Chiều 29/7, tại Phiên họp thứ 4 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn chủ trì phiên thảo luận về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Ông nhấn mạnh việc sửa đổi luật này cần đặt trong tổng thể hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở, đầu tư, quy hoạch, xây dựng, tài chính và các lĩnh vực liên quan, nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, hiệu quả, bền vững.
Chính phủ đề xuất nhiều thay đổi về phân cấp và bổ sung quy định mới
Theo Tờ trình của Chính phủ, dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã thể chế hóa các chủ trương của Đảng về đổi mới, sắp xếp bộ máy tinh gọn, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cắt giảm điều kiện đầu tư kinh doanh, cải cách thủ tục hành chính, thúc đẩy chuyển đổi số và xây dựng hệ thống dữ liệu đồng bộ, liên thông. Dự thảo luật quy định chuyển thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản từ Thủ tướng Chính phủ sang ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Đồng thời, dự thảo bỏ nhiệm vụ thanh tra của Bộ Xây dựng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Về nội dung mới, dự thảo bổ sung quy trình giao dịch bất động sản, trong đó quy định nguyên tắc thực hiện giao dịch và khung quy trình. Cá nhân nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua, thuê mua nhà ở theo pháp luật về nhà ở, cũng như phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Dự thảo cũng bổ sung cơ chế bảo đảm đối với 5% giá trị còn lại của hợp đồng kinh doanh bất động sản bằng tài khoản phong tỏa hoặc thỏa thuận của các bên. Các loại hợp đồng được chuyển nhượng mở rộng sang hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, nhà lưu trú và phần diện tích sàn. Đặc biệt, dự thảo bổ sung quy định về mã định danh điện tử cho mỗi sản phẩm bất động sản.
Cơ quan thẩm tra đề nghị rà soát và bảo đảm tính đồng bộ
Phát biểu tại phiên họp, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Phan Văn Mãi cho biết Thường trực Ủy ban tán thành sự cần thiết sửa đổi luật. Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra đề nghị rà soát việc bổ sung sản phẩm nhà có mục đích lưu trú, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng và phần diện tích sàn vào phạm vi bất động sản được kinh doanh. Cần bảo đảm thống nhất giữa pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, không ảnh hưởng đến nghĩa vụ với Nhà nước, phân định rạch ròi giữa các trường hợp tồn tại và dự án mới, tránh hợp thức hóa sai phạm.
Chủ tịch Quốc hội chỉ ra bất cập về đặt cọc và huy động vốn
Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đánh giá, sau gần 2 năm thi hành, Luật Kinh doanh bất động sản đã bộc lộ nhiều bất cập. Ông dẫn chứng: “Mức tiền đặt cọc tối đa 5% hiện nay chưa đủ để bảo đảm cam kết nghĩa vụ tài chính của bên mua, dễ dẫn đến đầu cơ, 'lướt sóng ảo' hoặc hủy hợp đồng tùy tiện.” Trong khi đó, quy định chỉ cho phép chủ đầu tư nhận đặt cọc sau khi dự án có giấy phép xây dựng hoặc hoàn thiện hạ tầng đã hạn chế kênh huy động vốn hợp pháp ban đầu, đẩy áp lực tài chính sang vốn vay ngân hàng với chi phí cao.
Chủ tịch Quốc hội đề nghị làm rõ vướng mắc này để đưa ra giải pháp tháo gỡ. Theo ông, cần hoàn thiện cơ chế đặt cọc và huy động vốn giai đoạn đầu của dự án, quy định rõ các hình thức thỏa thuận hợp tác đầu tư, đăng ký nguyện vọng trước khi dự án đủ điều kiện, tuân thủ hạn mức tối đa, có sự bảo lãnh và giám sát của ngân hàng để bảo vệ quyền lợi các bên.
Quy hoạch chưa đồng bộ gây ách tắc
Chủ tịch Quốc hội chỉ ra tình trạng “vênh” giữa quy hoạch sử dụng đất và điều kiện kinh doanh bất động sản. Hệ thống quy hoạch nhiều địa phương chưa đồng bộ, quy hoạch phân khu cập nhật chậm so với quy hoạch chung và quy hoạch sử dụng đất. Quy định về tỷ lệ diện tích đất ở trong dự án hỗn hợp gây ách tắc trong phê duyệt chủ trương đầu tư và cấp phép kinh doanh. Ông yêu cầu tập trung chuẩn hóa định danh bất động sản và tích hợp dữ liệu quốc gia. Mỗi sản phẩm bất động sản đưa vào kinh doanh cần có mã định danh duy nhất, tích hợp thông tin pháp lý, quy hoạch, thế chấp, lịch sử giao dịch. Thông tin phải công khai trên hệ thống dữ liệu quốc gia trước khi nhận đặt cọc; giao dịch không có mã định danh sẽ không được công nhận pháp lý.
Mục tiêu xây dựng khuôn khổ pháp lý minh bạch
Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh: “Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản không phải siết chặt hay thả lỏng quản lý đơn thuần, mà là xây dựng khuôn khổ pháp lý minh bạch, ổn định, có tính dự báo cao và đồng bộ với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Các tổ chức tín dụng cùng các luật liên quan.” Ông yêu cầu thể chế hóa đầy đủ Nghị quyết Hội nghị lần thứ 3 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV về sửa đổi Luật Đất đai và các luật liên quan, bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất, tránh chồng chéo, nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện.
Phiên họp diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có nhiều chuyển biến, với các chính sách mới có hiệu lực từ tháng 3, tháng 8 năm 2024 và 2026. Các luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản đã được điều chỉnh thời điểm có hiệu lực sớm hơn. Việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các vướng mắc, thúc đẩy thị trường phát triển ổn định, bền vững.
