Khoảng một tháng trở lại đây, chị Thu Hương (33 tuổi, nhân viên văn phòng tại phường Cầu Giấy, Hà Nội) gần như cuối tuần nào cũng đi xem nhà. Sau nhiều năm tích góp, vợ chồng chị dự định mua một căn hộ khoảng 70 m2 để ổn định cuộc sống trước khi con vào lớp 1. Tuy nhiên, càng đi xem, chị càng thấy việc mua nhà ở Hà Nội trở nên khó khăn hơn.
Mặt bằng giá mới khiến giấc mơ an cư xa dần
“Trước đây, tôi nghĩ có khoảng 3 tỷ đồng sẽ mua được căn hộ bậc trung ở khu vực tương đối thuận tiện. Giờ số tiền đó chỉ đủ mua căn nhỏ ở rất xa trung tâm”, chị Hương nói sau khi xem một dự án phía Tây có giá gần 100 triệu đồng/m2. Câu chuyện của chị Hương phản ánh tâm lý chung của nhiều người mua nhà hiện nay: muốn mua nhưng chưa dám xuống tiền. Giá chung cư không còn tăng nóng như trong năm 2024, 2025, song vẫn duy trì ở mức quá cao so với khả năng tài chính của phần lớn người dân.
Theo báo cáo mới công bố của Bộ Xây dựng, giá căn hộ mở bán tại Hà Nội hiện đạt trung bình khoảng 128 triệu đồng/m2, cao nhất cả nước và là mức kỷ lục mới của thị trường. Nếu vài năm trước, mức giá 40-50 triệu đồng/m2 còn phổ biến ở phân khúc trung cấp thì nay gần như biến mất khỏi thị trường sơ cấp. Thay vào đó, mức giá 70-90 triệu đồng/m2 đã trở thành mặt bằng phổ biến mới. Nhiều dự án có vị trí đẹp hoặc nằm trong các khu đô thị lớn đã vượt xa mốc 100 triệu đồng/m2. Tại khu vực Khương Đình, Hà Nội, giá thấp nhất 129 triệu đồng/m2. Tại khu vực Tây Hồ, một số dự án mới được chào bán ở mức 170-215 triệu đồng/m2.
Theo báo cáo của CBRE, quý I/2026 là quý thứ ba liên tiếp giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội duy trì trên ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Mức giá trung bình hiện khoảng 102 triệu đồng/m2, tăng gần 30% so với cùng kỳ năm trước. Điều đáng chú ý là giá cao không còn chỉ xuất hiện ở khu vực trung tâm mà đã lan rộng ra vùng ven - nơi từng được xem là lựa chọn “vừa túi tiền” cho người mua ở thực. Với thị trường hiện tại, các dự án bình dân gần như biến mất khỏi nguồn cung mới. Phần lớn sản phẩm hiện nay thuộc phân khúc trung cấp - cao cấp, được phát triển theo mô hình khu đô thị tích hợp với hệ thống tiện ích đồng bộ. Hệ quả là khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng bị kéo giãn. Chỉ số giá căn hộ trên thu nhập hộ gia đình tại Việt Nam đã tăng từ 23,5 năm vào năm 2023 lên hơn 30 năm trong năm 2026, thuộc nhóm cao trong khu vực.
Nhà đầu tư áp lực, người mua tiếp tục chờ đợi
Dù giá sơ cấp liên tục lập đỉnh, thanh khoản thị trường hiện nay lại không còn sôi động như trước. Theo Bộ Xây dựng, trong quý I/2026, lượng giao dịch căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trên cả nước đã giảm so với quý trước và cùng kỳ năm ngoái. Tại thị trường thứ cấp, áp lực bán đang tăng lên rõ rệt. Nhiều môi giới cho biết, lượng căn hộ ký gửi trong những tháng đầu năm nay tăng mạnh, đặc biệt là ở các khu vực từng tăng nóng trước đó.
Anh Nguyễn Minh, một nhà đầu tư tại phường Long Biên cho biết, áp lực tài chính hiện lớn hơn nhiều so với thời điểm xuống tiền cách đây hai năm. “Trước kia, tôi tính tiền cho thuê có thể đủ trả phần lớn lãi vay ngân hàng. Nhưng hiện tại lợi suất cho thuê giảm, trong khi lãi vay tăng nên dòng tiền bị hụt khá mạnh”, anh Minh nói. Hiện, lãi suất vay mua nhà thả nổi duy trì ở mức 10-14%/năm, khiến áp lực trả góp hàng tháng trở thành gánh nặng lớn với nhiều gia đình. Không chỉ có vậy, thị trường còn chuẩn bị đón lượng nguồn cung lớn. Cushman & Wakefield Việt Nam dự báo trong hai năm tới, Hà Nội sẽ có thêm hơn 28.000 căn hộ từ khoảng 80 dự án được bàn giao, hơn một nửa thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Nguồn cung không còn khan hiếm nhưng khoảng 80% dự án mới lại nằm ở khu vực ngoại ô. Điều này khiến nhiều người mua ở thực tiếp tục giữ tâm lý chờ đợi.
Theo bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, hành vi người mua hiện đã thay đổi rõ rệt. Thay vì chạy theo đám đông, người mua ngày càng ưu tiên những sản phẩm có pháp lý minh bạch, khả năng khai thác thực tế và phù hợp nhu cầu ở thật. Giới chuyên gia nhận định giá chung cư Hà Nội có thể chững lại trong thời gian tới, nhưng khả năng giảm sâu là không lớn bởi mặt bằng chi phí đầu vào vẫn ở mức cao.
