Theo Nghị định mới, từ ngày 1/7/2026, cá nhân chuyển nhượng nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở duy nhất sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu đáp ứng đủ ba điều kiện.
Ba điều kiện để được miễn thuế
Thứ nhất, tại thời điểm chuyển nhượng, người bán thực sự chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại Việt Nam. Thứ hai, thời gian sở hữu tài sản đó ít nhất 183 ngày tính đến thời điểm bán, bắt đầu từ ngày cấp sổ chứng nhận. Nếu sổ được cấp đổi hoặc cấp lại, thời gian 183 ngày được tính nối tiếp từ ngày cấp sổ cũ. Thứ ba, giao dịch phải là chuyển nhượng toàn bộ tài sản; nếu chỉ bán một phần diện tích, phần đó vẫn bị đánh thuế.
Trường hợp không được miễn thuế
Nghị định nêu rõ miễn thuế không áp dụng cho chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Đặc biệt, nếu một cá nhân đang đứng tên một căn nhà đã có sổ nhưng đồng thời sở hữu thêm một căn hộ chung cư khác mới chỉ có hợp đồng mua bán (tài sản hình thành trong tương lai), thì khi bán căn nhà đã có sổ sẽ không được xem là có 'bất động sản duy nhất' và vẫn phải nộp 2% thuế.
Với nhà đất chung quyền sở hữu (bao gồm cả vợ chồng), chỉ người nào không có bất động sản nào khác mới được miễn thuế cho phần sở hữu của mình.
Trách nhiệm kê khai và xử phạt
Nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng tự kê khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện kê khai không đúng, sẽ bị truy thu thuế và xử phạt theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Miễn thuế cho giao dịch giữa người thân
Nghị định cũng quy định miễn thuế TNCN cho thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) giữa các đối tượng: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu (kể cả khi chồng chết); cha vợ, mẹ vợ với con rể (kể cả khi vợ chết); ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.
Trường hợp bất động sản khi vợ/chồng ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì thu nhập từ việc phân chia tài sản này cũng thuộc diện được miễn thuế.
Các quy định trên có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2026.
