Thị trường đầu tư khách sạn Việt Nam: Chuyển dịch mạnh mẽ sang chất lượng và chiến lược dài hạn
Theo ghi nhận từ JLL, một công ty tư vấn bất động sản hàng đầu, thị trường đầu tư khách sạn tại Việt Nam đang trải qua một sự chuyển dịch đáng kể. Thay vì tập trung vào quy mô và tốc độ mở rộng nhanh chóng như trước đây, các nhà đầu tư hiện nay ngày càng chú trọng hơn đến chất lượng tài sản, hiệu quả vận hành thực tế và khả năng tạo ra giá trị bền vững trong dài hạn.
Xu hướng đầu tư chọn lọc và chuyên sâu
Trong những năm gần đây, hoạt động đầu tư khách sạn tại Việt Nam đã trở nên chọn lọc và chuyên sâu hơn rất nhiều. Các nhà đầu tư không còn đơn thuần tìm kiếm cơ hội mua bán nhanh chóng mà thay vào đó, họ yêu cầu khắt khe hơn về cấu trúc pháp lý, mô hình vận hành và chiến lược tái định vị sau khi hoàn tất giao dịch. Điều này phản ánh rõ nét sự dịch chuyển từ tư duy giao dịch ngắn hạn sang các chiến lược nắm giữ trung và dài hạn.
Hai thương vụ tiêu biểu cho xu hướng này là việc mua bán khách sạn PARKROYAL Saigon tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hotel Perle D’Orient Cát Bà, với tổng giá trị lên đến 53,7 triệu USD. Những giao dịch này không chỉ cho thấy sự quan tâm trở lại của dòng vốn vào thị trường khách sạn Việt Nam mà còn minh chứng cho mức độ sẵn sàng ngày càng cao của các nhà đầu tư trong việc đưa ra những quyết định mang tính chiến lược lâu dài.
Sự nổi lên của các nhà đầu tư trong nước
Một điểm đáng chú ý trong xu hướng hiện nay là vai trò ngày càng quan trọng của các nhà đầu tư trong nước. Các tập đoàn đa ngành, doanh nghiệp quản lý khách sạn và nhà phát triển bất động sản có nền tảng tài chính vững chắc đang chủ động tìm kiếm cơ hội sở hữu các tài sản khách sạn. Mục tiêu của họ không chỉ dừng lại ở việc nắm giữ tài sản mà còn hướng đến việc nâng cấp, tái cấu trúc và tối ưu hóa hiệu quả vận hành theo thời gian.
Nhóm nhà đầu tư này ngày càng đóng vai trò như “vốn tăng trưởng”, sẵn sàng chấp nhận chu kỳ đầu tư dài hơn để gia tăng giá trị tài sản một cách bền vững. Song song đó, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn duy trì sự quan tâm đến thị trường Việt Nam, nhưng với cách tiếp cận thận trọng và có chọn lọc hơn. Họ tập trung vào những tài sản đạt chuẩn quốc tế, sở hữu vị trí chiến lược, hiệu suất vận hành đã được chứng minh và có dư địa để cải thiện thông qua việc nâng cấp sản phẩm hoặc điều chỉnh mô hình quản lý.
Hiệu suất vận hành thực tế trở thành yếu tố quyết định
Trong các cuộc đàm phán giao dịch gần đây, hiệu suất vận hành thực tế đã thay thế cho những kỳ vọng không chắc chắn để trở thành yếu tố quyết định khả năng chốt thương vụ. Các chỉ số quan trọng như công suất phòng, doanh thu trên phòng sẵn có và triển vọng dòng tiền được xem xét một cách chặt chẽ, luôn đặt trong mối tương quan với vị trí, phân khúc và định hướng phát triển của điểm đến.
Theo báo cáo từ JLL, giai đoạn 2023–2024 ghi nhận lợi suất đầu tư khách sạn dao động trong khoảng 6–7,5%. Tuy nhiên, những tài sản được tái cấu trúc hiệu quả có thể đạt được lợi suất kỳ vọng cao hơn, từ 8–9%. Điều này cho thấy, mức lợi suất cao chỉ thực sự đạt được khi nhà đầu tư chủ động triển khai các chiến lược tạo giá trị rõ ràng, chẳng hạn như tái định vị thương hiệu, nâng cấp sản phẩm hoặc tối ưu hóa mô hình vận hành.
Khung pháp lý và triển vọng thị trường
Ông Karan Khanijou, Phó Chủ tịch Cấp cao thuộc bộ phận mua bán Khách sạn khu vực châu Á Thái Bình Dương của JLL, chia sẻ: “Qua các thương vụ mà chúng tôi tham gia tư vấn, có thể thấy nhà đầu tư ngày càng quan tâm nhiều hơn đến chất lượng dòng tiền và khả năng tạo giá trị sau mua. Các giao dịch hiện nay không đơn thuần là mua – bán tài sản, mà gắn liền với chiến lược tái định vị và nâng cấp vận hành.”
Một bài học quan trọng được rút ra từ thực tiễn giao dịch là việc hiểu và cấu trúc đúng khung pháp lý ngay từ đầu có ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ và khả năng hoàn tất thương vụ. Đặc biệt đối với các nhà đầu tư nước ngoài, những yếu tố như loại hình đất, thời hạn thuê và cấu trúc sở hữu đóng vai trò then chốt trong việc định giá và đánh giá tính khả thi của giao dịch.
Thị trường đầu tư khách sạn Việt Nam được kỳ vọng sẽ duy trì xu hướng tích cực trong thời gian tới, với số lượng giao dịch tăng lên nhưng mang tính chọn lọc cao hơn. Các thương vụ lớn nhiều khả năng sẽ tập trung vào những khách sạn tại các đô thị trung tâm và các dự án nghỉ dưỡng cao cấp – những phân khúc hội tụ đầy đủ các yếu tố về nhu cầu du lịch, hạ tầng và khả năng tạo giá trị dài hạn.
Theo dự báo của JLL, tổng khối lượng đầu tư khách sạn trong năm 2026 có thể đạt khoảng 200 triệu USD, phản ánh niềm tin ngày càng lớn của các nhà đầu tư vào triển vọng trung và dài hạn của thị trường Việt Nam. Ông Karan Khanijou kết luận: “Với môi trường pháp lý ngày càng minh bạch và nền tảng du lịch phục hồi vững chắc, chúng tôi tin rằng thị trường khách sạn Việt Nam sẽ tiếp tục thu hút dòng vốn chất lượng cao.”
