn ra trong bối cảnh Cục Dự trữ Liên bang Mỹ tăng lãi suất nhanh, tỷ giá chịu sức ép, tín dụng tăng mạnh hơn tiền gửi và thị trường trái phiếu doanh nghiệp suy giảm. Năm 2022 là sự cộng hưởng của bốn sức ép: lãi suất tăng nhanh, tín dụng bị siết, trái phiếu gặp khó và niềm tin suy giảm. Doanh nghiệp bất động sản mất nhiều nguồn vốn, người mua gần như dừng giao dịch.
Lần này, mặt bằng lãi suất tăng theo hướng từ từ hơn. Áp lực chủ yếu đến từ nhu cầu vốn lớn, chi phí huy động tăng và yêu cầu kiểm soát lạm phát. Bình quân sáu tháng đầu năm 2026, CPI tăng 4,38% và lạm phát cơ bản tăng 4,12% so với cùng kỳ. Mức này cho thấy dư địa giảm mạnh lãi suất trong ngắn hạn không còn rộng, vì chính sách tiền tệ phải đồng thời hỗ trợ tăng trưởng, ổn định tỷ giá và kiểm soát giá cả. Do đó, thị trường hiện nay ít có khả năng đóng băng đồng loạt như cuối năm 2022, nhưng phải chịu quá trình thanh lọc kéo dài hơn. Năm 2022 là cú sốc mạnh và nhanh; lần này là sức ép vừa phải nhưng dai dẳng.
Triển vọng lãi suất và chiến lược cho người mua, nhà đầu tư
Kịch bản có khả năng xảy ra cao là mặt bằng lãi suất tiếp tục neo ở mức tương đối cao trong phần lớn thời gian còn lại của năm 2026. Lãi suất chỉ giảm rõ rệt khi ba điều kiện xuất hiện đồng thời: lạm phát hạ nhiệt, tiền gửi tăng tương xứng với tín dụng, tỷ giá và thị trường ngoại hối ổn định. Ngân hàng có thể ưu tiên giảm lãi cho khách hàng có thu nhập ổn định, tài sản bảo đảm tốt hoặc dự án có pháp lý đầy đủ, thay vì hạ đồng loạt.
Người mua nhà không nên xây dựng phương án tài chính dựa trên kỳ vọng lãi suất nhanh chóng trở lại thời kỳ tiền rẻ. Cần tính toán khả năng trả nợ theo mức lãi suất sau ưu đãi, đồng thời thử sức chịu đựng nếu lãi suất tăng thêm 3–4 điểm phần trăm. Khoản trả nợ hằng tháng phải đặt trong tương quan với thu nhập ổn định, không phải kỳ vọng. Nhà đầu tư cần đặt câu hỏi: tài sản có thể cho thuê hay tạo dòng tiền không; nếu giá không tăng trong hai năm, có đủ khả năng giữ tài sản không; và khi cần bán, ai là người mua tiếp theo? Doanh nghiệp cần ưu tiên hoàn thiện pháp lý, tập trung nguồn lực cho dự án có khả năng bàn giao, thu tiền sớm và giảm phụ thuộc vào nợ ngắn hạn. Trong thời kỳ vốn đắt, dòng tiền quan trọnghơn lợi nhuận kế toán, khả năng hoàn thành dự án quan trọng hơn quy mô công bố.
Lãi suất không làm mất giá trị của mọi bất động sản. Nó bóc đi lớp kỳ vọng quá mức và buộc thị trường trở lại với ba nền tảng căn bản: pháp lý thật, nhu cầu thật và dòng tiền thật. Cuộc chơi chưa kết thúc, nhưng đang trở lại với những người có vốn bền vững, doanh nghiệp có năng lực thực hiện và tài sản tạo được giá trị sử dụng thực tế. PGS.TS Ngô Trí Long – Chuyên gia kinh tế, Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt nam.
