Các cơ quan thuế tại nhiều địa phương như Thái Nguyên, Bắc Ninh, Hà Nội… đã đồng loạt nhắc nhở về hạn chót để cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu năm từ 1 tỉ đồng trở xuống thực hiện nghĩa vụ thông báo doanh thu, số tài khoản ngân hàng hoặc ví điện tử sử dụng cho hoạt động kinh doanh.
Quy định mới về miễn thuế và nghĩa vụ thông báo
Theo Nghị định 68 năm 2026, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 141 năm 2026 có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, từ năm nay, cá nhân cho thuê bất động sản có doanh thu năm từ 1 tỉ đồng trở xuống thuộc diện không chịu thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Dù được miễn thuế, các cá nhân này vẫn phải thông báo doanh thu tới cơ quan thuế.
Cá nhân có thể lựa chọn thông báo doanh thu 1 lần hoặc 2 lần trong một năm tính thuế. Nếu chọn thông báo 1 lần, hạn chót là ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế. Nếu chọn thông báo 2 lần, hạn chót lần đầu là ngày 31/7 của năm tính thuế và lần thứ hai là ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo.
Thủ tục thông báo doanh thu và tài khoản
Cá nhân sử dụng Mẫu số 01/BĐS ban hành kèm Thông tư 50 năm 2026 để thông báo doanh thu. Trường hợp cá nhân có từ 2 bất động sản cho thuê trở lên, khi thực hiện thông báo doanh thu cần lập thêm phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản theo Mẫu số 01/BK-BĐS (ban hành kèm Thông tư 18 năm 2026).
Việc thông báo có thể thực hiện hoàn toàn bằng phương thức điện tử qua ứng dụng eTax Mobile hoặc cổng dịch vụ công ngành thuế. Tuy nhiên, người cao tuổi, người khuyết tật, người thuộc diện bảo trợ xã hội, người cư trú tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn hoặc thuộc trường hợp bất khả kháng khác không thể thực hiện giao dịch điện tử, hồ sơ có thể được nộp trực tiếp hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính đến trung tâm phục vụ hành chính công cấp xã.
Nếu có nhiều bất động sản cho thuê, dù trên cùng địa bàn hay khác tỉnh, thành phố, cá nhân được chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để thực hiện thông báo doanh thu.
Thông báo số tài khoản ngân hàng hoặc ví điện tử
Thời hạn thông báo số tài khoản ngân hàng hoặc ví điện tử trùng với thời hạn thông báo doanh thu. Thông tin về tài khoản ngân hàng, ví điện tử được tích hợp ngay trên Mẫu số 01/BĐS tại các chỉ tiêu [06], [06.1] và [06.2]. Cá nhân chỉ cần kê khai 1 lần nếu trước đó chưa thông báo cho cơ quan thuế hoặc thông tin này chưa được thể hiện trong hợp đồng cho thuê bất động sản.
Cho thuê nhà không phải sử dụng hóa đơn điện tử
Liên quan tới cho thuê bất động sản, Cục Thuế TP.Hà Nội đặc biệt lưu ý, theo Nghị định 254 năm 2026 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2026), hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có thu nhập từ hoạt động cho thuê bất động sản thuộc trường hợp không phải sử dụng hóa đơn điện tử. Quy định này áp dụng cho cả trường hợp doanh thu trên 1 tỉ đồng hay từ 1 tỉ đồng trở xuống.
Ông Lê Văn Tuấn, Giám đốc Công ty TNHH Kế toán thuế Keytas, đánh giá: "Đây là một trong những điểm mới khá nổi bật, làm rõ quan điểm rõ ràng so với quy định trước đó." Trước Nghị định 254 năm 2026, quy định về hóa đơn điện tử được điều chỉnh chủ yếu bởi Nghị định 123 năm 2020 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 70 năm 2025). Nguyên tắc chung là khi bán hàng hóa hoặc cung cấp dịch vụ thì phải lập hóa đơn. Ngoài ra, theo khoản 2 điều 1 Nghị định 141 năm 2026: hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên 1 tỉ đồng thì phải áp dụng hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế, hóa đơn điện tử khởi tạo từ máy tính tiền có kết nối dữ liệu với cơ quan thuế.
Ông Tuấn nhấn mạnh: "Như vậy, về nguyên tắc, từ ngày 1/1, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu năm từ 1 tỉ đồng bắt buộc phải sử dụng hóa đơn điện tử. Tuy nhiên, với quy định mới tại Nghị định 254 năm 2026, từ ngày 1/7, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà không phải sử dụng hóa đơn điện tử dù doanh thu năm trên 1 tỉ đồng hay từ 1 tỉ đồng trở xuống. Điều này giảm gánh nặng cho người nộp thuế."
