Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, quy hoạch đô thị đang trở thành yếu tố có sức ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2026, ông nhấn mạnh rằng giá trị bất động sản sẽ được tái định vị theo quy hoạch, khi người mua ngày càng quan tâm đến định hướng phát triển dài hạn thay vì chỉ giá, vị trí và tiện ích hiện hữu.
Ba áp lực thúc đẩy tái quy hoạch
Ông Nguyễn Quốc Anh chỉ ra ba áp lực lớn: sự xuống cấp của khu đô thị cũ, áp lực xã hội và môi trường (mật độ dân cao, ùn tắc, ô nhiễm, thiếu không gian xanh), và yêu cầu nâng cấp để cạnh tranh kinh tế. Thượng Hải là ví dụ điển hình: giai đoạn 1990–2020, GDP tăng hơn 53 lần, thu nhập bình quân đầu người tăng 11,4 lần, FDI thực hiện từ 177 triệu USD lên 16,05 tỷ USD. Mật độ dân số tại khu lõi Phố Tây giảm từ 75.000 người/km² (1990) xuống 22.590 người/km² (2025), trong khi Phố Đông tăng từ 2.570 lên 4.791 người/km².
Hà Nội đối mặt với áp lực tương tự
Mật độ bình quân tại các quận nội thành cũ của Hà Nội lên tới khoảng 19.000 người/km², trong khi toàn thành phố chỉ khoảng 2.600 người/km². Thành phố còn khoảng 2.160 chung cư, nhà tập thể cũ từ thập niên 1960–1980 tập trung trong nội đô. Để giảm tải, Hà Nội đang phát triển hạ tầng trọng điểm: mục tiêu hoàn thành Vành đai 1, 2,5 và 3,5 trong giai đoạn 2026–2027, chuẩn bị khởi công 5 tuyến metro dự kiến khai thác từ năm 2030. Quy hoạch mới định hướng mô hình đa cực với 9 cực phát triển, 9 trung tâm lớn và 9 trục động lực, trong đó Hòa Lạc, Gia Lâm, Đông Anh, Tây Hồ Tây và các hành lang TOD quanh metro được kỳ vọng là dư địa tăng trưởng mới.
Bài học từ Thượng Hải: giá nhà tăng 13 lần
Ông Nguyễn Quốc Anh phân tích: giá trị bất động sản Thượng Hải được tạo lập xuyên suốt quá trình tái quy hoạch. Giai đoạn 2000–2007, khoảng 745.000 hộ được di dời, cung cầu tăng và giá nhà tăng khoảng 2,3 lần. Từ 2007 đến 2016, khi quỹ đất nội đô thu hẹp nhưng hạ tầng như Metro Line 9 và Hồng Kiều Hub hoàn thiện, giá tăng thêm khoảng 3 lần. Từ 2016 đến nay, bất động sản tích lũy giá trị dài hạn. Tổng cộng, giá nhà Thượng Hải tăng khoảng 13 lần trong 20–25 năm.
Cơ hội cho Hà Nội
Ông Quốc Anh nhận định: bài học từ Thượng Hải không nằm ở mức tăng giá đơn thuần, mà ở việc quy hoạch đồng thời giảm áp lực dân số, cải thiện chất lượng sống và tái phân bổ nguồn cung. Tại Hà Nội, xu hướng tái cấu trúc đô thị ngày càng rõ: giảm tải khu lõi, hình thành các cực tăng trưởng mới và dùng hạ tầng để phân bổ lại dân cư, việc làm, dòng vốn. Thành phố đặt mục tiêu hoàn thành toàn bộ quy hoạch cải tạo chung cư cũ vào quý II/2027, ưu tiên xử lý nhà nguy hiểm cấp D giai đoạn 2026–2030. Theo ông, cơ hội bất động sản không nằm ở việc chạy theo thông tin quy hoạch, mà ở khả năng nhận diện đúng những cực tăng trưởng có tiến độ rõ ràng, kết nối thuận lợi và sức hút bền vững về dân cư, việc làm.
