Thị trường bất động sản quý 1/2026: Dịch chuyển phân khúc, nhà ở xã hội nổi bật
Theo thống kê từ Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung dự kiến tăng mạnh trong thời gian tới, mang đến nhiều lựa chọn hơn cho người mua nhà. Đáng chú ý, thị trường trong quý đầu năm 2026 đánh dấu sự dịch chuyển rõ rệt về phân khúc, khi tỷ lệ căn hộ sang trọng và siêu sang mở bán chỉ còn khoảng 20%, giảm tới 20 điểm phần trăm so với quý 4/2025. Đồng thời, giao dịch chung cư trên thị trường thứ cấp cũng giảm cả về giá cả lẫn thanh khoản, phản ánh những biến động phức tạp.
Cơ cấu nguồn cung thay đổi, tập trung vào phân khúc dễ tiếp cận
Cơ cấu nguồn cung đang có xu hướng dịch chuyển trở lại các phân khúc với mức giá dễ tiếp cận hơn. Cụ thể, căn hộ cao cấp chiếm tới 53% tổng nguồn cung, tăng 29 điểm phần trăm so với quý trước, chủ yếu tập trung tại các đại đô thị vệ tinh - nơi có lợi thế về quỹ đất dồi dào và mặt bằng giá hợp lý. Phân khúc căn hộ trung cấp chiếm 27%, với nguồn cung chủ yếu đến từ các tỉnh, thành vùng ven Thành phố Hồ Chí Minh (trước sáp nhập).
Trong khi đó, phân khúc căn hộ thương mại có giá khoảng 2 đến 3 tỉ đồng tiếp tục vắng bóng trên thị trường. Tuy nhiên, nhà ở xã hội nổi lên như một điểm sáng, ghi nhận hơn 7.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán, góp phần bù đắp khoảng trống mà phân khúc nhà ở thương mại chưa thể đáp ứng đầy đủ.
Nhà ở xã hội trở thành trụ đỡ quan trọng
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam kiêm Chủ tịch VARS, nhấn mạnh rằng nhà ở xã hội đang dần trở thành trụ đỡ quan trọng của thị trường. Phân khúc này không chỉ giải quyết nhu cầu ở thực tế của người dân mà còn góp phần ổn định cấu trúc cung cầu, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững.
Áp lực từ lạm phát và lãi suất cao
Áp lực từ lạm phát, tỷ giá và đặc biệt là mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao đang đẩy thị trường bất động sản vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ nhất trong nhiều năm trở lại đây. Số liệu trong quý 1/2026 cho thấy, cả nước có 1.563 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng 54% so với cùng kỳ năm trước, với tổng vốn đăng ký tăng tới 128%. Tuy nhiên, số doanh nghiệp giải thể cũng tăng gấp đôi, phản ánh sự phân hóa rõ rệt.
Ông Đính cho biết, quá trình này thể hiện qua sự phân hóa mạnh mẽ giữa các doanh nghiệp tham gia thị trường. Các doanh nghiệp lớn có tiềm lực tài chính vững mạnh tiếp tục mở rộng quy mô, gia tăng thị phần thông qua phát triển dự án mới, mua bán - sáp nhập và tích lũy quỹ đất. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu kém buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc rút lui khỏi thị trường.
Người mua nhà thận trọng hơn trong bối cảnh khó khăn
Trên thực tế, áp lực từ mặt bằng lãi vay duy trì ở mức cao khiến tâm lý người mua nhà trở nên thận trọng hơn trong 3 tháng đầu năm nay. Tại Hà Nội, xu hướng giá chung cư mua đi bán lại giảm nhẹ, nhưng việc chốt khách hàng vẫn gặp nhiều khó khăn.
Chị Nguyễn Hà, một nhà đầu tư cá nhân sở hữu 2 căn studio tại một đại dự án chung cư phía đông thành phố, chia sẻ muốn bán bớt 1 căn để giảm áp lực lãi vay. Chị mua căn studio hơn 27 m2 với giá 1,8 tỉ đồng cộng thêm 100 triệu đồng tiền chênh lệch từ sàn vào tháng 7/2025. Đến tháng 11 năm ngoái, căn studio này được trả hơn 2,4 tỉ đồng, nhưng chị Hà chưa bán. Sau Tết, khi lãi vay tăng nhanh, dù chị muốn bán bớt để giảm áp lực dòng tiền, song sau 3 tháng rao bán vẫn chưa chốt được khách.
Nhiều môi giới gọi hỏi nhưng dìm giá xuống 2,2 tỉ đồng, nếu muốn bán nhanh thì phải chấp nhận giảm lãi, chị Hà nói và cho biết sẽ cân nhắc mức giá phù hợp để tái đầu tư.
Đánh giá từ chuyên gia và diễn biến thị trường
Theo đánh giá của VARS, một bộ phận nhà đầu tư cá nhân đang điều chỉnh kỳ vọng giá để cải thiện dòng tiền, trong bối cảnh thanh khoản thị trường chưa thực sự mạnh và chi phí vốn không còn ở mức thấp như trước. Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, cho biết trên thị trường sơ cấp, giá mở bán các chung cư mới tiếp tục duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhẹ do chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu gia tăng.
Tuy nhiên, tín hiệu tích cực hơn xuất hiện trên thị trường giao dịch thứ cấp, khi giá bắt đầu điều chỉnh cục bộ. Thanh khoản không còn phụ thuộc vào việc giá cao hay thấp, mà phụ thuộc ngày càng lớn vào giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền của sản phẩm, ông Chung nhận định.
Trong khi đó, tại Thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, giá các dự án trong tập mẫu vẫn duy trì xu hướng tăng, với mức tăng lần lượt khoảng 2% và 4% theo quý. Đà tăng này nhờ các thông tin tích cực về quy hoạch, hạ tầng và dư địa tăng giá vẫn còn, đặc biệt tại những khu vực mà mặt bằng giá chưa bị đẩy lên quá cao.
Tổng quan thanh khoản và triển vọng
Về thanh khoản, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch trong quý 1/2026, tương đương tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 47%. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 58%, tương đương hơn 22.000 giao dịch. So với quý trước, tỷ lệ hấp thụ giảm nhẹ một phần do quý 1 dính vào thời điểm Tết Nguyên đán.
Theo VARS, dù ghi nhận tín hiệu thận trọng hơn nhưng thị trường không rơi vào trạng thái đóng băng, mà chuyển sang giai đoạn giải ngân có chọn lọc, với lực cầu thị trường vẫn rất mạnh. Quý 1/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm bất động sản nhà ở thương mại mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn gấp 2,5 lần cùng kỳ năm 2025.
