Doanh nghiệp bất động sản chững lại vì nguồn vốn bị tắc nghẽn
Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng và hạn mức tín dụng được kiểm soát chặt chẽ bởi Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với những thách thức nghiêm trọng về dòng tiền. Không ít dự án buộc phải giãn tiến độ triển khai, thậm chí phải dừng hoàn toàn do không thể tiếp cận được nguồn vốn vay cần thiết.
Hạn mức tín dụng bị giới hạn gây khó khăn cho doanh nghiệp
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, ông Lê Hoàng Châu, nhận định rằng việc giới hạn tăng trưởng tín dụng bất động sản không vượt quá mức chung của cả nền kinh tế đã khiến nhiều doanh nghiệp rơi vào tình trạng khó khăn. Các hợp đồng đã ký kết không được giải ngân đúng tiến độ, trong khi những khoản vay đang triển khai cũng bị gián đoạn một cách đáng kể.
Sức mua trên thị trường cũng bị ảnh hưởng nặng nề. Giám đốc Công ty Lê Thành, ông Lê Hữu Nghĩa, đưa ra ví dụ cụ thể: Dự án nhà ở xã hội trị giá 2.000 tỷ đồng của doanh nghiệp này đã hoàn thành phần móng nhưng hiện đang có nguy cơ đình trệ vì không thể vay được vốn. Dù có gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng với thời gian vay kéo dài 20 năm và lãi suất 6,1% mỗi năm, doanh nghiệp vẫn gặp rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận.
Đáng chú ý, khi doanh nghiệp đề nghị được vay với lãi suất áp dụng cho nhà ở thương mại, các ngân hàng cũng từ chối do lo ngại về trách nhiệm pháp lý khi cho vay không đúng đối tượng quy định.
Áp lực lan rộng sang các phân khúc bất động sản công nghiệp
Không chỉ riêng phân khúc nhà ở xã hội, các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp cũng đang chịu nhiều áp lực lớn. Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư SCC (SCCI), ông Trần Việt Anh, cho biết việc phát triển một khu công nghiệp rộng 400ha đòi hỏi nguồn vốn rất lớn và thời gian hoàn vốn kéo dài. Tuy nhiên, tín dụng cho lĩnh vực này lại đang bị "gom chung" với các loại hình bất động sản khác mà chưa có cơ chế riêng phù hợp.
Khi những biến động lớn xảy ra, chuỗi cung ứng bị gián đoạn và khách hàng trì hoãn ký kết hợp đồng, doanh nghiệp càng trở nên khó khăn hơn. Việc kiểm soát tín dụng quá mức có thể trở thành "điểm nghẽn" cản trở phát triển, trong khi buông lỏng lại tiềm ẩn nhiều rủi ro. Do đó, việc định hướng dòng vốn đúng chỗ là vô cùng cần thiết.
Biến động lãi suất tác động mạnh đến doanh nghiệp và người mua nhà
Ở góc độ thị trường, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Eras Land, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, cho rằng biến động lãi suất đang tác động trực tiếp đến cả doanh nghiệp và người mua nhà. Phần lớn người dân phải vay ngân hàng lên đến 70% giá trị tài sản, nên khi lãi suất tăng từ mức ưu đãi 6-7% lên 13-14%, áp lực tài chính sẽ trở nên rất lớn.
Hệ quả là nhu cầu mua nhà suy giảm đáng kể, các giao dịch trên thị trường chững lại. Doanh nghiệp vừa phải chịu chi phí tài chính tăng cao, vừa đối mặt với giá vật liệu xây dựng tăng 10-30%, khiến hiệu quả đầu tư bị bào mòn nghiêm trọng.
Bất động sản đóng vai trò then chốt trong nền kinh tế
Bất động sản không chỉ là một ngành kinh tế đơn lẻ mà còn đóng vai trò là "đầu vào, đầu ra" của hơn 40 lĩnh vực khác như xây dựng, vật liệu, nội thất, vận tải, tài chính và du lịch. Vì vậy, bất kỳ biến động nào của thị trường này cũng tạo ra nhiều hiệu ứng lan tỏa rộng khắp.
Theo Phó Vụ trưởng, Phó Chánh Văn phòng thường trực Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), ông Chử Văn Hải, bất động sản chiếm khoảng 12% GDP và đóng vai trò như một "bộ điều hòa" của nền kinh tế. Thực tế đầu năm 2026 cho thấy hoạt động xây dựng đã có dấu hiệu chậm lại do thiếu nguồn vốn từ các dự án bất động sản.
Các doanh nghiệp vật liệu xây dựng, sắt thép và xi-măng chịu tác động dây chuyền khi nhu cầu giảm sút. Phó Giám đốc Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh, ông Trần Sĩ Nam, cho biết dù thị trường đang có dấu hiệu phục hồi với doanh thu năm 2025 đạt khoảng 270.000 tỷ đồng và quý I năm 2026 đạt gần 104.000 tỷ đồng, lãi suất cao vẫn là rào cản lớn. Ông Nam nhấn mạnh rằng tại Thành phố Hồ Chí Minh, bất động sản có thời điểm đóng góp tới 30-34% GRDP.
Hài hòa chính sách để khơi thông dòng vốn
Trước những khó khăn hiện nay, cộng đồng doanh nghiệp và nhiều chuyên gia có quan điểm chung: Cần một chính sách tín dụng linh hoạt, phân loại rõ ràng và phù hợp với đặc thù của từng phân khúc. Ông Lê Hoàng Châu đề xuất Ngân hàng Nhà nước Việt Nam nên giao hạn mức tín dụng cả năm cho các ngân hàng, thay vì phân bổ theo quý như hiện nay, đồng thời xem xét nới lỏng hạn mức tăng trưởng tín dụng trong các giai đoạn cần thiết để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.
Trong khi đó, ông Trần Việt Anh kiến nghị cần tách riêng bất động sản công nghiệp và logistics thành một nhóm ưu tiên, gắn liền với động lực sản xuất. Phân loại tín dụng theo mục tiêu sử dụng sẽ giúp dòng vốn đi đúng hướng, hạn chế rủi ro nhưng vẫn thúc đẩy sản xuất hiệu quả.
Các doanh nghiệp cũng mong muốn cơ quan quản lý cho phép linh hoạt hơn về lãi suất đối với nhà ở xã hội, tránh tình trạng "có gói tín dụng nhưng không vay được". Lãi suất cần phải phù hợp với đặc thù trung và dài hạn của lĩnh vực bất động sản.
Giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng
Ở góc độ khác, Phó Giáo sư, Tiến sĩ Nguyễn Hữu Huân, Phó Chủ tịch Cơ quan điều hành Trung tâm Tài chính quốc tế Thành phố Hồ Chí Minh, cho rằng doanh nghiệp cần giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng bằng cách phát triển thị trường vốn, đặc biệt là thông qua trái phiếu doanh nghiệp và các kênh huy động mới. Đây sẽ là giải pháp dài hạn để tạo nguồn vốn bền vững cho thị trường.
Cùng quan điểm, Chuyên gia kinh tế, Tiến sĩ Huỳnh Thanh Điền, nhấn mạnh việc điều tiết phải đồng bộ giữa chính sách tiền tệ, tín dụng và tài khóa. Trong đó, chính sách tài khóa có thể đóng vai trò kiểm soát đầu cơ, ổn định thị trường, từ đó giảm áp lực cho chính sách tiền tệ.
