Thực trạng đầu tư bất động sản công nghiệp: Vốn lớn, thời gian hoàn vốn dài
Ông Trần Việt Anh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu Tư SCC (SCCI), với kinh nghiệm sở hữu hơn 30 khu công nghiệp và nhiều nhà xưởng trên cả nước, đã chia sẻ những thách thức trong lĩnh vực này. Theo ông, việc xây dựng một khu công nghiệp hoàn chỉnh đòi hỏi nguồn vốn đầu tư ban đầu rất lớn. Chẳng hạn, một khu công nghiệp quy mô 400 ha cần đầu tư hạ tầng toàn bộ diện tích ngay từ đầu.
Tuy nhiên, các khu công nghiệp không thể lấp đầy ngay lập tức mà cần thời gian dài để thu hút doanh nghiệp. Điều này dẫn đến thời gian hoàn vốn cho bất động sản công nghiệp là rất lớn, gây áp lực tài chính cho nhà đầu tư.
Bất động sản công nghiệp bị gom chung: Rào cản tiếp cận vốn
Ông Trần Việt Anh chỉ ra một điểm bất hợp lý trong chính sách tín dụng hiện nay. Ngân hàng Nhà nước và các ngân hàng thương mại không tách riêng bất động sản công nghiệp như một trường hợp đặc thù, mà gom chung với các loại bất động sản khác. Điều này khiến bất động sản công nghiệp không được coi là động lực phát triển kinh tế.
Trong khi đó, tại các quốc gia như Hàn Quốc, Singapore, và Trung Quốc, bất động sản công nghiệp được phân loại riêng, gắn liền với động lực sản xuất và hoạt động thương mại. Khi được định hướng như vậy, dòng vốn từ ngân hàng sẽ có sự khác biệt, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho doanh nghiệp trong lĩnh vực này tiếp cận tín dụng.
Bài học từ mô hình Hùng An, Trung Quốc
Để minh chứng cho quan điểm của mình, ông Trần Việt Anh dẫn chứng từ chuyến thăm Khu công nghiệp Hùng An ở Trung Quốc, nơi được Tổng Bí thư Tô Lâm và đoàn đại biểu Việt Nam thăm quan gần đây. Khu công nghiệp này được quy hoạch tổng thể từ đầu, với nguồn tài chính lớn và nhân lực chủ động.
Nhờ đó, chỉ sau gần 10 năm, Hùng An đã thu hút 400 doanh nghiệp lớn, hình thành một hệ sinh thái công nghệ và công nghiệp phát triển mạnh mẽ. Đặc biệt, các thủ tục, bao gồm cả tín dụng, chỉ mất khoảng một tháng để hoàn thành. Ngân hàng tại đây đánh giá dựa trên hiệu quả dự án thay vì tài sản thế chấp, giúp nhiều doanh nghiệp phát triển nhanh chóng.
Ông Việt Anh nhấn mạnh: "Chính phủ Trung Quốc coi Hùng An là cực tăng trưởng mới, xác định bất động sản không phải để đầu cơ mà là hạ tầng cho tăng trưởng dài hạn. Trong khi đó, tại Việt Nam, chúng tôi phát triển một khu bất động sản công nghiệp ở Gia Lai 20 năm, cho thuê giá thấp nhưng mới lấp đầy 70%. Nếu vay ngân hàng với lãi suất trong 20 năm, doanh nghiệp khó có thể chịu nổi."
Đề xuất định hướng dòng vốn cho bất động sản công nghiệp
Từ thực tế trên, ông Trần Việt Anh khẳng định rằng vốn tín dụng cho bất động sản cần được quản lý hợp lý: buông lỏng quá sẽ gây rủi ro, nhưng siết chặt quá sẽ tạo điểm nghẽn. Việt Nam cần thống nhất quan điểm coi bất động sản, đặc biệt là bất động sản công nghiệp và logistics, là động lực tăng trưởng.
Ông đề xuất một số giải pháp cụ thể:
- Cơ quan quản lý cần phân loại tín dụng bất động sản theo mục tiêu sử dụng, ưu tiên cho bất động sản công nghiệp và logistics.
- Thiết kế cơ chế tín dụng dài hạn, phù hợp với chu kỳ đầu tư của các dự án.
- Kiểm soát tín dụng dựa trên chất lượng dự án và năng lực doanh nghiệp, tránh cách tiếp cận cào bằng.
- Nhìn nhận bất động sản như hạ tầng kinh tế, tương tự giao thông hay năng lượng.
Ông Trần Việt Anh kết luận: "Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang dịch chuyển, Việt Nam có cơ hội lớn. Tuy nhiên, cơ hội chỉ thành hiện thực khi dòng vốn đi đúng hướng. Nếu chỉ nhìn bất động sản dưới góc độ rủi ro tín dụng, chúng ta sẽ bỏ lỡ cơ hội. Bản chất, bất động sản chính là hạ tầng của tăng trưởng."
Những chia sẻ này được đưa ra tại Hội thảo "Tín dụng BĐS, kiểm soát thế nào để phát triển" do Báo Thanh Niên tổ chức, thu hút sự quan tâm của nhiều chuyên gia và doanh nghiệp trong ngành.
