Thị Trường Bất Động Sản Quý I/2026: Phân Hóa Mạnh, Tái Cấu Trúc Nội Tại
Chiều ngày 15/4 tại Hà Nội, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã chỉ đạo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam tổ chức hội nghị công bố báo cáo thị trường bất động sản quý I/2026 với chủ đề “Biến động vĩ mô và chu kỳ tái cấu trúc”. Sự kiện này thu hút đông đảo đại biểu tham dự, phản ánh mối quan tâm lớn đến diễn biến của thị trường trong bối cảnh kinh tế phức tạp.
Nền Tảng Vĩ Mô Và Áp Lực Từ Bên Ngoài
Phát biểu khai mạc, Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiêm Chủ tịch VARS, nhấn mạnh rằng nền tảng vĩ mô tiếp tục đóng vai trò điểm tựa quan trọng cho thị trường. Ông cho biết, hành lang pháp lý đang được hoàn thiện, góp phần tháo gỡ vướng mắc cho các dự án tồn đọng và tạo điều kiện triển khai nguồn cung mới. Tuy nhiên, thị trường cũng đang chịu áp lực không nhỏ từ môi trường bên ngoài, bao gồm biến động địa chính trị, áp lực lạm phát, tỷ giá và mặt bằng lãi suất cao. Điều này khiến doanh nghiệp và người mua nhà cần phải chọn lọc kỹ lưỡng hơn.
Tiến sĩ Đính nhấn mạnh: “Thị trường bất động sản đang vận hành trong trạng thái “kép”: vừa chịu tác động từ các biến số vĩ mô, vừa tự điều chỉnh thông qua quá trình sàng lọc và tái cấu trúc nội tại”. Một trong những biểu hiện rõ nét của quá trình này là sự phân hóa mạnh mẽ giữa các chủ thể tham gia thị trường. Các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, năng lực quản trị và pháp lý tốt đang chủ động mở rộng quy mô, trong khi doanh nghiệp yếu kém buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc rút lui.
Số Liệu Quý I/2026: Tăng Trưởng Và Sàng Lọc
Số liệu trong quý I/2026 cho thấy, cả nước có 1.563 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng 54% so với cùng kỳ năm trước, với tổng vốn đăng ký tăng tới 128%. Tuy nhiên, số doanh nghiệp giải thể cũng tăng gấp đôi, phản ánh quá trình sàng lọc đang diễn ra ngày càng rõ nét. Hoạt động mua bán-sáp nhập (M&A) bất động sản cũng diễn ra sôi động, góp phần vào sự tái cấu trúc thị trường.
Nguồn Cung Gia Tăng Và Cơ Cấu Dịch Chuyển
Báo cáo từ bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho biết trong quý I/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm bất động sản nhà ở thương mại mở bán, với nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm. Con số này giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025.
Đáng chú ý, cơ cấu nguồn cung tiếp tục có sự dịch chuyển từ trạng thái tập trung sang xu hướng đa cực và phân bổ đồng đều hơn giữa các vùng miền. Khu vực miền Trung nổi lên như một điểm sáng khi chiếm tới 26% nguồn cung nhà ở mới, nhờ lợi thế về quỹ đất, hạ tầng và định hướng phát triển đô thị. Nguồn cung cũng mở rộng ra các khu vực vùng ven và các đô thị mới, gắn với các dự án quy mô lớn và mô hình phát triển theo định hướng giao thông (TOD), đáp ứng tiêu chuẩn xanh, bền vững.
Tuy nhiên, thị trường vẫn tiếp tục đối mặt với tình trạng giá neo ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào gia tăng, nhất là chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu. Căn hộ chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng chủ đạo, lên tới 67% tổng nguồn cung mở bán mới. Trong cơ cấu căn hộ chung cư thương mại mở bán mới, phân khúc căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 20%, giảm 20 điểm phần trăm so với quý IV/2025. Ngược lại, cơ cấu nguồn cung đang dịch chuyển trở lại các phân khúc có mức giá dễ tiếp cận hơn, với căn hộ cao cấp chiếm 53%, tăng 29 điểm phần trăm so với quý trước.
Phân khúc căn hộ thương mại có giá khoảng 2-3 tỷ đồng tiếp tục vắng bóng. Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội nổi lên như một điểm sáng khi ghi nhận hơn 7.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán, góp phần bù đắp khoảng trống mà phân khúc nhà ở thương mại chưa thể đáp ứng. Nhà ở xã hội đang dần trở thành “trụ đỡ” quan trọng của thị trường, vừa giải quyết nhu cầu ở thực, vừa góp phần ổn định cấu trúc cung cầu.
Diễn Biến Giá Và Thanh Khoản Thị Trường
Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes kiêm Phó Chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam, cho biết trên thị trường sơ cấp, giá bán tiếp tục duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhẹ do chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu gia tăng kết chuyển vào giá thành. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá bắt đầu điều chỉnh cục bộ. Thanh khoản không còn phụ thuộc vào việc giá cao hay thấp, mà phụ thuộc ngày càng lớn vào giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền của sản phẩm.
Dữ liệu chỉ số giá của VARS cho thấy, sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán kéo dài, tâm lý người mua nhà trở nên thận trọng hơn trong 3 tháng đầu năm 2026. Tại Hà Nội, chỉ số giá ghi nhận mức điều chỉnh giảm nhẹ ở thị trường thứ cấp. Trong khi đó, tại Thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, giá các dự án trong tập mẫu vẫn duy trì xu hướng tăng, với mức tăng lần lượt khoảng 2% và 4% theo quý.
Về thanh khoản, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch trong quý I/2026, tương đương tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 47%. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 58%, tương đương hơn 22.000 giao dịch. So với quý trước, tỷ lệ hấp thụ giảm nhẹ một phần do quý I dính vào thời điểm Tết Nguyên đán. Tuy nhiên, kết quả vẫn duy trì ở mức khả quan nhờ “bệ đỡ” là nhu cầu ở thực lớn, kết hợp với các chính sách hỗ trợ tài chính linh hoạt từ phía chủ đầu tư.
Dưới tác động của mặt bằng lãi suất và tâm lý thận trọng gia tăng, thanh khoản thị trường ghi nhận tín hiệu thận trọng hơn nhưng không rơi vào trạng thái “đóng băng”, mà chuyển sang giai đoạn giải ngân có chọn lọc. Nghiên cứu của VARS IRE cho thấy, hành vi người mua đã có sự thay đổi rõ rệt: không còn chạy theo tâm lý đám đông mà ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, khả năng khai thác tốt và đáp ứng nhu cầu ở thực.
Căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò “đầu tàu” dẫn dắt thanh khoản thị trường, chiếm tới 69% tổng lượng giao dịch. Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới của phân khúc này đạt khoảng 60%, dù giảm 13 điểm phần trăm so với quý trước, nhưng vẫn phản ánh sức cầu ổn định từ nhu cầu ở thực. Các dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ bảo đảm và phục vụ nhu cầu ở thực vẫn duy trì thanh khoản tốt, trong khi các sản phẩm thiếu hạ tầng, tiện ích tiếp tục trầm lắng.
