Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phía Nam: Kết thúc kỷ nguyên đầu tư ngắn hạn
Những năm gần đây, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại khu vực phía Nam đã trải qua giai đoạn suy giảm đáng kể. Hàng loạt dự án bị đình trệ do vướng mắc pháp lý hoặc chủ đầu tư chưa thể phát huy hết tiềm lực để đẩy nhanh tiến độ xây dựng. Thực tế ghi nhận từ các điểm nóng nghỉ dưỡng như Vũng Tàu, Phan Thiết, Hồ Tràm trong những tháng cuối năm 2025 cho thấy, không khí thị trường vẫn còn khá ảm đạm. Các sàn giao dịch mở cửa đều đặn, số lượng khách hàng đến tham khảo dự án có tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2024, nhưng tỷ lệ giao dịch thành công vẫn ở mức khiêm tốn.
Tình hình cung cầu và những con số biết nói
Theo báo cáo từ DKRA Group, tổng nguồn cung mới cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phía Nam trong năm 2025 đạt khoảng 6.000 đến 6.500 sản phẩm. Con số này tăng mạnh so với năm 2024 nhưng vẫn thấp hơn rất nhiều so với giai đoạn đỉnh cao 2018–2019. Đáng chú ý, tỷ lệ hấp thụ trung bình chỉ dao động từ 1% đến 5% tùy theo phân khúc, phản ánh rõ trạng thái "nằm chờ" của dòng sản phẩm nghỉ dưỡng. Điều này cho thấy thị trường đang trong giai đoạn điều chỉnh sâu, không còn chỗ cho những cuộc chơi đầu tư ngắn hạn.
Cùng quan điểm, Savills Việt Nam đánh giá năm 2025 là năm thị trường "ổn định ở vùng đáy", chưa xuất hiện các yếu tố đủ mạnh để tạo ra cú bật phục hồi nhanh chóng. Tuy nhiên, điểm tích cực là niềm tin thị trường đã dần được cải thiện, đặc biệt khi khung pháp lý mới liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản bắt đầu có hiệu lực. Trong khi đó, Batdongsan.com.vn ghi nhận mức độ quan tâm đến bất động sản nghỉ dưỡng phía Nam tăng nhẹ trong năm 2025, tập trung nhiều hơn vào các khu vực có lợi thế kết nối hạ tầng với Thành phố Hồ Chí Minh, thay vì những thị trường xa trung tâm như trước đây.
Bức tranh không đồng đều và điểm sáng từ Thành phố Hồ Chí Minh
Tại Bình Thuận, bức tranh thị trường bất động sản nghỉ dưỡng không mấy khả quan với lượng hàng tồn kho lớn. Báo cáo của DKRA cho thấy, trong năm 2025, nguồn cung mới tại Bình Thuận gần như không đáng kể, trong khi thanh khoản thị trường thứ cấp chỉ nhích nhẹ. Savills nhận định, các thị trường này cần thêm thời gian để hấp thụ lượng tồn kho cũ và chờ các yếu tố hạ tầng phát huy hiệu quả rõ rệt hơn, thay vì kỳ vọng phục hồi nhanh trong ngắn hạn.
Trái ngược với không khí trầm lắng ở nhiều địa phương, Thành phố Hồ Chí Minh đang dần trở thành điểm tựa kỳ vọng cho bất động sản nghỉ dưỡng phía Nam. Không phải bằng các dự án nghỉ dưỡng thuần túy, mà thông qua mô hình đô thị nghỉ dưỡng sinh thái giải trí gắn với nhu cầu ở thực, nghỉ dưỡng cuối tuần và khai thác cho thuê dài hạn. Tại khu vực Bà Rịa Vũng Tàu, sau khi sáp nhập với Thành phố Hồ Chí Minh, nhiều tín hiệu tích cực đã xuất hiện khi các ông lớn như Sun Group và Novaland Group đầu tư vào các dự án quy mô lớn, nhằm biến Vũng Tàu và Hồ Tràm thành điểm đến nghỉ dưỡng cao cấp.
Theo đánh giá của Batdongsan.com.vn, trong năm 2025, lượng tìm kiếm các sản phẩm second home, khu đô thị sinh thái có yếu tố nghỉ dưỡng tại Thành phố Hồ Chí Minh và vùng giáp ranh tăng rõ rệt. Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Cấp cao Savills Hotels khu vực Đông Nam Á, nhận định: "Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam đã bước vào một giai đoạn chuyển mình, nhờ sự phục hồi mạnh mẽ của ngành du lịch, đặc biệt là khách quốc tế. Các chỉ số như công suất thuê và giá phòng trung bình đều cải thiện đáng kể, đưa ngành này vào nhóm thị trường tăng trưởng nhanh nhất khu vực Đông Nam Á."
Hạ tầng giao thông: Chìa khóa cho chu kỳ phục hồi 2026
Nếu năm 2025 là năm "chuẩn bị", thì 2026 được kỳ vọng là năm bản lề, khi hàng loạt dự án hạ tầng giao thông chiến lược bắt đầu phát huy tác dụng. Theo kế hoạch, sân bay quốc tế Long Thành giai đoạn 1 sẽ đi vào vận hành trong thời gian tới, với công suất khoảng 25 triệu lượt khách mỗi năm. Các chuyên gia Savills Hotels nhận định, đây sẽ là cú hích lớn cho du lịch khu vực phía Nam, đặc biệt là các điểm đến nghỉ dưỡng như Vũng Tàu, Hồ Tràm, Bình Thuận và Thành phố Hồ Chí Minh.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định: "Long Thành không chỉ là sân bay, mà là trung tâm trung chuyển quốc tế. Khi đi vào hoạt động, lượng khách quốc tế đến khu vực phía Nam sẽ tăng mạnh, kéo theo nhu cầu lưu trú, nghỉ dưỡng và đầu tư bất động sản." Bên cạnh sân bay, các tuyến cao tốc như Phan Thiết – Dầu Giây, Biên Hòa – Vũng Tàu, Vành đai 3 Thành phố Hồ Chí Minh đang tạo ra sự thay đổi lớn về khả năng kết nối. Thời gian di chuyển từ Thành phố Hồ Chí Minh đến Phan Thiết, Vũng Tàu rút ngắn đáng kể, biến các khu vực này thành điểm đến nghỉ dưỡng cuối tuần thực sự.
Theo Datxanh Services, hạ tầng giao thông là yếu tố có tác động mạnh nhất đến giá trị bất động sản nghỉ dưỡng trong trung và dài hạn. Đơn vị này dự báo, từ 2026 trở đi, các dự án nằm gần trục giao thông chiến lược, có kết nối trực tiếp với sân bay Long Thành sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt.
Xu hướng phục hồi chọn lọc và tầm nhìn dài hạn
Mặc dù hạ tầng và du lịch được kỳ vọng sẽ bứt phá, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng năm 2026 cũng được đánh giá sẽ không phục hồi đồng loạt. Thay vào đó, quá trình phục hồi sẽ mang tính chọn lọc cao. Theo Savills, những dự án hội tụ đủ các yếu tố: pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư uy tín, mô hình khai thác rõ ràng và gắn với hạ tầng kết nối sẽ là nhóm dẫn dắt thị trường. Ngược lại, các dự án cũ, pháp lý chưa rõ ràng, phụ thuộc quá nhiều vào cam kết lợi nhuận sẽ tiếp tục gặp khó khăn.
Trao đổi với phóng viên, ông Đoàn Hữu Hà Vinh, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Phát triển nhà Bà Rịa Vũng Tàu (HODECO), cho rằng: "Chu kỳ tới sẽ không còn chỗ cho cuộc chơi ngắn hạn. Sự phát triển dự án theo tầm nhìn 10 – 20 năm, gắn với hạ tầng và nhu cầu thực của thị trường." Ông Vinh nhấn mạnh: "Sau giai đoạn 'thanh lọc' kéo dài, thị trường đang bước vào chu kỳ mới với tiêu chuẩn cao hơn, minh bạch hơn và bền vững hơn. Khi pháp lý ổn định, doanh nghiệp đi đúng hướng sẽ thuận lợi hơn trong tương lai."
Có thể thấy, năm 2025 khép lại với nhiều thách thức, nhưng cũng đặt nền móng quan trọng cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng phía Nam. Những kỳ vọng lớn đang được đặt vào năm 2026, khi hạ tầng giao thông, đặc biệt là sân bay quốc tế Long Thành và các tuyến cao tốc liên vùng phát huy tác dụng, kéo theo sự phục hồi của du lịch và dòng vốn đầu tư. Sau kỳ "ngủ đông" kéo dài, thị trường nghỉ dưỡng phía Nam đang dần thức giấc. Dù con đường phía trước vẫn còn nhiều thử thách, nhưng với sự vào cuộc mạnh mẽ của chính quyền, doanh nghiệp và sự chuyển biến trong tư duy đầu tư, một chu kỳ tăng trưởng mới thận trọng nhưng bền vững đang dần hình thành.
