Thị trường căn hộ Hà Nội quý I/2026: Nguồn cung giảm, giá neo cao, giao dịch chững lại
Theo Báo cáo thị trường Bất động sản Việt Nam quý I/2026 của Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển BHS Group (BHS R&D), thị trường nhà ở cao tầng tại Hà Nội đã ghi nhận sự sụt giảm nhẹ về cả nguồn cung lẫn lượng giao dịch. Cụ thể, nguồn cung sơ cấp trong quý đạt hơn 4.600 căn, giảm 7,7% so với quý trước và giảm tới 27% so với cùng kỳ năm ngoái. Lượng giao dịch được ghi nhận ở mức gần 3.400 căn, với tỷ lệ hấp thụ đạt 73,5%.
Phân tích nguồn cung và giá bán
Số liệu từ BHS R&D cho thấy, trong quý I/2026, có 5 dự án mới hoặc phân khu mới của các dự án hiện hữu được đưa ra thị trường, cung cấp hơn 3.100 sản phẩm, chiếm hơn 67% tổng nguồn cung. Nguồn cung trong quý này tập trung chủ yếu tại các khu vực như phường Dương Nội, xã Đông Anh, phường Tương Mai. Trong khi đó, các khu vực như phường Phúc Lợi, Tây Hồ tuy có nguồn cung nhưng giao dịch lại rất hạn chế.
Nhìn chung, nguồn cung đang phân bổ hầu hết tại các khu vực ngoại thành, do quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế. Lượng giao dịch chủ yếu đến từ các dự án mới, với các căn hộ hạng A và hạng sang chiếm tỷ trọng chủ yếu, lên tới gần 95% tổng nguồn cung trong quý. Do đó, phần lớn giao dịch cũng tập trung vào hai phân khúc này, trong khi nguồn cung căn hộ hạng B trên thị trường vẫn còn hạn chế.
Giá bán neo cao và xu hướng thị trường
Về giá bán, giá chào bán nhà ở cao tầng tại Hà Nội đang neo cao, với sự xuất hiện của nhiều dự án phân khúc cao cấp. Theo BHS R&D, thị trường nhà ở cao tầng Hà Nội hiện nay gần như không còn sản phẩm có mức giá dưới 55 triệu đồng/m². Đơn giá trung bình chào bán mới trong quý I/2026 đạt hơn 123 triệu đồng/m², tăng gần 1,5% so với quý trước và tăng hơn 50% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu do sự xuất hiện của nhiều dự án cao cấp và sự hạn chế của căn hộ hạng B, C.
Xu hướng giá chào bán mới trong quý I/2026 so với quý IV/2025 gần như đi ngang, phản ánh mức giá tại thị trường đang neo cao và khó có khả năng tăng mạnh trong thời gian tới. Báo cáo quý I/2026 của Savills Việt Nam cũng củng cố nhận định này, cho thấy thị trường căn hộ Thủ đô đang bước vào giai đoạn chững lại rõ rệt.
Giao dịch giảm và tâm lý người mua
Đáng chú ý, lượng căn hộ bán được trong quý I giảm 12% so với quý trước và giảm tới 40% so với cùng kỳ năm ngoái, phản ánh sức mua suy yếu sau thời gian dài giá tăng nhanh. Mặt bằng giá cũng bắt đầu "giảm tốc", với giá bán sơ cấp trung bình khoảng 100 triệu đồng/m², giảm nhẹ theo quý. Trên thị trường thứ cấp, giá duy trì quanh mức 82 triệu đồng/m², gần như không biến động so với cuối năm 2025.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, sự chững lại này không chỉ mang tính chu kỳ ngắn hạn mà còn phản ánh sự thay đổi cấu trúc thị trường, đặc biệt là xu hướng dịch chuyển phát triển đô thị ra khu vực vùng ven. Trong quý I/2026, tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn khi các yếu tố vĩ mô còn nhiều bất định.
Dự báo và xu hướng tương lai
Dù vậy, nguồn cung mới vẫn là động lực chính của giao dịch và đạt tỷ lệ hấp thụ cao hơn mức trung bình toàn thị trường. Một xu hướng nổi bật là phần lớn dự án mở bán nằm ngoài Vành đai 3 – khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng và có mức giá "dễ tiếp cận" hơn. Dự báo trong 9 tháng cuối năm, căn hộ hạng A và B sẽ chiếm ưu thế với khoảng 16.700 căn.
Các tỉnh lân cận như Hưng Yên và Bắc Ninh được kỳ vọng sẽ hấp thụ nhu cầu nhà ở chưa được đáp ứng của Hà Nội. Ở phân khúc biệt thự và nhà liền kề, nguồn cung tiếp tục tập trung tại các đại đô thị ngoại thành. Dù giao dịch ngắn hạn chững lại, giá sơ cấp vẫn tăng, phản ánh niềm tin dài hạn vào quá trình đô thị hóa.
