Thực tế cho thấy, tình trạng “vừa thiếu, vừa thừa” nhà ở đang tồn tại rõ nét tại Việt Nam. Nhu cầu nhà ở của người dân, nhất là người thu nhập thấp, vẫn rất lớn, nhưng không ít dự án nhà ở, ký túc xá sinh viên hay nhà tái định cư lại rơi vào cảnh bỏ trống, sử dụng kém hiệu quả.
Hiện trạng lãng phí nguồn lực đất đai
Theo ông Đỗ Minh Long, Chủ tịch Hội đồng quản trị Dova Land, việc cho phép chuyển đổi nhà ở tái định cư đang bỏ trống chưa được sử dụng sang thành các dạng nhà ở xã hội và nhà ở xã hội cho thuê là định hướng phù hợp với yêu cầu phát triển đô thị bền vững hiện nay. Ông cho biết nhiều dự án đã được đầu tư nhưng hiệu quả khai thác chưa tương xứng, gây lãng phí nguồn lực đất đai.
“Đất đai là tài nguyên hữu hạn. Nếu không được khai thác hiệu quả sẽ ảnh hưởng đến lợi ích chung của xã hội, không chỉ riêng doanh nghiệp”, ông Long nhấn mạnh. Cũng theo ông, bất động sản cần được nhìn nhận là tài sản phục vụ phát triển kinh tế-xã hội, thay vì chỉ là công cụ đầu tư chờ tăng giá. Việc linh hoạt điều chỉnh công năng, chuyển đổi loại hình sử dụng đối với các sản phẩm không còn phù hợp sẽ giúp gia tăng giá trị khai thác, đồng thời bổ sung nguồn cung cho các phân khúc đang thiếu.
Một ví dụ điển hình là khu tái định cư Bắc Từ Liêm bị bỏ hoang hơn 10 năm nay, không được đưa vào sử dụng, người dân lân cận phải tận dụng đất trống để trồng rau, nuôi gà. Nhiều ý kiến cho rằng, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc, chính sách theo hướng linh hoạt sẽ góp phần giảm tình trạng “đắp chiếu” dự án, hạn chế đầu cơ, qua đó thúc đẩy thị trường phát triển lành mạnh hơn.
Nguy cơ trục lợi chính sách và giải pháp kiểm soát
Tuy nhiên, bên cạnh mặt tích cực, không ít chuyên gia cũng bày tỏ lo ngại về nguy cơ lợi dụng chính sách để trục lợi. Thực tế đặt ra yêu cầu phải kiểm soát chặt chẽ quá trình chuyển đổi, tránh tình trạng doanh nghiệp “xin” làm nhà ở xã hội nhưng sau đó tìm cách hợp thức hóa thành nhà thương mại để bán với giá cao.
Theo các chuyên gia, cần đánh giá đầy đủ nguyên nhân khiến dự án không tiêu thụ được, như vị trí, thiết kế, giá bán hay điều kiện tiếp cận. Chỉ khi đã áp dụng các biện pháp khắc phục nhưng vẫn không hiệu quả, mới nên xem xét phương án chuyển đổi.
Luật sư Diệp Năng Bình, Trưởng Chi nhánh Văn phòng Luật sư Tinh Thông Luật tại Hà Nội, cho rằng nếu triển khai, cơ quan quản lý cần xây dựng cơ chế giám sát chặt chẽ, minh bạch nhằm ngăn chặn tình trạng “lách luật”, đầu cơ, trục lợi chính sách.
Cùng quan điểm, Phó Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh việc chuyển đổi phải đi kèm nghĩa vụ tài chính rõ ràng, đầy đủ, nhất là nghĩa vụ về tiền sử dụng đất theo quy định, nhằm tránh thất thoát ngân sách.
Hướng tới giải pháp bền vững cho an sinh xã hội
Các chuyên gia cũng lưu ý, nhà ở xã hội là chính sách an sinh quan trọng, vì vậy cơ chế chuyển đổi chỉ nên là phương án dự phòng, không thể thay thế mục tiêu bảo đảm chỗ ở cho người thu nhập thấp. Bên cạnh chuyển sang nhà ở thương mại, cần nghiên cứu thêm các giải pháp bền vững hơn như chuyển đổi sang nhà ở xã hội cho thuê, hoặc rà soát lại quy hoạch, hạ tầng để tăng khả năng tiếp cận của người dân.
Việc thay đổi tư duy quản lý từ cứng nhắc sang linh hoạt, gắn với kiểm soát chặt chẽ, được kỳ vọng sẽ góp phần giải phóng nguồn lực, tránh lãng phí các khu nhà bỏ hoang, đồng thời vẫn bảo đảm đúng mục tiêu an sinh xã hội.
