Giá nhà tăng mạnh trong nhiều năm liền đang làm thay đổi hành vi của người dân TP.HCM. Một số chọn chờ đợi, số khác chấp nhận vay nợ để mua nhà, trong khi một bộ phận xem việc thuê nhà là lựa chọn tối ưu.
Nguồn cung căn hộ cao cấp chiếm ưu thế
Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, trong 5 tháng đầu năm 2026, thành phố đã chấp thuận chủ trương đầu tư cho 11 dự án nhà ở với tổng diện tích 434 ha và tổng vốn đầu tư hơn 118.786 tỷ đồng, tăng 5 dự án so với cùng kỳ năm trước. Hiện toàn thành phố đang triển khai 96 dự án nhà ở, cung cấp hơn 95.400 căn, bao gồm 87.279 căn hộ chung cư và 8.136 căn nhà thấp tầng.
Trong 5 tháng đầu năm, TP.HCM có 20 dự án nhà ở thương mại được thẩm định, cung cấp 16.328 căn nhà với tổng diện tích sàn hơn 1,63 triệu m2. Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung tiếp tục lệch pha: phân khúc cao cấp chiếm tới 14.637 căn (gần 90%), phân khúc trung cấp chỉ có 1.691 căn, và nhà ở bình dân vắng bóng. Xu hướng này cũng được Savills, CBRE, Avison Young và JLL Việt Nam ghi nhận, với 80-90% nguồn cung mới tại TP.HCM thuộc phân khúc cao cấp. Ngay tại các khu vực mới sáp nhập như Bình Dương cũ, nhiều dự án căn hộ có giá 60-70 triệu đồng/m2, thuộc nhóm trung - cao cấp.
Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập
Chi phí phát triển dự án gia tăng, bao gồm giá đất, giải phóng mặt bằng, chi phí vốn và nghĩa vụ tài chính, khiến doanh nghiệp tập trung vào phân khúc trung và cao cấp để đảm bảo lợi nhuận. Hệ quả là giá nhà liên tục lập mặt bằng mới. Dữ liệu của Avison Young cho thấy trong 5 năm qua, giá căn hộ tại Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng tăng lần lượt 72%, 50% và 34%, trong khi thu nhập bình quân chỉ tăng 6-10% mỗi năm. Đến cuối năm 2025, giá nhà cao gấp 20 lần thu nhập bình quân năm của người dân. Đầu quý II/2026, giá căn hộ mới trung bình đạt 3.900 USD/m2 (102 triệu đồng/m2) tại TP.HCM và 3.950 USD/m2 (gần 104 triệu đồng/m2) tại Hà Nội.
Ba nhóm hành vi của người trẻ
Theo Avison Young, người trẻ hiện nay hình thành 3 nhóm hành vi chính. Nhóm thứ nhất là "chờ cơ hội": họ vẫn muốn mua nhà nhưng trì hoãn quyết định, theo dõi lãi suất và chính sách tín dụng, tập trung tích lũy vốn. Lãi vay mua nhà năm 2026 được dự báo tăng 3-4 điểm %, khiến xu hướng chờ đợi gia tăng. Nhiều người đặt mục tiêu tích lũy 30% giá trị căn hộ trước khi vay.
Nhóm thứ hai là "hành động": họ chấp nhận rủi ro tài chính để sở hữu nhà sớm, sẵn sàng dịch chuyển ra vùng ven hoặc các đô thị vệ tinh cách trung tâm 15-20 km để tìm căn hộ dưới 5 tỷ đồng. Phần lớn phải vay tới 70% giá trị căn hộ, chịu áp lực trả nợ 10-20 năm và cạnh tranh với nhà đầu tư. Tuy nhiên, nếu chọn được sản phẩm giá hợp lý, vị trí thuận tiện, pháp lý rõ ràng, họ có thể có chỗ ở ổn định.
Nhóm thứ ba không đặt nặng việc sở hữu nhà, xem thuê nhà là lựa chọn tài chính chủ động để duy trì linh hoạt. Thuê nhà giúp kiểm soát chi phí, cho phép phân bổ vốn vào đầu tư hoặc phát triển cá nhân. Quyết định này phản ánh sự thay đổi trong quan niệm về tài sản và chất lượng sống của thế hệ trẻ.
