Doanh nghiệp bất động sản đối mặt khó khăn kép: Lãi suất và giá nguyên liệu tăng cao
Ngành bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn thử thách nghiêm trọng khi phải đương đầu với khó khăn kép từ việc lãi suất cho vay tăng mạnh và giá nguyên vật liệu xây dựng leo thang. Nhiều doanh nghiệp trong lĩnh vực này đang rơi vào tình trạng "đứng ngồi không yên" trước nguy cơ sống còn.
Áp lực từ chi phí vốn tăng vọt
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Bất động sản Toàn Cầu, cho biết từ đầu quý II/2026, lãi suất cho vay doanh nghiệp đã tăng từ mức 7-7,5% lên 11-12%/năm. Trong khi đó, lãi suất cho vay cá nhân mua nhà chạm ngưỡng 14-15%/năm. "Đây là mức chi phí vốn bất khả thi đối với chủ đầu tư trong giai đoạn hiện nay", ông Hiệp nhấn mạnh.
Bản chất ngành bất động sản phụ thuộc tới 70% vào vốn vay ngân hàng, nhưng hiện các ngân hàng lớn, kể cả nhóm Big 4, đang từ chối cấp tín dụng cho dự án mới hoặc lựa chọn rất khắt khe, chủ yếu tập trung ở Hà Nội và TP.HCM. Nguồn tiền tắc nghẽn khiến doanh nghiệp không thể triển khai dự án, đồng thời hàng tồn kho đứng trước nguy cơ trở thành nợ xấu khổng lồ do thiếu thanh khoản.
Giá nguyên vật liệu tăng mạnh do xung đột Trung Đông
Bên cạnh áp lực lãi suất, tác động từ xung đột tại Trung Đông đang thổi bùng "bão giá" nguyên nhiên vật liệu đầu vào. Cụ thể, dầu diesel đã tăng giá hơn gấp đôi từ 17.000 đồng lên 35.000 đồng/lít, còn nhựa đường asphalt tăng mạnh từ 12.000 đồng lên 19.000 đồng/kg.
Ông Hiệp chia sẻ: "Áp lực chi phí tàn khốc này khiến hàng loạt nhà thầu rơi vào thế tiến thoái lưỡng nan: Tiếp tục thi công sẽ lỗ nặng, nhưng dừng lại thì vi phạm hợp đồng, chậm tiến độ với chủ đầu tư".
Sức chịu đựng của doanh nghiệp suy yếu
Đại diện một doanh nghiệp bất động sản ở miền Bắc cho rằng sức chịu đựng hiện nay khác xa các chu kỳ trước. Sau giai đoạn khó khăn 2022-2024, phần lớn chủ đầu tư đã bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án, thu hẹp quy mô, nên dư địa xoay xở không còn nhiều.
Hầu hết chủ đầu tư hiện sử dụng vốn vay lớn từ ngân hàng. Nếu lãi suất duy trì ở ngưỡng gần 14% trong thời gian dài, nó sẽ "ăn hết" lợi nhuận của chủ đầu tư, đặc biệt với các dự án đã chốt giá và bung hàng.
Thị trường phân hóa và giải pháp ứng phó
Theo thống kê của Batdongsan.com.vn, từ tháng 11/2025 khi lãi suất vay mua nhà điều chỉnh, nhu cầu tìm kiếm bất động sản giảm 17% so với quý trước. Lượng giao dịch sụt giảm mạnh, nhiều chủ đầu tư tạm dừng kế hoạch bán hàng để điều chỉnh chính sách thanh toán.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, nhận định bối cảnh lãi suất tăng buộc doanh nghiệp thay đổi tư duy điều hành, chuyển từ chiến lược mở rộng nhanh sang ưu tiên quản trị rủi ro, từ mục tiêu ngắn hạn sang định hướng dài hạn và bền vững hơn. Dòng tiền không rút hoàn toàn khỏi thị trường nhưng trở nên thận trọng hơn.
Ông Đính cũng cho rằng giá bất động sản khó giảm diện rộng do chi phí đất đai, xây dựng, vốn và tuân thủ pháp lý đều gia tăng. Thị trường sẽ tiếp tục phân hóa mạnh:
- Sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá hợp lý và gắn với hạ tầng thực sẽ duy trì thanh khoản.
- Sản phẩm định giá cao vượt giá trị khai thác sẽ đối mặt nhiều khó khăn.
Trong bối cảnh này, doanh nghiệp bất động sản buộc phải tìm cách xoay xở, tập trung vào quản lý rủi ro và phát triển bền vững để vượt qua thách thức.
