Thanh khoản thị trường bất động sản suy giảm
Báo cáo mới từ CTCP Chứng khoán MB (MBS) cho thấy thanh khoản thị trường bất động sản dân cư 6 tháng đầu năm 2026 giảm do lãi suất cao, giá nhà neo cao và người mua chờ thông tin quy hoạch. Tổng giao dịch đất nền, căn hộ và nhà riêng lẻ quý I giảm 8% so với cùng kỳ, trong khi hàng tồn kho tăng 28% so với đầu năm.
Lãi suất và giá nhà gây áp lực
Lãi suất cho vay bất động sản tăng 1-1,5 điểm % so với cùng kỳ. Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM quý I tăng lần lượt 24% và 40% so với năm ngoái. Nguồn cung mới chủ yếu là cao cấp, thiếu trung cấp và bình dân. Chi phí xây dựng và tiền sử dụng đất tăng cũng đẩy giá lên cao.
Tỷ lệ hấp thụ giảm
Tỷ lệ hấp thụ căn hộ tại Hà Nội giảm còn 70%, thấp hơn mức 100% năm 2025. TP.HCM đạt 77% nhờ nguồn cung trung cấp, nhưng MBS dự báo tỷ lệ này có thể giảm lại do lãi suất cao. Phân khúc nhà thấp tầng dự báo tỷ lệ hấp thụ giảm từ 95% năm 2025 xuống 50-60% năm 2026.
Dự báo chu kỳ đi xuống
MBS nhận định thị trường bước vào chu kỳ đi xuống 2026-2027. Lãi suất cao tiếp tục gây áp lực, nhà đầu tư chờ giá giảm. Các dự án hỗ trợ lãi suất sẽ có lợi thế. Quy hoạch Hà Nội và TP.HCM với hạ tầng giao thông mới là yếu tố quan trọng khiến nhà đầu tư thận trọng.
Nguồn cung tăng nhờ nhà ở xã hội
MBS dự báo nguồn cung nhà ở tăng mạnh từ nhà ở xã hội (mục tiêu 1 triệu căn đến 2030, tăng 40%) và dự án vùng ven, góp phần hạ nhiệt giá trung tâm. Tại Hà Nội, nguồn cung tăng nhưng tỷ lệ hấp thụ giảm do lãi suất cao. Quy hoạch 100 năm và 5 tuyến metro khởi công quý II khiến nhà đầu tư chờ đợi.
Thị trường phía Nam
Tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ tăng nhưng hấp thụ chậm do giá cao. Phân khúc căn hộ đi ngang nhờ nhu cầu ở thực. Dự án mới: Prive (giai đoạn 3), Khải Hoàn Imperial (1.500 căn), Thuận An Central (1.300 căn), Genesis (1.650 căn). Tỷ lệ hấp thụ dự báo giảm còn 65-75% từ 85% năm 2025. Nhà thấp tầng từ Green Paradise (4.000 căn), Gladia, Gem Sky World, Izumi City, Waterpoint. Tỷ suất cho thuê thấp, đầu cơ khó khăn.
