Theo báo cáo của Cushman & Wakefield, thị trường bất động sản công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam trong quý I/2026 duy trì sự ổn định với nguồn cung không đổi, hoạt động cho thuê được kiểm soát và giá thuê tăng nhẹ. Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục là trung tâm sản xuất tiên tiến, trong khi Đồng Nai và Tây Ninh thu hút vốn đầu tư nhờ cải thiện hạ tầng.
Nguồn cung đất khu công nghiệp ổn định
Tổng nguồn cung đất khu công nghiệp đạt khoảng 36.400 ha, không thay đổi so với quý trước, cho thấy thị trường đang chuyển sang giai đoạn hấp thụ. Tỷ lệ lấp đầy đạt 74,8%, diện tích hấp thụ thuần 127 ha. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy đi ngang do nguồn cung mới vượt tốc độ hấp thụ. Tây Ninh ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cải thiện lên 59% từ mức nền thấp.
Giá thuê đất tăng nhẹ
Giá chào thuê trung bình đạt 186,6 USD/m²/chu kỳ thuê, tăng nhẹ. Thành phố Hồ Chí Minh tăng lên 184,2 USD/m², Đồng Nai ổn định ở 188 USD/m², trong khi Tây Ninh giảm xuống 188,7 USD/m² do tỷ lệ trống cao.
Triển vọng thị trường
Giai đoạn 2026-2029 dự kiến bổ sung 5.347 ha đất khu công nghiệp mới, tập trung tại Thành phố Hồ Chí Minh (59%), Tây Ninh (24%) và Đồng Nai (17%). Xu hướng dịch chuyển sang các tỉnh vệ tinh để tận dụng quỹ đất lớn, phát triển các ngành công nghiệp nặng, năng lượng, hóa dầu, bán dẫn. Các dự án hạ tầng như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức-Long Thành, Biên Hòa-Vũng Tàu sẽ tăng cường liên kết vùng.
Nhà xưởng xây sẵn mở rộng nguồn cung
Tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt 6,8 triệu m², bổ sung 192.000 m² mới. Thành phố Hồ Chí Minh và Đồng Nai dẫn đầu. Tỷ lệ lấp đầy ổn định, Đồng Nai đạt 94,8%, Tây Ninh 93,7%, Thành phố Hồ Chí Minh giảm nhẹ xuống 89,7% do nguồn cung mới. Nhu cầu từ các ngành cơ khí chính xác và công nghiệp hỗ trợ tăng mạnh. Một số cụm nhà xưởng tại Bình Dương và Đồng Nai đạt tỷ lệ lấp đầy 100%.
Nhà kho xây sẵn ổn định
Tổng nguồn cung nhà kho xây sẵn duy trì 6,6 triệu m², không thay đổi so với quý trước. Giá thuê trung bình 4,9 USD/m²/tháng, tăng nhẹ. Các chủ đầu tư ưu tiên ổn định tỷ lệ lấp đầy thay vì mở rộng quy mô.
Dự báo dài hạn
Thị trường nhà xưởng xây sẵn dự kiến bổ sung 944.000 m² trong giai đoạn 2026-2029, chủ yếu tại Thành phố Hồ Chí Minh. Nhu cầu được hỗ trợ bởi FDI chất lượng cao trong các ngành điện tử, cơ khí chính xác, công nghệ cao. Hạ tầng kết nối cải thiện như Sân bay Long Thành sẽ củng cố vị thế vùng trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Khách thuê ngày càng chọn lọc, ưu tiên nhà xưởng chất lượng cao đáp ứng tiêu chuẩn ESG.
