Thị trường bất động sản phục hồi mạnh mẽ nhưng nguồn cung vẫn hạn chế
Theo báo cáo mới nhất từ Savills Việt Nam, thị trường bất động sản đang cho thấy dấu hiệu phục hồi rõ rệt về thanh khoản, đặc biệt là trong phân khúc căn hộ. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở vẫn còn hạn chế và tập trung chủ yếu ở các phân khúc giá cao, tạo ra sự mất cân đối đáng kể trong cơ cấu sản phẩm. Điều này dự báo sẽ thúc đẩy người mua dịch chuyển dần ra các khu vực vùng ven và các tỉnh lân cận như Bình Dương, nơi có nhiều lựa chọn hơn về mặt giá cả.
Xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm và phát triển đại đô thị
Sự phát triển của các dự án đại đô thị quy mô lớn và hệ thống hạ tầng kết nối liên vùng đang thúc đẩy mạnh mẽ xu hướng mở rộng thị trường nhà ở ra ngoài khu vực trung tâm. Trong giai đoạn từ năm 2026 đến 2028, thị trường căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh dự kiến sẽ bổ sung khoảng 58.000 căn từ 80 dự án, trong đó khu vực phía Đông chiếm khoảng 50% nguồn cung và tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường.
Tuy nhiên, trong ngắn hạn, nguồn cung mới vẫn chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của dự án hiện hữu hoặc các dự án được tái khởi động. Điều này phản ánh thực tế rằng quá trình phê duyệt và phát triển dự án vẫn cần thêm thời gian để thực sự cải thiện, khiến cho nguồn cung nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.
Phân tích chi tiết về thị trường căn hộ và biệt thự
Trong quý IV của năm 2025, thị trường căn hộ đã ghi nhận sự cải thiện đáng kể về thanh khoản. Phân khúc này có khoảng 11.500 giao dịch, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 82%, đây là mức cao nhất trong vòng 5 năm qua. Riêng quý IV/2025 đã ghi nhận khoảng 5.000 giao dịch, phản ánh sự gia tăng rõ rệt của nhu cầu vào giai đoạn cuối năm.
Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, cho biết giá bán căn hộ sơ cấp đạt trung bình 102 triệu đồng/m2, tiếp tục xu hướng tăng do nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở phân khúc trung và cao cấp. Phân khúc trên 110 triệu đồng/m2 hiện chiếm khoảng 56% nguồn cung mới, trong khi sản phẩm dưới 50 triệu đồng/m2 chỉ còn lại 12%. Ông Griffiths nhấn mạnh: "Thị trường căn hộ đang cho thấy sự phục hồi rõ rệt về thanh khoản nhưng nguồn cung vẫn còn hạn chế và tập trung ở các phân khúc giá cao. Điều này tiếp tục tạo ra sự phân hóa giữa các nhóm người mua."
Phân khúc biệt thự và nhà liền kề cũng ghi nhận sự dịch chuyển nguồn cung ra khu vực ngoài trung tâm, gắn liền với sự phát triển của các đại đô thị và hạ tầng kết nối liên vùng. Động lực thị trường nhiều khả năng sẽ tập trung tại những khu vực có quy hoạch rõ ràng và khả năng kết nối thuận lợi, trong khi mặt bằng giá ngày càng phụ thuộc nhiều hơn vào vị trí và khả năng tiếp cận các tuyến giao thông trọng điểm.
Triển vọng dài hạn và các yếu tố tác động
Đến năm 2028, thị trường dự kiến bổ sung khoảng 15.500 căn từ 22 dự án, với khoảng 90% nguồn cung tập trung tại các khu vực ngoài trung tâm như Cần Giờ, Bình Chánh, Nhà Bè và Quận 12 (cũ). Tuy nhiên, đối với những khu vực nằm xa các trung tâm dân cư hiện hữu, nhu cầu ở thực trong dài hạn vẫn có thể đối mặt với một số yếu tố không chắc chắn, đặc biệt khi tiến độ phát triển hạ tầng và sự hình thành cộng đồng cư dân chưa đồng bộ.
Về dài hạn, Savills Việt Nam cho rằng việc hoàn thiện khung pháp lý, tiến độ tháo gỡ các vướng mắc trong phát triển dự án và sự hoàn thiện của các dự án hạ tầng lớn được kỳ vọng sẽ góp phần cải thiện nguồn cung. Đặc biệt, các mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng TOD có thể mở ra thêm nguồn cung nhà ở dọc theo các trục hạ tầng trọng điểm, giúp đa dạng hóa lựa chọn cho người mua.
Thị trường Hà Nội: Phục hồi rõ nét và xu hướng nâng cấp chất lượng
Trong khi đó, thị trường bất động sản Hà Nội bước vào năm 2026 với triển vọng phục hồi rõ nét và xu hướng nâng cấp chất lượng ở nhiều phân khúc. Với căn hộ, nguồn cung tương lai năm 2026 dự kiến đạt 18.454 căn, chủ yếu thuộc hạng A và B.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, nhận định: "Trong ngắn hạn, giá sơ cấp dự kiến sẽ tiếp tục duy trì đà tăng. Giá thứ cấp đã tăng cao hơn giá sơ cấp ở tất cả các phân khúc, phản ánh nhu cầu ngày càng tăng đối với các căn hộ có thể bàn giao ngay và có môi trường sống chất lượng."
Tại Hà Nội, xu hướng nâng chuẩn sản phẩm và phát triển đa cực sẽ định hình diễn biến thị trường. Trong dài hạn, các yếu tố cơ bản của thị trường duy trì tích cực. Việc mở rộng cơ sở hạ tầng, bao gồm các dự án trọng điểm như đường Vành đai 4, các tuyến metro và những cây cầu mới bắc qua sông Hồng, sẽ hỗ trợ quá trình mở rộng đô thị, giúp đa dạng hóa nguồn cung nhà ở trong tương lai.
Báo cáo của Savills Việt Nam cho thấy, trong năm 2025, thị trường căn hộ Hà Nội tiếp tục cho thấy khả năng phục hồi mạnh mẽ nhờ vào sự cải thiện về cơ sở hạ tầng, cải cách quy hoạch và nguồn cầu lớn. Nguồn cung mới đạt mức cao nhất trong 5 năm vừa qua, chủ yếu là căn hộ hạng B. Các đại đô thị tiếp tục thu hút sự quan tâm lớn từ người mua nhờ hạ tầng toàn diện và hệ sinh thái đô thị được quy hoạch bài bản.
Với phân khúc biệt thự và liền kề, sự phục hồi của thị trường ngày càng trở nên rõ nét vào cuối năm 2025, khi ngày càng nhiều dự án mới được đưa ra thị trường, cùng với nguồn cung tương lai lớn hơn dự kiến sẽ ra mắt trong những năm tới. Các dự án sắp triển khai được kỳ vọng sẽ có tiêu chuẩn phát triển cao hơn và được thực hiện bởi các chủ đầu tư uy tín. Tổng lượng giao dịch trong năm 2025 đạt mức cao nhất trong 5 năm qua, phản ánh sự phục hồi rõ rệt của hoạt động thị trường.
Bà Đỗ Thu Hằng nhận định, trong thời gian tới, động lực kết hợp từ các chính sách di dời bắt buộc và dòng vốn lớn được kỳ vọng sẽ thúc đẩy những thay đổi mang tính nền tảng của thị trường, đặc biệt là xu hướng dịch chuyển nhu cầu về các khu vực vùng ven, các tỉnh lân cận và những địa bàn được hưởng lợi từ các dự án hạ tầng lớn.
Theo Savills Việt Nam, năm 2026, thị trường bất động sản sẽ có sự phân hóa rõ nét theo khu vực và phân khúc. Tại Hà Nội, xu hướng nâng chuẩn sản phẩm và phát triển đa cực sẽ định hình diễn biến thị trường. Bất động sản Hà Nội ghi nhận động lực tăng trưởng được củng cố, thể hiện qua quá trình nâng cấp chất lượng sản phẩm, mô hình phát triển gắn với hạ tầng và sự khác biệt ngày càng rõ về nhịp độ hấp thụ giữa khu vực trung tâm và các đô thị vệ tinh.
