Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng vừa đề xuất nâng mức tiền đặt trước trong đấu giá quyền sử dụng đất ở lên đến 50% giá khởi điểm, nhằm hạn chế tình trạng trục lợi, thổi giá rồi bỏ cọc. Đề xuất này được đưa ra trong tờ trình của Chính phủ về dự án luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) lên Ủy ban Thường vụ Quốc hội.
Mức cọc 50%: Công cụ mạnh chống trục lợi
Theo ông Hoàng Thanh Tùng, việc phân lô bán nền đất ở là nơi xảy ra trục lợi lớn nhất. Dự thảo luật bổ sung quy định người tham gia đấu giá nộp hồ sơ, tiền đặt trước hợp lệ và tham dự phiên đấu giá được coi là đã đồng ý mua tài sản bằng giá khởi điểm. Quy định này nhằm hạn chế cò mồi, người không có nhu cầu thực sự tham gia để trục lợi.
Dự thảo luật nâng tỷ lệ tiền đặt trước trong đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân từ 20% đến 50%, trên cơ sở luật hóa Nghị quyết số 66.11/2026 của Chính phủ. Đối với đất ở đã phân lô, Chính phủ đề nghị mức cao nhất 50% giá khởi điểm. Ông Tùng cho rằng đây là công cụ rất mạnh để ngăn chặn trục lợi, nhiễu loạn thị trường và tình trạng trả giá cao vô lý rồi bỏ cọc.
Luật sư cảnh báo rào cản cho người mua thực
Luật sư Hoàng Hà (Đoàn luật sư TP.HCM) phân tích, thực tế đã có những cuộc đấu giá mà người tham gia trả giá rất cao để đẩy giá khu vực rồi bỏ cọc, khiến người có nhu cầu ở thật mất cơ hội. Tiền đặt trước thấp bị coi như chi phí làm giá. "Đề xuất nâng tiền đặt trước là có lý, nhưng mức 50% cần được xem xét thận trọng", ông Hà nói.
Ông chỉ ra rằng tiền đặt trước tính trên giá khởi điểm, không phải giá trúng. Nếu giá khởi điểm quá thấp, dù đặt trước 50%, số tiền mất vẫn chưa đủ sức ngăn người cố tình làm giá. Ngược lại, nếu giá khởi điểm sát thị trường, yêu cầu đặt trước một nửa giá trị thửa đất sẽ là rào cản lớn cho người dân. Một gia đình muốn mua đất làm nhà có thể phải huy động vài trăm triệu đến cả tỉ đồng chỉ để tham gia đấu giá, dù chưa chắc trúng. Người có nhu cầu thực nhưng không có sẵn tiền lớn sẽ bị loại ngay từ đầu, tạo lợi thế cho người có nhiều vốn.
Mức cọc 50% chỉ nên là trần, không mặc định
Luật sư Hoàng Hà cho rằng mức tiền cọc 50% chỉ nên là mức trần, không áp dụng mặc định cho mọi cuộc đấu giá. Cơ quan tổ chức cần giải trình lý do áp dụng mức 20%, 30% hay 50% dựa trên giá trị thửa đất, biến động thị trường, lịch sử bỏ cọc, số lượng đăng ký và nguy cơ làm giá. Ông nhấn mạnh không thể chỉ chống trục lợi bằng cách yêu cầu người dân đặt nhiều tiền hơn.
"Cần theo dõi lịch sử bỏ cọc, dòng tiền và giá trả cao bất thường. Nếu có căn cứ thông đồng, phân công trả giá hoặc cố tình tạo giá ảo thì xử lý hành vi, cá thể hóa trách nhiệm. Không thể mặc nhiên coi mọi trường hợp bỏ cọc là phạm tội. Mất tiền đặt trước, hủy kết quả và cấm tham gia đấu giá trong thời hạn nhất định có thể đã là chế tài đủ nghiêm", luật sư Hà đề xuất.
