Giá căn hộ trên thị trường thứ cấp tại TP.HCM và Hà Nội đã quay đầu giảm trong quý 2/2026 sau thời gian tăng nóng, theo các công ty nghiên cứu thị trường. Tại TP.HCM, giá bán thứ cấp giảm 5-8% xuống còn 4.450 USD/m2, trong khi giá sơ cấp tại trung tâm duy trì ở mức 3.500-5.900 USD/m2. Tại Hà Nội, giá thứ cấp giảm cục bộ tới 12% do mặt bằng giá neo cao và lực cầu suy yếu.
Áp lực lãi vay và nguồn cung sơ cấp tăng
Theo Công ty Avison Young, tỷ lệ hấp thụ căn hộ cả sơ cấp và thứ cấp tiếp tục suy giảm do giá bán cao và áp lực lãi vay. Dấu hiệu giảm giá xuất hiện cục bộ ở một số sản phẩm và phân khúc. Dòng tiền hiện ưu tiên các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng cho thuê ổn định.
Trong quý 2, thị trường TP.HCM sau sáp nhập ghi nhận gần 12.000 căn hộ sơ cấp mở bán mới. Giá sơ cấp tại trung tâm dao động 3.500-5.900 USD/m2, trong khi giá thứ cấp giảm 5-8% xuống 4.450 USD/m2. Tại Hà Nội, hơn 4.000 căn mở bán, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá sơ cấp khu vực phía tây và đông từ 3.250-4.400 USD/m2, nội đô đạt 5.400-9.500 USD/m2, tăng nhẹ 2% so với quý trước.
Giảm giá thứ cấp diện rộng
Báo cáo từ DKRA Consulting cho thấy giá căn hộ thứ cấp tại TP.HCM giảm bình quân 3-6% so với quý trước. Khu đông và bắc giảm 2-6%, khu tây và nam giảm 4-6%, trung tâm giảm 3-5%. Dữ liệu từ Batdongsan ghi nhận giá rao bán thứ cấp tại nhiều dự án TP.HCM giảm 3-7% so với đầu năm.
Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết hiện tượng giảm giá tập trung ở nhóm nhà đầu tư mua lúc thị trường tăng nóng và sử dụng tỷ lệ vay ngân hàng cao. Nhiều khoản vay ưu đãi đang bước vào giai đoạn trả cả gốc lẫn lãi, trong khi tốc độ tăng giá chững lại và chi phí vốn gia tăng, buộc nhà đầu tư giảm kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí bán dưới giá mua.
Điều chỉnh cần thiết
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhận định: "Những biến động như mặt bằng lãi suất tăng, thanh khoản chậm lại hay tâm lý thận trọng kéo dài nên được xem là liều thuốc cần thiết để điều chỉnh thị trường tái cân bằng và hướng tới chu kỳ phát triển bền vững hơn." Ông cũng cho rằng thanh khoản chậm và tâm lý thận trọng cho thấy thị trường đang trải qua những điều chỉnh cần thiết nhằm tái cân bằng cung-cầu, đồng thời nỗ lực gia tăng nguồn cung nhà ở giá phù hợp sẽ giúp cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở.
