Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN-MT) vừa có hướng dẫn cụ thể về việc xác định nguồn gốc sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở, đối với trường hợp trên thửa đất đã có nhà xây dựng từ thời chủ cũ. Theo đó, nếu thửa đất đáp ứng điều kiện theo quy định, phần diện tích được công nhận là đất ở sẽ được ghi nguồn gốc là “công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất”, chứ không phải “nhận chuyển nhượng được công nhận như giao đất có thu tiền sử dụng đất”.
Vụ việc cụ thể: Thửa đất 350m2 có nhà xây trước khi chuyển nhượng
Theo phản ánh của một công dân, thửa đất rộng 350m2 được cấp sổ đỏ năm 2010 với mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm. Nguồn gốc sử dụng đất được ghi nhận là nhận chuyển nhượng từ người khác và được công nhận như trường hợp Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Trên thửa đất hiện có một căn nhà khoảng 50m2 do chủ sử dụng trước xây dựng từ năm 2005, tức trước thời điểm chuyển nhượng. Sổ đỏ của chủ cũ đã được cấp từ năm 1997.
Hiện nay, người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký biến động để được công nhận phần diện tích 50m2 đang sử dụng làm đất ở theo quy định đối với trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích nhưng đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014. Người dân đặt câu hỏi: Sau khi được công nhận mục đích sử dụng đất đối với diện tích 50m2 này thì nguồn gốc sử dụng đất trên sổ đỏ sẽ được xác định như thế nào? Đồng thời, việc căn nhà được chủ cũ xây dựng trái mục đích trước khi chuyển nhượng có ảnh hưởng đến quyền lợi của người nhận chuyển nhượng hợp pháp hay không?
Xử lý vi phạm hành chính: Người chuyển quyền chịu trách nhiệm
Trả lời nội dung này, Bộ NN-MT dẫn quy định tại điểm a khoản 5 Điều 5 Nghị định 123/2024. Theo đó, nếu hành vi vi phạm hành chính xảy ra trước khi chuyển quyền sử dụng đất thì bên chuyển quyền sử dụng đất là người bị xử phạt vi phạm hành chính và phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả đối với hành vi vi phạm do mình gây ra theo quy định.
Trong trường hợp bên chuyển quyền là tổ chức đã giải thể, phá sản; cá nhân đã chết không có người thừa kế hoặc đã chuyển đi nơi khác mà UBND cấp xã xác nhận không xác định được địa chỉ tại thời điểm phát hiện vi phạm, đồng thời không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, thì bên nhận chuyển nhượng sẽ không bị xử phạt vi phạm hành chính. Tuy nhiên, người nhận chuyển nhượng vẫn phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả do bên chuyển quyền gây ra. Bên nhận chuyển quyền bị xử phạt vi phạm hành chính và thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả đối với các hành vi vi phạm do mình gây ra (nếu có).
Theo Bộ NN-MT, với trường hợp công dân nêu trên, hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất diễn ra trước thời điểm chuyển nhượng. Vì vậy, việc xử phạt vi phạm hành chính được xác định đối với bên chuyển quyền sử dụng đất.
Điều kiện để được công nhận đất ở: Căn cứ Điều 139 Luật Đất đai
Bộ NN-MT cho biết, nếu thửa đất đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai thì phần diện tích được công nhận là đất ở sẽ thuộc trường hợp công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai quy định, trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không đúng mục đích nhưng đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nếu sử dụng đất ổn định và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Nếu không đáp ứng điều kiện trên, người sử dụng đất được tạm thời tiếp tục sử dụng theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, đồng thời phải giữ nguyên hiện trạng và thực hiện đăng ký đất đai theo quy định. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang, không có tranh chấp thì được Nhà nước cấp giấy chứng nhận theo hạn mức giao đất nông nghiệp do UBND cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do UBND cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này kể từ ngày 1/7/2014 trở về sau thì Nhà nước không cấp sổ đỏ và xử lý theo quy định của pháp luật.
Kết luận cho người dân
Như vậy, đối với trường hợp cụ thể này, nếu đáp ứng các điều kiện theo khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai, công dân sẽ được công nhận quyền sử dụng đất ở cho phần diện tích 50m2, và nguồn gốc sẽ ghi là “công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất”. Việc căn nhà do chủ cũ xây dựng trái phép không ảnh hưởng đến quyền lợi của người nhận chuyển nhượng nếu họ không vi phạm, vì trách nhiệm xử phạt thuộc về bên chuyển quyền.
