Thị trường căn hộ Hà Nội trong quý II/2026 chứng kiến sự phân hóa rõ rệt: giá sơ cấp tiếp tục neo cao, trong khi thị trường thứ cấp đã bắt đầu giảm cục bộ từ 5-12%. Theo báo cáo của Avison Young Việt Nam, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao và tăng hơn 2% so với quý trước, chủ yếu do nguồn cung mới tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang.
Nguồn cung mới chủ yếu là cao cấp
Trong quý II, thị trường Hà Nội ghi nhận hơn 4.000 căn hộ mở bán mới, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên gần 10.000 căn. Đáng chú ý, hơn 75% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi căn hộ trung cấp và bình dân vẫn khan hiếm. Điều này khiến cơ cấu sản phẩm tiếp tục lệch pha so với nhu cầu ở thực của đa số người dân.
Các dự án cao cấp mới mở bán tại các đại đô thị phía Tây và phía Đông Hà Nội có giá phổ biến từ 3.250-4.400 USD/m2. Trong khi đó, các dự án hạng sang tại khu vực nội đô ghi nhận mức giá từ 5.400-9.500 USD/m2.
Thị trường thứ cấp giảm giá nhưng thanh khoản thấp
Trái ngược với thị trường sơ cấp, thị trường thứ cấp đã xuất hiện các đợt điều chỉnh giá cục bộ tại một số dự án và khu vực, với mức giảm phổ biến từ 5-12%. Tuy nhiên, mức giảm này vẫn chưa đủ lớn để tạo chuyển biến đáng kể về thanh khoản. Theo ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam, dù giá thứ cấp đã điều chỉnh, thanh khoản vẫn ở mức thấp. Thay vì đầu tư ngắn hạn, dòng tiền đang chuyển sang các sản phẩm có giá trị sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền ổn định từ cho thuê.
Giá bán căn hộ sơ cấp vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua, khiến sức cầu toàn thị trường suy giảm rõ rệt. Áp lực chi phí vốn khiến hoạt động đầu cơ lướt sóng giảm mạnh, thị trường hiện chủ yếu được dẫn dắt bởi nhóm khách hàng có dòng tiền mặt vững, mua để ở lâu dài hoặc đầu tư cho thuê.
Tỷ lệ hấp thụ giảm mạnh
Tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án mở bán mới trong nửa đầu năm 2026 chỉ đạt khoảng 35-50%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% của giai đoạn thị trường sôi động năm 2025. Theo Avison Young Việt Nam, diễn biến này phản ánh sự phân hóa ngày càng rõ nét của thị trường. Giá bán liên tục duy trì ở mức cao trong khi thu nhập của người mua chưa theo kịp đã làm suy giảm khả năng hấp thụ. Bên cạnh đó, xu hướng lãi suất cho vay mua nhà nhích lên cũng khiến cả người mua ở thực và nhà đầu tư cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.
Ông David Jackson cho rằng, trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn điều chỉnh và tái cân bằng, tâm lý quan sát và chờ đợi vẫn chiếm ưu thế, khiến tốc độ giao dịch duy trì ở mức thấp, phù hợp với chu kỳ phát triển hiện nay.
Kỳ vọng từ nhà ở xã hội
Ở góc độ dài hạn, Avison Young Việt Nam kỳ vọng cơ cấu nguồn cung sẽ dần cân bằng hơn để đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng có thu nhập trung bình. Một tín hiệu tích cực là từ đầu năm 2026, Hà Nội liên tục phê duyệt quy hoạch và khởi công nhiều dự án nhà ở xã hội quy mô lớn tại Đông Anh, Thanh Trì, Gia Lâm và Nam Từ Liêm. Đây được kỳ vọng sẽ góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở có giá phù hợp, cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân và hỗ trợ thị trường phát triển bền vững hơn trong những năm tới.
