Thị Trường Bất Động Sản Phục Hồi Mạnh Mẽ Với Nguồn Cung Tăng Vọt
Theo thống kê từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường bất động sản đã bắt đầu phục hồi về nguồn cung từ đầu năm 2023, sau một giai đoạn sụt giảm kéo dài kể từ năm 2018. Tổng nguồn cung đã tăng từ hơn 40.000 sản phẩm trong năm 2022 lên khoảng 128.000 sản phẩm mới vào năm 2025, đánh dấu mức tăng khoảng 88% so với năm 2024 và là con số cao nhất trong giai đoạn từ 2019 đến 2025.
Giá Cả Tăng Mạnh Và Làn Sóng Đầu Tư Ngắn Hạn
Sự gia tăng nguồn cung, kết hợp với các yếu tố vĩ mô thuận lợi như lãi suất thấp và dòng tiền dồi dào, đã thúc đẩy mạnh mẽ nhu cầu bị nén lại từ giai đoạn khan hiếm trước đó. Việc người mua tích cực xuống tiền đã dẫn đến giá bất động sản tăng liên tục, thiết lập một mặt bằng giá mới trên thị trường. Đặc biệt, trong quý III/2025, giá căn hộ tại một số khu vực đã tăng thêm khoảng 500 triệu đến 1 tỷ đồng mỗi căn, tạo nên một làn sóng đầu tư với tâm lý "xuống tiền nhanh - kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn".
Nhiều dự án mở bán đã chứng kiến cảnh "hàng ra là hết", thậm chí các giao dịch chênh lệch để sở hữu sản phẩm trở nên phổ biến. Không ít nhà đầu tư đã đạt được mức sinh lời ấn tượng, thậm chí gấp đôi giá trị tài sản chỉ trong vòng 1 đến 2 năm, phản ánh sự sôi động của thị trường trong giai đoạn này.
Cải Thiện Nguồn Cung Và Chất Lượng Sản Phẩm
Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, nguồn cung đã được cải thiện một cách rõ rệt. Điều này đến từ việc nhiều dự án được tháo gỡ các vướng mắc về pháp lý, cùng với hơn 20 dự án quy mô lớn được phê duyệt và triển khai, tập trung chủ yếu tại các vùng ven đô thị, gắn liền với hệ thống hạ tầng giao thông trọng điểm. Bên cạnh việc tăng cường số lượng, chất lượng sản phẩm cũng được nâng cao nhờ sự xuất hiện của các khu đô thị tích hợp, đồng bộ với đầy đủ tiện ích hiện đại.
Ngoài ra, lượng hàng tồn kho và sản phẩm rao bán lại từ các chủ đầu tư đã góp phần làm tổng cung toàn thị trường tăng lên đáng kể. Ước tính đến năm 2026, tổng nguồn cung có thể đạt mức 200.000 sản phẩm, mang đến cho người mua nhiều lựa chọn đa dạng về phân khúc và loại hình sản phẩm. Nhờ các chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất, người mua hiện có thể tham gia thị trường với tỷ lệ vốn ban đầu chỉ khoảng 10% đến 30% giá trị sản phẩm.
Thách Thức Và Chiến Lược Đầu Tư Dài Hạn
Trong bối cảnh lãi suất tăng nhanh trong thời gian ngắn, tâm lý thị trường đã trở nên thận trọng hơn. Mặc dù thanh khoản có dấu hiệu chậm lại, VARS IRE đánh giá rằng giá bán không giảm sâu do áp lực từ chi phí đầu vào vẫn duy trì ở mức cao. Cụ thể, chi phí đất đai hiện chiếm khoảng 30% đến 40% tổng chi phí phát triển dự án và có xu hướng tăng mạnh theo bảng giá đất mới.
Khi giá đất tăng khoảng 20%, việc tính tiền sử dụng đất áp dụng hệ số K có thể khiến chi phí phát triển dự án tăng ít nhất 6% đến 8%. Thậm chí, nhiều dự án triển khai trở lại sau thời gian dài "đắp chiếu" phải đối mặt với mức tiền sử dụng đất cao gấp 1,5 đến 3 lần. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng đã tăng khoảng 8% đến 12%, cùng với chi phí tài chính gia tăng do lãi suất tăng khoảng 2 điểm phần trăm, khiến tổng chi phí phát triển dự án tăng khoảng 1,6% đến 2,7%.
Để thích ứng, nhiều chủ đầu tư đã chủ động áp dụng các chính sách kích cầu như ưu đãi lãi suất (cố định hoặc áp trần), kéo dài thời gian hỗ trợ, hoặc tăng chiết khấu cho phương án thanh toán sớm nhằm thu hút dòng tiền. Theo VARS IRE, trong bối cảnh thị trường có nhiều lựa chọn, việc đánh giá một sản phẩm là rẻ hay đắt không nên chỉ dựa trên mức giá bán, mà cần đặt trong tương quan với mặt bằng giá khu vực, khả năng khai thác dòng tiền, và thời gian hoàn vốn.
Thị trường hiện nay không còn phù hợp với chiến lược đầu tư ngắn hạn, mà đòi hỏi một tầm nhìn trung và dài hạn, gắn liền với giá trị sử dụng thực tế và hiệu quả tài chính bền vững. Do đó, nhà đầu tư nên ưu tiên lựa chọn các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ổn định, nằm tại khu vực có hạ tầng kết nối rõ ràng, pháp lý minh bạch, và được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín.
Đồng thời, cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính cao và xác định một chiến lược đầu tư đủ dài. Đối với các dự án hình thành trong tương lai, thời gian nắm giữ nên được xác định tối thiểu từ 3 đến 5 năm, cho đến khi dự án hoàn thiện và đưa vào vận hành. Bên cạnh đó, nhà đầu tư nên ưu tiên các khu vực đã có hoặc dự kiến hình thành cộng đồng dân cư lớn, gắn với sự phát triển của khu công nghiệp, khu kinh tế, hoặc các chính sách thu hút dân cư.
Ngược lại, với các khu vực có dân cư thưa thớt và chưa có động lực tăng trưởng rõ ràng, dù vẫn tiềm ẩn cơ hội dài hạn nhưng rủi ro thanh khoản cao hơn và đòi hỏi thời gian tích lũy dài hơn. Theo chuyên gia Duy Quang, việc đầu tư vào thị trường bất động sản hiện nay cần sự cân nhắc kỹ lưỡng và chiến lược phù hợp để đạt được hiệu quả tối ưu.
