TP.HCM xây dựng hệ số K: Có thể bằng hoặc nhỏ hơn 1 để phù hợp thị trường
Chính quyền Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) đang tích cực chuẩn bị xây dựng hệ số K trên địa bàn, dự kiến áp dụng chính thức từ ngày 1.7.2026. Mục tiêu là đảm bảo tính khoa học, công bằng, phù hợp với thị trường bất động sản (BĐS) và các quy định pháp luật hiện hành. Đồng thời, hệ số này sẽ góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai, cập nhật giá đất theo yếu tố thị trường và điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố.
Quy trình xây dựng hệ số K bài bản và minh bạch
Để xây dựng hệ số K một cách chính xác, TP.HCM sẽ tiến hành điều tra giá đất quy mô lớn với 29.000 phiếu khảo sát trên 9.746 tuyến đường và đoạn đường. Mỗi tuyến sẽ có ít nhất 3 phiếu khảo sát giá đất, được thực hiện bởi các tổ chức định giá chuyên nghiệp. Dự án này dự kiến diễn ra từ tháng 3 đến tháng 6, nhằm thu thập dữ liệu thực tế và đáng tin cậy.
Theo ông Đào Quang Dương, Trưởng phòng Kinh tế đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, Luật Đất đai năm 2024 quy định 12 trường hợp áp dụng bảng giá đất. Tuy nhiên, Nghị quyết số 254/2025 của Quốc hội về tháo gỡ vướng mắc thi hành luật đã giảm xuống còn 5 trường hợp áp dụng bảng giá này. 7 trường hợp còn lại sẽ được xác định bằng phương thức là bảng giá đất nhân với hệ số K. Ông Dương nhấn mạnh, việc ban hành hệ số K có ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của người dân, đặc biệt là những người bị thu hồi đất, do đó cần thận trọng và làm thật kỹ lưỡng.
Chuyển đổi tư duy: Từ tăng thêm sang hiệu chỉnh sát thực tế
Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường, cho rằng việc xây dựng hệ số K cần theo hướng "hiệu chỉnh để sát thực tế", thay vì mặc định hệ số K luôn lớn hơn 1. Ông lý giải, tại TP.HCM, bảng giá đất áp dụng từ 1.1.2026 đã ở mức rất cao tại nhiều khu vực. Nếu vẫn áp dụng tư duy cũ, hệ số K lớn hơn 1 có thể khiến giá tính nghĩa vụ tài chính của người dân khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở vượt xa giá trị thị trường thực tế.
Ông Thuận đề xuất một quy trình chuẩn xác gồm 3 bước:
- Lấy thị trường làm chuẩn, không dựa vào hệ số cũ.
- Cho phép hệ số K bằng 1, thậm chí nhỏ hơn 1 ở những nơi bảng giá đất đang cao hơn thị trường.
- Không áp dụng một hệ số chung cho toàn TP.HCM, mà cần phân hóa theo từng khu vực cụ thể.
Theo đó, nếu giá thị trường cao hơn bảng giá đất rõ rệt, cần xem xét hệ số K lớn hơn 1; nếu giá thị trường xấp xỉ bảng giá đất thì hệ số K bằng 1; và nếu giá thị trường thấp hơn bảng giá đất thì cần cho phép K nhỏ hơn 1 hoặc không áp dụng hệ số tăng.
Lo ngại về nguy cơ tăng giá bất động sản
Không chỉ hộ gia đình và cá nhân bị ảnh hưởng, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cảnh báo rằng việc tính tiền sử dụng đất bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân hệ số K có thể khiến số tiền mà doanh nghiệp phải nộp tăng cao so với phương pháp thặng dư. Điều này dẫn đến nguy cơ đẩy giá BĐS lên cao.
Ông Châu đưa ra ví dụ cụ thể: Một khu đất tại đường Nguyễn Xiển (khu vực TP.Thủ Đức cũ) với diện tích 1 ha, bảng giá đất là 56,6 triệu đồng/m2 và hệ số K hiện nay khoảng 1,4 lần. Nếu áp dụng phương pháp thặng dư, giá chỉ khoảng 35 triệu đồng/m2, trong khi tính theo bảng giá đất nhân hệ số K thì giá sẽ lên tới 80 triệu đồng/m2 (cao hơn 2,28 lần). Để không lỗ vốn, doanh nghiệp buộc phải đẩy giá bán trên 100 triệu đồng/m2.
Tương tự, một khu đất khác ở đường Đặng Công Bỉnh (H.Hóc Môn cũ) với diện tích 1 ha, bảng giá đất là 18,5 triệu đồng/m2 và hệ số K khoảng 2 lần. Nếu áp dụng phương pháp thặng dư, giá khoảng 9 triệu đồng/m2, nhưng tính theo bảng giá đất nhân hệ số K thì giá sẽ lên 37 triệu đồng/m2. Để không lỗ vốn, doanh nghiệp phải đẩy giá bán trên 70 triệu đồng/m2.
Đề xuất hệ số K3 linh hoạt theo từng dự án
Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị cần xây dựng hệ số K một cách khoa học, không thể áp dụng công thức "cào bằng" cho tất cả. Thay vào đó, cần quy định hệ số K3 áp dụng cho từng dự án cụ thể, nhằm tránh làm tăng giá BĐS một cách không cần thiết. Trong đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định hệ số K3 cho từng khu vực, vị trí và dự án dựa trên tình hình thực tiễn địa phương.
Ông Châu giải thích: "Việc định giá đất dự án đầu tư xây dựng BĐS, nhà ở thương mại, khu đô thị hoàn toàn khác với việc định giá đất của các lô đất nhỏ hoặc nhà ở riêng lẻ. Bởi lẽ dự án BĐS có quy mô sử dụng đất lớn, hệ số sử dụng đất cao, nhưng mật độ xây dựng lại thấp hơn. Đặc biệt, có sự khác biệt rất lớn về suất đầu tư đối với dự án BĐS cao cấp, trung cấp hay bình dân."
Ông nhấn mạnh, nếu không tính toán một cách sát sao, hệ số K có thể phản tác dụng, gây ảnh hưởng tiêu cực đến doanh nghiệp, hộ gia đình và cá nhân khi tính tiền sử dụng đất, khiến người dân phải gánh chịu một nghĩa vụ tài chính quá lớn.
7 trường hợp áp dụng bảng giá đất nhân hệ số K
Theo quy định, hệ số K sẽ được áp dụng trong 7 trường hợp cụ thể sau:
- Giá đất tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư.
- Tính tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất ở, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm.
- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo hình thức giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất thu tiền 1 lần.
- Tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất đối với khu đất đã đầu tư hạ tầng.
- Tính tiền sử dụng đất khi giao đất không thông qua đấu giá.
- Tính tiền sử dụng đất khi bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.
Các chuyên gia đồng thuận rằng, trong bối cảnh bảng giá đất TP.HCM hiện đã ở mức cao tại nhiều khu vực, việc xây dựng hệ số K cần chuyển từ tư duy tăng thêm sang tư duy hiệu chỉnh sát thị trường. Phương pháp này không chỉ tuân thủ luật pháp, giảm thiểu rủi ro khiếu nại, mà còn hợp lý với logic thị trường. Quan trọng hơn, nó giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân và doanh nghiệp trong bối cảnh vật giá leo thang và nền kinh tế vẫn đối mặt với nhiều thách thức.
