Hết thời ưu đãi lãi suất, nhà đầu tư bất động sản đối mặt áp lực cắt lỗ
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hiện tượng nhà đầu tư phải rao bán tài sản để cơ cấu lại dòng tiền đang gia tăng, chủ yếu xuất phát từ nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính lớn trong giai đoạn thị trường tăng trưởng "nóng". Các khoản vay có thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất đã kết thúc, đẩy áp lực tài chính lên cao trong bối cảnh lãi suất tăng mạnh.
Tâm lý "fomo" và kỳ vọng lướt sóng dẫn đến rủi ro
Bên cạnh đó, không ít trường hợp mua bất động sản theo tâm lý "fomo" (sợ bỏ lỡ), chấp nhận mua chênh giá với hy vọng lướt sóng ngắn hạn. Khi thị trường chững lại, họ buộc phải "cắt lỗ" phần chênh để giảm thiểu rủi ro. Dù không phải là xu hướng chung của toàn thị trường, nhưng nguồn cung rao bán gia tăng kết hợp với tâm lý thận trọng của người mua đã khiến thanh khoản thị trường chậm lại cục bộ tại một số khu vực.
Trước đây, trong giai đoạn dịch Covid-19, khi lãi suất ở mức thấp và tỷ suất lợi nhuận cho thuê hấp dẫn, chiến lược "house hacking" – mua bất động sản và cho thuê một phần hoặc toàn bộ để bù đắp khoản vay thế chấp – từng được xem là giải pháp hiệu quả, đặc biệt với người mua nhà lần đầu. Chiến lược này cho phép vừa sở hữu tài sản, vừa khai thác dòng tiền cho thuê để giảm áp lực trả nợ và đẩy nhanh tích lũy vốn chủ sở hữu.
Bức tranh thay đổi từ năm 2026
Tuy nhiên, bước sang năm 2026, bức tranh thị trường đã thay đổi rõ rệt. Giá nhà tăng cao, lãi suất thế chấp tăng lên, và tiêu chuẩn cho vay ngày càng khắt khe khiến những chiến lược từng phát huy hiệu quả trở nên kém khả thi. Thị trường dần dịch chuyển từ tư duy tìm kiếm lợi nhuận nhanh sang ưu tiên khả năng chi trả dài hạn và sự an toàn tài chính.
Thời gian tới, các khoản vay mua nhà ưu đãi ký kết từ năm 2023 sau thời gian 2-3 năm hưởng lãi suất thấp và ân hạn nợ gốc sẽ đồng loạt chuyển sang cơ chế lãi suất thả nổi. Khi đó, lãi suất thực tế phải trả tăng mạnh, vượt xa mức tính toán ban đầu của người vay, đặc biệt là nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Thậm chí, nhiều người mua nhà lần đầu từng tiếp cận gói vay ưu đãi cũng phải đối mặt với lãi suất tăng nhanh hơn dự tính, khiến kế hoạch tài chính bị đảo lộn.
Rủi ro gia tăng với dự án chậm tiến độ
Rủi ro càng gia tăng trong trường hợp dự án chậm tiến độ bàn giao. Nhà đầu tư phải đối mặt với áp lực kép: vừa gánh chi phí lãi vay tăng cao, vừa chưa thể khai thác dòng tiền cho thuê để bù đắp nghĩa vụ tài chính. Trong bối cảnh lãi suất cao và thị trường cho thuê không còn hấp dẫn như trước, dòng tiền thực tế có thể không đủ bù lãi vay, đẩy nhà đầu tư vào trạng thái bị động, thậm chí buộc phải bán ra trong điều kiện bất lợi.
Áp lực này khiến nhà đầu tư chiến lược ngày càng thận trọng, tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ triển khai rõ ràng, khả năng khai thác thực và mức giá phù hợp với nhu cầu ở thực, thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Cần ưu tiên vốn cho nhà ở giá phù hợp
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, việc tăng lãi suất có thể hạn chế đầu cơ, nhưng mặt bằng lãi suất duy trì ở mức quá cao trong thời gian dài sẽ khiến người dân gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở và doanh nghiệp bất động sản khó triển khai dự án, làm nguồn cung bị co hẹp, trầm trọng thêm tình trạng mất cân đối cung - cầu. Ngược lại, buộc lãi suất thế chấp xuống mức thấp cũng không phải là lời giải bền vững, vì có thể kích hoạt làn sóng đầu cơ mới, đẩy giá nhà tăng vọt.
Do đó, ông Đính cho rằng bài toán đặt ra không phải là "nới hay siết", mà là điều tiết lãi suất và tín dụng theo hướng linh hoạt, có chọn lọc, bảo đảm dòng tiền đi đúng mục tiêu, vừa kiểm soát rủi ro đầu cơ, vừa không làm tắc nghẽn nhu cầu ở thực. Chính sách tín dụng cần được phân hóa rõ hơn, ưu tiên dòng vốn cho nhà ở giá phù hợp, người mua nhà lần đầu và nhu cầu ở thực, trong khi kiểm soát chặt chẽ các hoạt động đầu cơ, sử dụng đòn bẩy cao và dự án thiếu tính khả thi về pháp lý và dòng tiền.
Giải pháp dài hạn cho thị trường bất động sản
Các gói tín dụng dành riêng cho người mua nhà ở lần đầu và phân khúc nhà ở giá phù hợp cần được thiết kế theo hướng ổn định dài hạn, với lãi suất thấp hơn mặt bằng chung, thời hạn vay dài và cơ chế ân hạn hợp lý, nhằm giúp người mua chủ động kế hoạch tài chính và tránh rủi ro "sốc lãi suất" sau ưu đãi. Cách tiếp cận tín dụng có mục tiêu không chỉ hỗ trợ an sinh nhà ở, mà còn giúp thị trường dịch chuyển về đúng nhu cầu ở thực, cải thiện thanh khoản bền vững và giảm rủi ro cho hệ thống tài chính.
Về dài hạn, giải pháp bền vững cho bài toán nhà ở nằm ở việc mở rộng nguồn cung bằng cách mở rộng không gian đô thị ra các khu vực mới, nơi có quỹ đất lớn và mức giá hợp lý hơn. Mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) cần tiếp tục được thúc đẩy, song phải gắn với cam kết tiến độ và khả năng tiếp cận quỹ đất thực chất của doanh nghiệp. Đồng thời, cần thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là quỹ nhà để cho thuê theo tinh thần của Quỹ nhà ở quốc gia.
Thứ nữa, cần điều chỉnh hợp lý cơ chế giá đất và hệ số điều chỉnh, bởi nếu bảng giá đất mới ở mức cao lại nhân với hệ số lớn sẽ làm chi phí đầu vào tăng mạnh, triệt tiêu động lực phát triển dự án hoặc buộc doanh nghiệp kết chuyển toàn bộ chi phí vào giá bán, khiến khả năng chi trả của người dân suy giảm. Song song với đó, đa dạng hóa kênh dẫn vốn cho thị trường là yêu cầu tất yếu, vì việc phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng làm gia tăng rủi ro cho cả thị trường và hệ thống tài chính. Phát triển các kênh vốn trung và dài hạn sẽ giúp thị trường vận hành ổn định và bền vững hơn trong trung và dài hạn.
