TS Bùi Ngọc Sơn, Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính trị Thế giới, cho rằng Việt Nam cần sớm áp dụng thuế với người sở hữu nhiều bất động sản, dành quỹ đất phát triển nhà ở giá phải chăng và siết bán nhà khi hạ tầng chưa hoàn thiện để ngăn đầu cơ đón sóng metro, tránh đẩy giá nhà vượt xa khả năng chi trả của người dân.
Bối cảnh phát triển metro tại Hà Nội và TP.HCM
Trong bối cảnh Hà Nội và TP.HCM tăng tốc phát triển metro, TS Bùi Ngọc Sơn đã đưa ra những cảnh báo về nguy cơ đầu cơ bất động sản. Cụ thể, Hà Nội đặt mục tiêu đến năm 2035 sẽ hoàn thành khoảng 500 km metro đầu tiên (thuộc quy hoạch tổng thể 18 tuyến với 979 km tầm nhìn đến năm 2045). Trong khi đó, TP.HCM dồn lực áp dụng cơ chế đặc thù để hoàn thành từ 187 đến 200 km mạng lưới đường sắt đô thị trọng điểm ngay trong giai đoạn đến năm 2030 – 2035, hướng tới hoàn chỉnh toàn bộ quy hoạch hơn 500 km vào giai đoạn sau năm 2045.
Chia sẻ trong talkshow “Liệu xây thêm nhiều tuyến metro có khiến giá nhà giảm thay vì tiếp tục tăng phi mã?” tối 26/7, TS Bùi Ngọc Sơn cho biết, tại Hà Nội nhiều khu vực như Tây Hồ Tây, Đông Anh, Times City hay các đại đô thị phía Đông Hà Nội đang được kết nối trực tiếp với các hành lang metro nhằm hình thành những cực phát triển mới thay vì chỉ tập trung vào khu vực lõi trung tâm. Ông đánh giá đây là hướng đi đúng, và sự khác biệt hiện nay là quyết tâm triển khai đã rõ ràng và mạnh mẽ hơn, tạo điều kiện để quá trình tái cấu trúc đô thị thực sự bắt đầu.
Thách thức từ đầu cơ bất động sản và bài học quốc tế
Tuy nhiên, theo ông, cùng với cơ hội sẽ xuất hiện thách thức lớn nếu thiếu các công cụ quản lý phù hợp. Điều đáng lo nhất là đầu cơ bất động sản có thể làm méo mó mục tiêu ban đầu của TOD (Phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng). TS Bùi Ngọc Sơn dẫn chứng London là bài học điển hình về "hiệu ứng loại trừ": Metro được xây để phục vụ người dân, nhưng khi hạ tầng hoàn thành, giá đất tăng mạnh, các dự án cao cấp xuất hiện, khiến chính những người cần metro nhất phải chuyển ra xa vì không còn đủ khả năng sinh sống. Nhóm cư dân mới lại chủ yếu sử dụng ô tô, tạo ra nghịch lý đáng lưu ý.
Từ kinh nghiệm đó, ông nhấn mạnh Việt Nam cần đặc biệt tránh để metro vô tình trở thành động lực thúc đẩy đầu cơ đất đai. Nếu không kiểm soát tốt, metro sẽ làm giá đất tăng, đầu cơ xuất hiện, người thu nhập thấp bị đẩy ra xa, còn những người sở hữu nhà mới lại không phải là nhóm sử dụng metro nhiều nhất. Câu chuyện lúc này đã vượt ra ngoài phạm vi của metro để chuyển sang chính sách quản lý thị trường bất động sản, nơi Nhà nước giữ vai trò quyết định.
Ba cải cách nền tảng để kiểm soát đầu cơ
TS Bùi Ngọc Sơn đề xuất ba cải cách nền tảng để TOD phát huy hiệu quả. Thứ nhất, dành quỹ đất đủ lớn phát triển nhà ở giá phải chăng. Với lợi thế Nhà nước sở hữu đất đai tương tự Singapore và Hồng Kông, Việt Nam có thể tham khảo mô hình của Anh trước đây: cho phép người dân thuê nhà một thời gian rồi mua lại với mức giá ưu đãi. Ông dẫn chứng: "Có thể tham khảo mô hình của Anh trước đây, cho phép người dân thuê nhà một thời gian rồi mua lại với mức giá ưu đãi. Nếu có đủ quỹ đất như vậy, Nhà nước hoàn toàn có thể xây dựng một chương trình tương tự Singapore, nơi cơ quan nhà ở công cộng đáp ứng chỗ ở cho khoảng 80-90% dân số. Khi nguồn cung nhà ở dồi dào, áp lực lên thị trường sẽ giảm đáng kể."
Thứ hai, cải cách Luật Xây dựng theo hướng hạ tầng phải hoàn thiện trước khi bán nhà. Ông lấy ví dụ Nhật Bản: "Người ta hoàn thiện đường sắt, trường học và các dịch vụ thiết yếu trước, sau đó mới thu hút người dân đến sinh sống." Việc hạn chế bán nhà hình thành trong tương lai khi hạ tầng chưa hoàn thiện sẽ giảm đầu cơ.
Thứ ba, xây dựng chính sách thuế đối với sở hữu nhà ở. Ông cho rằng hiện nay nhiều người sở hữu nhiều căn hộ nhưng không thể sử dụng hết, trong khi nhiều người có nhu cầu ở thực nhưng không mua được nhà. Việc áp thuế sẽ tăng chi phí sở hữu, hạn chế đầu cơ. Ông nhấn mạnh: "Theo tôi, hiện nay vẫn chưa quá muộn để điều chỉnh chính sách."
Bên cạnh đó, TS Bùi Ngọc Sơn cho rằng việc phát triển nhà ở vẫn phải vận hành theo cơ chế thị trường. Nhà nước có thể quy hoạch quỹ đất dành cho nhà ở cho thuê giá rẻ, tổ chức đấu thầu quyền phát triển dự án trong thời hạn 50 hoặc 70 năm. Doanh nghiệp nào cam kết mức giá thuê thấp nhất sẽ được lựa chọn. Doanh nghiệp bỏ vốn xây dựng, vận hành và thu tiền thuê trong suốt thời hạn. Khi có nguồn cung lớn về nhà ở giá hợp lý, người dân sẽ có thêm lựa chọn và thị trường bớt căng thẳng.
Ngược lại, nếu chỉ phát triển các dự án chung cư cao cấp để bán thì rất nguy hiểm. Khi ba yếu tố nền tảng này được thực hiện đồng bộ, thị trường bất động sản mới dần ổn định.
