Dòng vốn đầu tư không chỉ đi tìm đất
Thứ tư, 17/06/2026 - 16:52
Sau hơn hai thập kỷ chạy đua mở rộng diện tích, bất động sản khu công nghiệp Việt Nam đang bước vào một cuộc đua khác, cuộc đua mà phần thắng thuộc về nơi tạo ra được hệ sinh thái sản xuất kết nối nhất, chứ không phải nơi có nhiều đất nhất.
Trong nhiều năm qua, hàng trăm khu công nghiệp được quy hoạch và phát triển khắp cả nước, kéo theo hàng chục tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài và đưa Việt Nam vào nhóm những trung tâm sản xuất mới nổi của châu Á. Các địa phương như Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương (nay là TPHCM) hay Đồng Nai đã chuyển mình thành những trung tâm sản xuất và logistics quy mô lớn, đóng góp đáng kể vào xuất khẩu, việc làm và quá trình đô thị hóa.
Nhưng khi thị trường bước sang một giai đoạn phát triển sâu hơn, một thực tế ngày càng rõ: lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở chỗ một địa phương có bao nhiêu hecta đất công nghiệp, mà ở chỗ nó tạo ra được một hệ sinh thái sản xuất kết nối và hiệu quả đến đâu.
Những con số gần đây cho thấy rõ sự dịch chuyển này. Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính), đến nay cả nước có 478 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động, với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 145.970 hecta, tạo việc làm cho khoảng 4,15 triệu lao động. Nhưng mức độ hấp thụ lại phân hóa rất mạnh. Các trung tâm công nghiệp lớn - Bắc Ninh, Hải Phòng, Đồng Nai - duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, nhiều khu tại TPHCM đã lấp đầy 100%, trong khi không ít khu công nghiệp ở những địa phương xa trung tâm vẫn chật vật tìm nhà đầu tư. Đất, hóa ra, không tự động sinh ra sức hút.
Khu công nghiệp Quế Võ II - giai đoạn 2 ở Bắc Ninh (Ảnh: Hoàng Tuấn).
Dòng vốn đi tìm chuỗi cung ứng, không đi tìm đất
Sự phân hóa đó phản ánh một xu hướng mang tính cấu trúc: dòng vốn FDI ngày nay không đơn thuần tìm “đất công nghiệp”, mà tìm khả năng kết nối vào chuỗi cung ứng toàn cầu.
Với những ngành như điện tử, thiết bị điện, linh kiện ô tô hay thương mại điện tử, vị trí của một nhà máy không còn được quyết định chủ yếu bởi giá thuê đất, mà bởi khoảng cách tới cảng biển, sân bay, mạng lưới logistics, hệ thống nhà cung ứng linh kiện và nguồn lao động kỹ thuật. Đó là lý do các cụm công nghiệp lớn tiếp tục hút mạnh dòng vốn sản xuất giá trị cao, trong khi những khu vực thiếu kết nối dần bị bỏ lại phía sau.
Quan sát của nhà phát triển bất động sản công nghiệp và logistics BW Industrial minh họa cho xu hướng này: nhóm sản xuất điện tử và linh kiện điện tử hiện chiếm khoảng 30 - 40% nhu cầu thuê mới, còn khoảng 70% diện tích nhà xưởng xây sẵn của doanh nghiệp này đang được các ngành sản xuất giá trị gia tăng cao sử dụng. Nói cách khác, cơ cấu khách thuê đang dịch chuyển từ gia công đơn giản sang những công đoạn đòi hỏi hàm lượng công nghệ cao hơn.
Đằng sau những con số ấy là một sự thay đổi trong chiến lược của các tập đoàn toàn cầu. Nếu trước đây Việt Nam chủ yếu được nhìn nhận như một điểm đến sản xuất chi phí thấp, thì nay ngày càng nhiều doanh nghiệp xem Việt Nam như một mắt xích chiến lược trong mạng lưới sản xuất khu vực. Đây là một vị thế cao hơn, nhưng cũng đòi hỏi nhiều hơn ở hạ tầng và năng lực kết nối.
Từ “thuê đất, tự xây” sang nhà xưởng xây sẵn
Mô hình phát triển công nghiệp cũng đang thay đổi nhanh theo. Một thập kỷ trước, doanh nghiệp thường ưu tiên thuê đất rồi tự xây nhà máy. Giờ đây, nhu cầu đối với nhà xưởng xây sẵn tăng mạnh, bởi mô hình này giúp nhà đầu tư rút ngắn đáng kể thời gian triển khai và tối ưu vốn ban đầu - trong khi cách làm truyền thống có thể mất 18–24 tháng cho thủ tục pháp lý và xây dựng.
Theo ghi nhận của Savills Việt Nam, trong năm 2025 có khoảng 60% nhà sản xuất mới lựa chọn thuê nhà xưởng xây sẵn, mức cao nhất kể từ năm 2018; các đơn vị tư vấn khác như JLL hay Cushman & Wakefield cũng xác nhận cùng một xu hướng. Diễn biến này đặc biệt rõ nét ở các ngành điện tử, thiết bị điện và công nghiệp hỗ trợ, nơi tốc độ ra thị trường ngày càng trở thành một yếu tố cạnh tranh sống còn.
Hệ quả là nhiều nhà phát triển công nghiệp đang chuyển hướng: thay vì chạy theo diện tích, họ theo đuổi mô hình tập trung hơn, tích hợp hơn và tạo ra giá trị cao hơn trên mỗi mét vuông đất.
Bài học từ những “siêu cụm” công nghiệp
Kinh nghiệm quốc tế củng cố cho hướng đi này. Các quốc gia công nghiệp hóa thành công hiếm khi phát triển công nghiệp theo kiểu phân tán. Thay vào đó, họ xây dựng những “siêu cụm” công nghiệp quy mô lớn và liên kết chặt. Từ tam giác Thâm Quyến – Đông Quản – Quảng Châu của Trung Quốc, vùng Seoul – Gyeonggi của Hàn Quốc, cho tới Jurong của Singapore, điểm chung đều là sự tập trung cao độ về hạ tầng, logistics và chuỗi cung ứng.
Chính hiệu ứng tập trung ấy tạo ra lợi thế cạnh tranh dài hạn: trong bán kính vài chục km, một doanh nghiệp có thể tiếp cận nhà cung ứng, lao động kỹ thuật, dịch vụ logistics và dịch vụ hỗ trợ, thay vì phụ thuộc vào những chuỗi cung ứng rời rạc và tốn kém. Quy mô, ở đây, không chỉ là độ lớn mà là mật độ kết nối.
Lựa chọn chiến lược
Trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục tái cấu trúc, Việt Nam đang đứng trước một cơ hội hiếm có: nâng cấp vai trò từ điểm đến sản xuất chi phí thấp thành một trung tâm sản xuất giá trị cao của khu vực. Nhưng cơ hội đó không tự đến. Nó đòi hỏi tư duy phát triển công nghiệp phải dịch chuyển, từ mở rộng diện tích sang tối ưu hóa hệ sinh thái.
Điều đó có nghĩa là trọng tâm của giai đoạn tới không chỉ là tăng thêm bao nhiêu khu công nghiệp, mà quan trọng hơn là phát triển những cụm công nghiệp quy mô lớn gắn với cảng biển, sân bay quốc tế, cao tốc liên vùng và một hệ sinh thái logistics hoàn chỉnh. Những dự án hạ tầng lớn đang dần thành hình, từ sân bay Long Thành đến các tuyến vành đai và cao tốc liên vùng, chính là cơ hội để “mở khóa” không gian cho các siêu cụm công nghiệp kiểu mới.
“Cuộc đua” khu công nghiệp, vì thế, đang bước sang một giai đoạn khác. Người thắng cuộc sẽ không phải là nơi có nhiều đất nhất, mà là nơi biến đất đai thành một hệ sinh thái: nhà máy, cảng biển, con người và chuỗi cung ứng cùng vận hành trong một nhịp. Diện tích từng là điểm khởi đầu. Hệ sinh thái mới là đích đến.
Tác giả: Ông Vũ Ngọc Bảo từng theo học tại Trường Chính sách công và Quản lý Fulbright; hiện công tác tại Tổng công ty Dịch vụ Kỹ thuật Dầu khí, thuộc Tập đoàn Dầu khí Việt Nam.
Chuyên mục TÂM ĐIỂM mong nhận được ý kiến của bạn đọc về nội dung bài viết. Hãy vào phần Bình luận và chia sẻ suy nghĩ của mình. Xin cảm ơn!
