Giá căn hộ TP.HCM đạt đỉnh cao kỷ lục: Phân tích nguyên nhân và hệ lụy
Thị trường căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh đang liên tục thiết lập những kỷ lục mới về giá bán, bất chấp bối cảnh kinh tế còn nhiều khó khăn. Theo báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu uy tín như DKRA, CBRE, và Dat Xanh Services - FERI, giá bình quân căn hộ mới trong khu vực lõi của thành phố đã có nơi vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m². Đáng chú ý, số liệu từ Cushman & Wakefield cho thấy giá căn hộ tại TP.HCM từng chạm đỉnh gần 120 triệu đồng/m², tương đương khoảng 4.691 USD/m², tăng gần 28% so với cuối năm trước và khoảng 47% so với cùng kỳ năm trước đó. Sự leo thang nhanh chóng này khiến phân khúc giá thấp và bình dân gần như biến mất khỏi thị trường chính.
Nguyên nhân sâu xa từ sự mất cân đối cung-cầu
Bà Nguyễn Thị Kim Thoa, Giám đốc Nghiên cứu và Phát triển tại Dat Xanh Services, nhấn mạnh rằng thị trường hiện nay đang phản ánh rõ rệt sự mất cân đối giữa nguồn cung và nhu cầu. Hầu hết các dự án mới chào bán trong năm 2025 đều thuộc phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhà ở giá rẻ và bình dân gần như không còn xuất hiện. Điều này đẩy giá trung bình toàn thị trường lên cao, bởi nhu cầu ở thực bị dồn vào các sản phẩm có mức giá trên trung bình, còn các lựa chọn vừa túi tiền thì ngày càng khan hiếm và khó tiếp cận.
Theo báo cáo của DKRA Việt Nam, giá bán căn hộ tại TP.HCM tiếp tục duy trì xu hướng tăng trong năm 2025, đặc biệt ở phân khúc trung cao cấp. Dữ liệu từ quý IV/2025 đến quý I/2026 cho thấy giá bán sơ cấp trung bình trên toàn thành phố dao động từ 63 đến 76 triệu đồng/m², tùy theo khu vực. Tại các địa bàn như TP. Thủ Đức và quận Bình Thạnh cũ, nhiều dự án của các chủ đầu tư như Gamuda Land ghi nhận mức giá từ 90 đến 120 triệu đồng/m².
Thực trạng giá cả tại các khu vực trọng điểm
Ghi nhận thực tế cho thấy, khu vực tuyến đường Mai Chí Thọ thuộc TP. Thủ Đức cũ, các căn hộ chung cư do chủ đầu tư Malaysia xây dựng có giá dao động từ 85 đến 110 triệu đồng/m². Đặc biệt, tại các khu đô thị mới gần Xa lộ Hà Nội, tuyến metro và Vành đai 3, các dự án chung cư cũ cũng có mức giá chào bán thứ cấp khoảng 45 đến 70 triệu đồng/m².
Một số dự án dọc trục Phạm Văn Đồng và Quốc lộ 13 của các chủ đầu tư như Phú Đông Group, Bcons Group, Lê Phong Group, và Vạn Xuân Group cũng ghi nhận mức tăng giá chóng mặt. Khảo sát cho thấy, từ đầu năm 2025, các dự án này chỉ dao động ở mức 2,5 đến 3 tỷ đồng/căn hộ, nhưng đến đầu năm 2026, giá đã được đẩy lên hơn 3 tỷ đồng, với một số căn đã bàn giao có giá gần 4 tỷ đồng.
Chi phí đầu vào tăng cao và tác động vĩ mô
Bà Nguyễn Đình Hải My, Chuyên gia Nghiên cứu Thị trường tại Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services, giải thích rằng chi phí đầu tư cho một dự án căn hộ hiện nay không chỉ bao gồm giá đất, mà còn cả chi phí bảo lãnh ngân hàng, hoàn tất pháp lý, thi công, và sự khan hiếm của quỹ đất. Điều này buộc các chủ đầu tư phải cân đối để duy trì biên lợi nhuận, dẫn đến giá bán dự án khi mở bán thường cao hơn kỳ vọng ban đầu.
Các yếu tố vĩ mô cũng đóng vai trò quan trọng. Mặc dù lãi suất cho vay bất động sản có xu hướng tăng nhẹ trong thời gian qua, tâm lý người mua vẫn tương đối tích cực, với lượng giao dịch tăng ở nhiều phân khúc. Tuy nhiên, sự leo thang về giá nhà đang đặt ra nhiều thách thức cho người mua, đặc biệt là nhóm đối tượng mua để ở thực sự.
Nỗi lo của người mua nhà và giải pháp tiềm năng
Chị Nguyễn Thanh Thảo, đang tìm mua căn hộ tại khu Đông TP.HCM, chia sẻ rằng việc tìm một căn hộ diện tích từ 60 đến 70 m² với giá phù hợp là rất khó khăn. Với mức thu nhập hiện tại, chị phải cân nhắc kỹ giữa vị trí trung tâm và mức giá hợp lý hơn ở khu vực ven. Nếu giá tiếp tục tăng như hiện nay, nhiều người trẻ sẽ khó tiếp cận được nhà ở. Quan điểm này phản ánh nỗi băn khoăn chung của nhiều người mua nhà tại TP.HCM, nhất là sau chu kỳ tăng giá kéo dài.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, cho rằng để thị trường phát triển ổn định và bền vững hơn, cần có những giải pháp đồng bộ từ phía Nhà nước và doanh nghiệp. Trước hết, cải cách pháp lý và quy trình phê duyệt dự án để đẩy nhanh tiến độ mở bán và tăng nguồn cung là cần thiết, đặc biệt ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Đồng thời, cơ chế ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá thấp cần được đẩy mạnh, nhằm giảm gánh nặng cho người mua có thu nhập trung bình và thấp.
Về phía doanh nghiệp, nhiều chủ đầu tư lớn đang cân nhắc chiến lược đa dạng hóa sản phẩm và mở rộng ra các khu vực vệ tinh quanh TP.HCM để tìm nguồn cung giá thấp hơn. Ông Phúc cũng nhấn mạnh rằng doanh nghiệp phải giảm kỳ vọng vào lợi nhuận sản phẩm nhưng vẫn đảm bảo chất lượng, để giá nhà bán ra thị trường có thể thấp và ổn định hơn.
Ông Vũ Thư Viện, Tổng giám đốc Công ty TNHH An Phúc REALTY, đề xuất rằng để thu hút khách hàng ở mức giá vừa phải hơn, các dự án cần kèm theo giải pháp hỗ trợ tài chính như lãi suất vay ưu đãi, thời gian trả nợ linh hoạt, và phí dịch vụ quản lý hợp lý. Như vậy, sẽ đảm bảo cho khách hàng về cả sản phẩm và quá trình thanh toán, thay vì chỉ dựa vào vị trí hay thương hiệu chủ đầu tư.
