Phần diện tích cơi nới, "chuồng cọp" tại các khu tập thể cũ có được đền bù khi cải tạo, xây dựng lại hay không? Đây là thắc mắc của nhiều người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp ở Hà Nội và TPHCM. Những khung sắt nhô ra ngoài mặt nhà đã trở nên quen thuộc suốt hàng chục năm, là giải pháp mở rộng không gian sinh hoạt trong bối cảnh diện tích căn hộ chật hẹp. Tuy nhiên, khi các khu nhà được đưa vào kế hoạch cải tạo, người dân lo ngại về quyền lợi bồi thường.
Quy định pháp lý về diện tích cơi nới
Theo luật sư Trịnh Văn Dũng (Đoàn luật sư thành phố Hà Nội), "chuồng cọp" là phần diện tích người dân tự ý hàn khung sắt, mở rộng ra khoảng không hoặc hành lang bên ngoài căn hộ nhằm tăng diện tích sử dụng. Phần lớn diện tích này được hình thành sau khi công trình đưa vào sử dụng, không có giấy phép xây dựng và không được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) ban đầu.
Luật sư cho biết, việc xác định quyền lợi của người dân cần căn cứ vào Luật Nhà ở 2023 và các văn bản hướng dẫn liên quan đến bồi thường, tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Theo khoản 10 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, nhà ở cũ là nhà ở được đầu tư xây dựng từ năm 1994 trở về trước, bao gồm cả nhà chung cư. Nhà ở tập thể cũ hiện nay được định nghĩa tương đồng với nhà ở cũ, với hai hình thức sở hữu: nhà ở thuộc tài sản công (sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện) và nhà ở cũ không thuộc tài sản công.
Chính sách bồi thường khi cải tạo chung cư cũ
Liên quan đến chính sách bồi thường, luật sư dẫn chiếu Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Nghị định 88/2024/NĐ-CP và Nghị định 98/2024/NĐ-CP. Cụ thể, Điểm c, khoản 1, Điều 28 Nghị định 98 quy định: việc bồi thường, tái định cư khi cải tạo chung cư cũ không thuộc tài sản công được thực hiện trên cơ sở diện tích được pháp luật công nhận. Trường hợp có diện tích sử dụng ngoài diện tích ghi trong giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích này được bồi thường theo hệ số k. Phần diện tích khác không thuộc trường hợp này thì không được bồi thường theo hệ số k, nhưng có thể được chủ đầu tư hỗ trợ kinh phí đã đầu tư xây dựng.
Như vậy, phần diện tích cơi nới trái phép không được công nhận quyền sở hữu. Khi nhà nước hoặc chủ đầu tư phá dỡ để xây lại chung cư mới, người dân chỉ được đền bù, tái định cư phần diện tích căn hộ được công nhận theo sổ đỏ/sổ hồng gốc.
Hỗ trợ và trường hợp đặc biệt
Mặc dù không được bồi thường, phần diện tích "chuồng cọp" có thể được chủ đầu tư hoặc nhà nước hỗ trợ một phần chi phí tài sản xây dựng. Mức hỗ trợ phụ thuộc vào thời điểm xây dựng, hiện trạng công trình, nguồn gốc tạo lập tài sản theo quy định pháp luật đất đai, nhà ở, xây dựng qua các thời kỳ, sau khi trừ tỷ lệ khấu hao thực tế tại thời điểm thu hồi.
Đáng chú ý, vẫn có trường hợp diện tích cơi nới được xem xét bồi thường nếu đáp ứng điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định, như sử dụng ổn định lâu dài, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch và có giấy tờ chứng minh nguồn gốc hợp pháp.
Theo luật sư Dũng, việc có được bồi thường hay không không phụ thuộc vào thời gian sử dụng mà chủ yếu dựa vào tình trạng pháp lý của phần diện tích cơi nới. Việc cơi nới "chuồng cọp" tiềm ẩn rủi ro về an toàn, phòng cháy chữa cháy và quyền lợi pháp lý khi Nhà nước thực hiện thu hồi, giải tỏa hoặc cải tạo chung cư cũ.
Người dân tại các khu tập thể cũ nên chủ động rà soát hồ sơ pháp lý căn hộ, phối hợp với cơ quan chức năng trong quá trình kiểm kê, xác định hiện trạng khi có chủ trương cải tạo, xây dựng lại để bảo đảm quyền lợi hợp pháp.
