Theo số liệu từ Cục Thống kê (Bộ Tài chính), tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam trong sáu tháng đầu năm 2026 đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm trước. Vốn thực hiện đạt khoảng 11,72 tỷ USD, tăng 8,1% và là mức cao nhất của nửa đầu năm trong vòng 5 năm qua. Phần lớn vốn FDI thực hiện tiếp tục tập trung vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chiếm 82,6%, trong khi hoạt động kinh doanh bất động sản chỉ chiếm khoảng 7,4%. Điều này cho thấy bất động sản đang phải cạnh tranh quyết liệt hơn để thu hút vốn.
Cuộc đua từ quỹ đất đến hiệu quả
Theo Công ty Quản lý đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại toàn cầu JLL, thanh khoản trên thị trường M&A bất động sản hiện không còn phân bổ đồng đều mà tập trung chủ yếu vào nhóm tài sản chất lượng cao. Những dự án phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc nằm tại khu vực chưa hình thành nhu cầu thực vẫn gặp khó để thu hút nhà đầu tư.
Tại Đồng Nai, DIC Corp (Tổng công ty cổ phần Đầu tư phát triển Xây dựng) đã chuyển nhượng 4 phân khu thuộc Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước. Các phân khu 1, 2 và 3 với tổng diện tích khoảng 30,7 ha được chuyển nhượng cho Công ty cổ phần TNT Phú Hòa với giá trị hơn 97 triệu USD; phân khu 7.1 (khoảng 14,3 ha) được chuyển nhượng cho Công ty cổ phần Everland An Giang với giá trị dự kiến hơn 19 triệu USD.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, Lotte và Phát Đạt đã ký hợp đồng hợp tác đầu tư dự án Lotte Eco Smart City Thủ Thiêm với tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 60.000 tỷ đồng. Phát Đạt tham gia với tỷ lệ 35% và đã thanh toán hơn 2.444 tỷ đồng liên quan đến giao dịch.
Ở phân khúc bất động sản thương mại, Tổng công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc đã mua lại Công ty TNHH 3H Việt Nam và Công ty TNHH Logistics A&E, qua đó gián tiếp nắm quyền chi phối Công ty CP Láng Hạ, đơn vị phát triển tổ hợp văn phòng - thương mại cao 34 tầng tại Hà Nội.
M&A và liên doanh: Công cụ tái cơ cấu và chia sẻ rủi ro
Các thương vụ trên cho thấy M&A và liên doanh đang trở thành công cụ quan trọng để doanh nghiệp tái cơ cấu danh mục, huy động thêm nguồn lực và chia sẻ rủi ro giữa nhiều đối tác. Diễn biến này cũng cho thấy thị trường vẫn có một lượng vốn đáng kể đang tìm kiếm cơ hội, song dòng tiền ngày càng tập trung vào một nhóm tài sản hẹp hơn. Đó thường là những dự án có pháp lý rõ ràng, quy hoạch tương đối hoàn chỉnh, khả năng triển khai sớm, nằm tại khu vực có nhu cầu thật và được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng. Vì vậy, sự gia tăng về số lượng hoặc giá trị giao dịch không đồng nghĩa mọi dự án đều có thể dễ dàng tìm được người mua.
Sự thay đổi trong khẩu vị nhà đầu tư bắt nguồn phần lớn từ “giá của thời gian”. Trong giai đoạn tiền rẻ, nhà đầu tư có thể chấp nhận nắm giữ quỹ đất nhiều năm để chờ mặt bằng giá tăng. Tuy nhiên, khi chi phí vốn cao hơn và yêu cầu quản trị rủi ro ngày càng chặt chẽ, những quỹ đất chậm hoàn thiện pháp lý hoặc chưa thể triển khai dễ trở thành tài sản tiêu tốn nguồn lực, thay vì tạo ra dòng tiền.
Quá trình thẩm định một thương vụ hiện không còn dừng ở giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay mức giá chuyển nhượng. Bên mua phải tính toán đồng thời thời gian hoàn tất nghĩa vụ tài chính, khả năng xin giấy phép, chi phí xây dựng... Giá trị của dự án vì thế ngày càng được xác định dựa trên dòng tiền thực tế có thể tạo ra sau khi đã chiết khấu rủi ro.
“Xanh” cũng phải được quy đổi thành dòng tiền
Theo ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam, nhà đầu tư đã dịch chuyển từ chiến lược dựa trên kỳ vọng tăng giá sang chiến lược dựa trên chất lượng tài sản và hiệu quả vận hành. Những dự án có dòng tiền ổn định, lợi thế cạnh tranh dài hạn và đáp ứng tiêu chuẩn phát triển bền vững sẽ có khả năng thu hút vốn tốt hơn. Ông Bách nhấn mạnh: “Trong mắt các nhà đầu tư tổ chức, khả năng tạo ra dòng tiền trong bất động sản không còn đơn giản là tiền bán nhà hoặc tiền thuê, mà còn là khả năng giảm chi phí vận hành, duy trì tỷ lệ lấp đầy, giữ chân khách thuê, tiếp cận nguồn vốn tốt hơn và bán lại tài sản với mức chiết khấu thấp hơn.” Đây là lý do những công trình tiết kiệm năng lượng và đáp ứng tiêu chuẩn phát triển bền vững ngày càng có lợi thế trong M&A. Khi giá năng lượng và chi phí vận hành biến động, một tòa nhà tiêu thụ ít điện, có hệ thống quản lý hiệu quả và đáp ứng yêu cầu ESG của khách thuê quốc tế có thể bảo vệ biên lợi nhuận tốt hơn.
Đồng quan điểm, ông Lại Đức Vượng, Giám đốc Công ty Bất động sản Sơn Nga cho rằng, tăng trưởng sẽ phân hóa rõ giữa các phân khúc, vị trí và chất lượng tài sản. Nhà đầu tư sẽ chú trọng hơn đến nền tảng thị trường, hiệu quả vận hành và giá trị dài hạn. “Muốn bán dự án, gọi vốn hoặc tìm đối tác, doanh nghiệp không thể chỉ trình bày quy mô quỹ đất và viễn cảnh tăng giá. Báo cáo tài chính minh bạch, hồ sơ pháp lý đầy đủ, cơ cấu sở hữu rõ ràng và một mô hình kinh doanh có thể kiểm chứng đang trở thành một phần của giá trị tài sản”, ông Vượng đánh giá về khả năng thành công của một thương vụ M&A trong giai đoạn hiện nay.
Trung tâm dữ liệu: Phân khúc giàu tiềm năng
Bên cạnh xu hướng ưu tiên các tài sản xanh, JLL Việt Nam cho rằng trung tâm dữ liệu đang nổi lên như một phân khúc giàu tiềm năng trên thị trường bất động sản. Nhiều nhà đầu tư trong khu vực đã bắt đầu tìm kiếm quỹ đất, khảo sát hạ tầng kỹ thuật và chuẩn bị cho kế hoạch gia nhập Việt Nam. Với nhu cầu số hóa ngày càng tăng, phân khúc này được kỳ vọng có thể tạo thêm động lực cho thị trường M&A trong nửa cuối năm 2026. Tuy nhiên, triển vọng giao dịch vẫn phụ thuộc lớn vào khả năng thu hẹp khoảng cách kỳ vọng giữa bên mua và bên bán. Theo ông Bách, điểm nghẽn hiện nay nằm ở sự khác biệt trong cách định giá tài sản. Các quỹ đầu tư quốc tế vẫn thận trọng trước những bất ổn kéo dài của kinh tế toàn cầu và yêu cầu mức chiết khấu đủ lớn để bù đắp rủi ro.
Tựu trung lại, trong chu kỳ mới, dòng vốn M&A sẽ không còn chạy theo quy mô quỹ đất, mà tìm đến những tài sản có thể chứng minh giá trị bằng hiệu quả vận hành, dòng tiền và khả năng thích ứng dài hạn. Cơ hội vẫn rộng mở, nhưng chỉ dành cho những dự án đủ minh bạch, đủ sức chống chịu và được định giá sát với thực tế thị trường.
