Trong bối cảnh Hà Nội và TP.HCM tăng tốc phát triển metro, các chuyên gia cảnh báo nguy cơ đầu cơ bất động sản đẩy giá nhà vượt tầm với của người dân. TS Bùi Ngọc Sơn - Viện Nghiên cứu Kinh tế và Chính trị thế giới - cho rằng Việt Nam cần dành quỹ đất đủ lớn để phát triển nhà ở giá phải chăng, đồng thời cải cách chính sách thuế và Luật Xây dựng nhằm tránh tình trạng “hiệu ứng loại trừ” như London.
Mục tiêu metro nghìn km tại Hà Nội và TP.HCM
Hà Nội đặt mục tiêu đến năm 2035 hoàn thành khoảng 500 km metro đầu tiên, thuộc quy hoạch tổng thể 18 tuyến với 979 km đến năm 2045. TP.HCM dồn lực với cơ chế đặc thù để hoàn thành 187-200 km mạng lưới vào giai đoạn 2030-2035, hướng tới hơn 500 km sau năm 2045.
Nguy cơ đầu cơ đón sóng metro
Theo TS Bùi Ngọc Sơn, nhiều khu vực như Tây Hồ Tây, Đông Anh, Times City hay các đại đô thị phía Đông Hà Nội đang được kết nối trực tiếp với hành lang metro nhằm hình thành cực phát triển mới. Đây là hướng đi đúng, nhưng thách thức lớn là đầu cơ bất động sản có thể làm méo mó mục tiêu ban đầu của mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).
TS Sơn dẫn chứng bài học London: “Metro được xây để phục vụ người dân, nhưng khi hạ tầng hoàn thành, giá đất tăng mạnh, các dự án cao cấp xuất hiện, khiến chính những người cần metro nhất phải chuyển ra xa vì không đủ khả năng sinh sống. Nhóm cư dân mới lại chủ yếu sử dụng ô tô.” Đây là nghịch lý mà Việt Nam cần đặc biệt tránh.
Ba cải cách nền tảng để ổn định thị trường
TS Bùi Ngọc Sơn đề xuất ba cải cách đồng bộ. Thứ nhất, dành quỹ đất đủ lớn để phát triển nhà ở giá phải chăng. “Việt Nam có lợi thế Nhà nước sở hữu đất đai, khá giống Singapore và Hồng Kông. Cần dành quỹ đất cho nhà ở giá rẻ hoặc nhà cho thuê, tham khảo mô hình Anh trước đây cho phép người dân thuê rồi mua lại với giá ưu đãi. Nếu có đủ quỹ đất, Nhà nước có thể xây dựng chương trình tương tự Singapore, nơi nhà ở công cộng đáp ứng 80-90% dân số.”
Thứ hai, cải cách Luật Xây dựng theo hướng hạ tầng phải hoàn thiện trước, hạn chế bán nhà hình thành trong tương lai. “Như ở Nhật Bản, người ta hoàn thiện đường sắt, trường học, dịch vụ thiết yếu trước, sau đó mới thu hút người dân đến sinh sống.”
Thứ ba, cải cách chính sách thuế đối với sở hữu nhà ở. “Không thể để tình trạng sở hữu nhiều bất động sản nhưng không chịu chi phí tương xứng.” Ông nhấn mạnh rằng khi ba yếu tố nền tảng này được thực hiện đồng bộ, thị trường bất động sản mới dần ổn định.
Vai trò của Nhà nước trong kiểm soát đầu cơ
Theo TS Sơn, câu chuyện lúc này đã vượt ra ngoài phạm vi metro, chuyển sang chính sách quản lý thị trường bất động sản. Nhà nước giữ vai trò quyết định trong việc kiểm soát đầu cơ, bảo đảm nhà ở phù hợp cho người dân. Ông đề xuất mô hình đấu thầu quyền phát triển dự án trong thời hạn 50-70 năm: doanh nghiệp nào cam kết mức giá thuê thấp nhất sẽ được chọn, tự bỏ vốn xây dựng và vận hành.
“Ngược lại, nếu chỉ phát triển các dự án chung cư cao cấp để bán thì rất nguy hiểm. Hiện nhiều người đã sở hữu nhiều căn hộ nhưng không sử dụng hết, trong khi nhiều người có nhu cầu ở thực nhưng không mua được nhà. Theo tôi, hiện vẫn chưa quá muộn để điều chỉnh chính sách.”
TS Bùi Ngọc Sơn kết luận rằng sự kết hợp giữa quỹ đất lớn cho nhà ở giá phải chăng, cải cách Luật Xây dựng và chính sách thuế hợp lý sẽ giảm áp lực thị trường, giúp metro thực sự phục vụ đúng đối tượng mong muốn.
