Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ phát triển mới, tập trung vào giá trị thực và tính minh bạch, thay vì chạy theo các cơn sốt đất đầu cơ. Thanh khoản toàn thị trường chậm lại, ưu tiên các bất động sản có nhu cầu thực và mức giá hợp lý, dưới áp lực lãi suất tăng, giá bất động sản cao và nguồn cung lớn đổ bộ thời gian gần đây.
Chuyển dịch cấu trúc thị trường
Ông Trần Văn Bình, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định thị trường đang chứng kiến bước chuyển dịch cấu trúc, đòi hỏi chuẩn mực, tính chuyên nghiệp và khả năng thích ứng cao hơn. Trước đây, thanh khoản nóng và đầu cơ dẫn dắt thị trường, nhưng nay mặt bằng lãi suất tăng, lạm phát, chi phí xây dựng gia tăng và pháp lý siết chặt đã thay đổi bức tranh. Các nhà môi giới buộc phải chuyển sang tìm kiếm tài sản có dòng tiền ổn định, pháp lý minh bạch và giá trị khai thác thực.
Chính sách kéo thị trường về giá trị thực
Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết các cơ quan quản lý đang chịu áp lực lớn trong việc hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản với tiến độ rút ngắn. Tại tọa đàm “Nghệ thuật điều phối thế trận trong chu kỳ mới” trong khuôn khổ Ngày hội Môi giới bất động sản Việt Nam 2026 do VARS tổ chức ngày 27/6 tại Cần Thơ, bà Hằng nhấn mạnh: “Thị trường bất động sản sẽ phải dịch chuyển mạnh sang nhà ở phục vụ nhu cầu thực, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê để cân bằng cung-cầu”. Điểm cốt lõi là kéo thị trường về giá trị thực, thay vì phát triển theo mô hình đầu cơ, lướt sóng.
Dòng tiền thay đổi tại Đồng bằng sông Cửu Long
Ông Dương Quốc Thủy, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Cần Thơ, nhận định giai đoạn nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy lớn để lướt sóng gần như đã kết thúc. Dòng tiền hiện nay ưu tiên sự an toàn, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền ngay. Nhà đầu tư mua bằng giá trị khai thác thực tế, không còn mua bằng kỳ vọng. Tại miền Tây, dòng tiền tập trung vào ba phân khúc: căn hộ tại đô thị trung tâm, đất nền có sổ đỏ gắn với tuyến cao tốc và bất động sản sản công nghiệp.
Công nghệ và đạo đức nghề nghiệp cho môi giới
Ông Phạm Lâm, Phó chủ tịch VARS, cho biết công nghệ đang định hình lại chân dung nhà môi giới: AI có thể đảm nhận tới 70-80% công việc kỹ thuật như phân tích dữ liệu, xây dựng tài liệu bán hàng hay nghiên cứu hành vi khách hàng. Trong 3-5 năm tới, dữ liệu lớn và AI sẽ len lỏi vào mọi mô hình kinh doanh địa ốc. Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh yêu cầu xây dựng đội ngũ môi giới chuyên nghiệp, có đạo đức nghề nghiệp, am hiểu pháp luật, nâng cao năng lực chuyên môn và trách nhiệm xã hội để góp phần xây dựng thị trường minh bạch, an toàn và phát triển bền vững.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho rằng đội ngũ môi giới cần tái định vị bằng năng lực chuyên môn, dữ liệu, công nghệ và niềm tin của khách hàng; lấy minh bạch và đạo đức nghề nghiệp làm nền tảng. Trong chu kỳ mới, nhà môi giới cần chuyển từ bán hàng sang tư vấn, từ chạy theo giao dịch sang kiến tạo giá trị, từ kinh nghiệm cá nhân sang năng lực chuyên nghiệp, từ thông tin rời rạc sang dữ liệu có kiểm chứng, từ hoạt động đơn lẻ sang hệ sinh thái nghề nghiệp có chuẩn mực và trách nhiệm.
