Theo luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cụm từ “chung cư 50 năm” xuất hiện trở lại mỗi khi một dự án căn hộ mới được chào bán, một tòa nhà cũ bước vào diện cải tạo, hay khi Luật Nhà ở được đưa ra bàn sửa đổi. Điều này cho thấy sự nhầm lẫn dai dẳng giữa thời hạn sử dụng công trình và quyền sở hữu tài sản của người dân.
Luật sư Trương Anh Tú khẳng định, pháp luật hiện hành không quy định thời hạn sở hữu đối với nhà chung cư. Thứ pháp luật điều chỉnh là thời hạn sử dụng của công trình xây dựng, nhằm bảo đảm an toàn cho người sử dụng và cộng đồng. Sự khác biệt tưởng chừng nhỏ này lại là chìa khóa để lý giải vì sao một tòa chung cư có thể hết tuổi thọ, nhưng quyền sở hữu của cư dân không thể tự “hết hạn”.
Phân biệt tuổi thọ công trình và quyền sở hữu tài sản
Mọi công trình xây dựng, dù được thiết kế tốt đến đâu, đều được tạo nên từ bê tông, thép và vật liệu xây dựng, nên tất yếu phải chịu tác động của thời gian. Khi tòa nhà xuống cấp nghiêm trọng, việc phá dỡ được tiến hành không nhằm tước bỏ quyền của người dân, mà để loại bỏ nguy cơ mất an toàn cho cư dân và những người xung quanh.
Công trình xây dựng và quyền tài sản là hai phạm trù khác nhau. Một bên là khối vật chất hữu hạn, có lúc xuống cấp; một bên là giá trị pháp lý được nhà nước thừa nhận. Vì vậy, khối bê tông có thể phải thay mới, nhưng quyền tài sản mà người dân đã bỏ tiền xác lập thì không tự biến mất theo vòng đời của tòa nhà.
Người mua căn hộ thực chất đang sở hữu những gì?
Khi mua một căn hộ chung cư, người dân không chỉ thanh toán cho phần diện tích để ở. Khoản tiền họ bỏ ra còn tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất chung và các phần sở hữu chung của tòa nhà theo quy định của pháp luật. Tất cả những quyền này được ghi nhận trong Giấy chứng nhận và được pháp luật bảo hộ như một quyền tài sản.
Chính vì vậy, điều có thể hết tuổi thọ là công trình, không phải quyền tài sản của chủ sở hữu. Khi một nhà chung cư phải phá dỡ, pháp luật vẫn bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người dân thông qua các cơ chế bồi thường, tái định cư, xây dựng lại nhà chung cư hoặc giải quyết quyền sử dụng đất theo quy định.
Cơ chế bảo vệ quyền lợi khi chung cư hết hạn sử dụng
Theo luật sư Trương Anh Tú, điều người dân thực sự lo lắng không phải là việc một tòa chung cư buộc phải phá dỡ khi không còn an toàn. Câu hỏi lớn hơn là sau khi tòa nhà không còn, quyền sở hữu căn hộ của họ có được bảo đảm hay không. Vì thế, yếu tố cần hoàn thiện không phải là quy định căn hộ được sở hữu trong bao nhiêu năm, mà là cơ chế cải tạo, xây dựng lại, bồi thường và tái định cư minh bạch.
Một quy trình tái định cư rõ ràng, công khai, có sự tham gia của cư dân sẽ giúp họ yên tâm rằng tòa nhà có thể được xây mới, nhưng quyền và lợi ích hợp pháp vẫn luôn được bảo vệ. Khi đó, cụm từ “chung cư 50 năm” sẽ dần được hiểu đúng là câu chuyện về tuổi thọ công trình, chứ không phải giới hạn quyền sở hữu.
Thời hạn cần kiểm soát không phải quyền sở hữu
Nếu xét về “thời hạn”, điều cần được kiểm soát chặt chẽ là thời hạn chịu trách nhiệm đối với chất lượng công trình, công tác bảo trì và hiệu quả quản lý đô thị, chứ không phải thời hạn của quyền tài sản. Việc xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư, ban quản trị và các cơ quan quản lý trong suốt vòng đời dự án sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn.
Suy cho cùng, cuộc tranh luận về “chung cư 50 năm” chưa bao giờ là chuyện một tòa nhà tồn tại được bao lâu. Vấn đề cốt lõi là quyền tài sản của người dân được pháp luật bảo vệ đến đâu khi công trình không còn khả năng sử dụng. Công trình có thể hết tuổi thọ, nhưng quyền sở hữu hợp pháp thì không thể tự “hết hạn”.
