Một người phụ nữ tại Thành phố Hồ Chí Minh đã phải đối mặt với việc mất 500 triệu đồng tiền đặt cọc sau khi từ chối giao dịch vì bên mua không giải thích rõ về khoản vay ba bên. Sự việc bắt đầu khi chị có nhu cầu bán căn nhà trị giá khoảng 4 tỷ đồng và tìm được khách mua, hai bên tiến hành ký hợp đồng đặt cọc với số tiền 500 triệu đồng.
Nội dung hợp đồng và phát sinh tranh chấp
Hợp đồng đặt cọc bao gồm nhiều điều khoản, trong đó có cam kết về 'đủ diện tích' và 'hỗ trợ hồ sơ vay ba bên'. Sau khi đọc qua, chủ nhà đồng ý ký tên và hai bên hẹn sau 30 ngày sẽ thực hiện thủ tục chuyển nhượng tại văn phòng công chứng. Tuy nhiên, trước ngày giao dịch chính thức, bên mua tiến hành đo đạc lại hiện trạng căn nhà và phát hiện diện tích thực tế không đúng như cam kết. Cụ thể, chiều ngang mặt tiền theo thỏa thuận là 6 mét nhưng thực tế chỉ còn 5,98 mét, thiếu 2 cm.
Như vậy, tài sản bị thiếu diện tích so với thỏa thuận, vi phạm điều khoản 'đủ diện tích' trong hợp đồng đặt cọc. Ngoài khoản tiền đặt cọc 500 triệu đồng, bên mua thanh toán thêm 1,5 tỷ đồng và chuyển tiếp 2 tỷ đồng còn lại thông qua hình thức vay ngân hàng. Theo phương án này, số tiền 2 tỷ đồng sẽ được chuyển vào tài khoản của bên bán nhưng tạm thời bị phong tỏa cho đến khi giao dịch hoàn tất. Tuy nhiên, chủ nhà không đồng ý với phương án trên với lý do bên mua trước đó không giải thích rõ về việc vay ba bên - một phần tiền sẽ bị phong tỏa đến khi hoàn tất giao dịch.
Ý kiến từ luật sư
Luật sư Trần Viết Hà (Đoàn Luật sư tỉnh Đắk Lắk) cho biết, mặc dù đây là trường hợp khá hi hữu, nhưng về bản chất, các điều khoản liên quan đến diện tích và hồ sơ vay ba bên đều đã được ghi nhận rõ trong hợp đồng đặt cọc. Ông nhấn mạnh: 'Trong trường hợp này lỗi do chủ nhà không đọc kỹ hợp đồng đặt cọc chứ bên mua đâu có sai'.
Theo luật sư, dù phát hiện diện tích mặt tiền thực tế bị thiếu so với cam kết, bên mua vẫn mong muốn tiếp tục giao dịch và đề nghị bên bán giảm giá. Tuy nhiên, chủ nhà không đồng ý với phương án này. Luật sư giải thích thêm, sau khi nhận tiền cọc, chủ nhà đã tiếp tục đặt cọc mua một căn nhà khác. Do đó, khi phát sinh việc giải ngân theo hình thức vay ba bên, người này lo ngại không có đủ tiền thanh toán đúng hạn cho giao dịch mới và có nguy cơ mất khoản tiền đã đặt cọc.
Luật sư Hà nhận định: 'Không thể lấy lý do chỉ thiếu 2 cm để phủ nhận nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng. Người mua trả tiền cho một thửa đất có mặt tiền 6 mét, nhưng thực tế chỉ còn 5,98 mét thì rõ ràng tài sản không còn đúng với thỏa thuận ban đầu'. Theo vị luật sư, vấn đề không nằm ở việc diện tích thiếu nhiều hay ít, mà ở việc bên bán đã cam kết 'đủ diện tích' trong hợp đồng đặt cọc. Khi tài sản chuyển nhượng không đúng nội dung đã thỏa thuận hoặc bên bán từ chối thực hiện các điều kiện đã cam kết, trách nhiệm pháp lý có thể phát sinh theo chính các điều khoản mà hai bên đã ký kết, trong đó có điều khoản phạt cọc.
Hậu quả pháp lý và bài học kinh nghiệm
Đáng chú ý, sau khi tranh chấp phát sinh, chủ nhà đã tìm đến luật sư với mong muốn bảo vệ quyền lợi và đề nghị tìm căn cứ để xác định bên mua vi phạm hợp đồng, từ đó mất tiền cọc. Tuy nhiên, theo luật sư Hà, trong vụ việc này không thể chứng minh bên mua có lỗi. Bởi các nội dung đang phát sinh tranh chấp, từ cam kết đủ diện tích đến việc hỗ trợ hồ sơ vay ba bên, đều đã được ghi nhận rõ trong hợp đồng đặt cọc và được chủ nhà ký xác nhận đồng ý ngay từ đầu. Hiện bên mua đã khởi kiện ra tòa án, yêu cầu chủ nhà thực hiện nghĩa vụ phạt cọc gấp đôi theo thỏa thuận trong hợp đồng.
Qua vụ việc trên, luật sư khuyến cáo người dân khi mua bán nhà đất cần đọc kỹ toàn bộ nội dung, làm rõ các phương thức thanh toán, điều kiện giao dịch, cam kết về diện tích và trách nhiệm của mỗi bên. 'Đừng để đến khi hợp đồng đã ký, tranh chấp phát sinh rồi mới tìm cách thay đổi hoặc phủ nhận những điều khoản mình đã đồng ý. Khi đó, việc nhờ luật sư bảo vệ quyền lợi đã quá muộn', luật sư Hà cảnh báo.
