Hà Nội đang tăng tốc giải phóng mặt bằng, mở rộng hạ tầng và chỉnh trang đô thị tại nhiều khu vực. Trong bối cảnh đó, nhiều người dân sống ở chung cư mini lo lắng: nếu công trình nằm trong diện quy hoạch, bị Nhà nước thu hồi đất thì người mua có được bồi thường hay không?
Góc nhìn pháp lý về chung cư mini
Luật sư Trịnh Văn Dũng (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho rằng đây là vấn đề phức tạp bởi phần lớn chung cư mini hiện nay tồn tại dưới dạng nhà ở riêng lẻ do cá nhân xây dựng. Nhiều công trình chỉ xin được giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, không được phép xây dựng nhà ở thương mại để bán. Tuy nhiên, do nhu cầu thị trường, chủ sở hữu tự chia nhỏ thành nhiều tầng, nhiều căn hộ để bán dưới dạng chung cư mini, dẫn đến không đủ điều kiện cấp sổ hồng riêng, xây sai phép hoặc vi phạm quy hoạch.
"Khi phát sinh quyết định thu hồi đất, quyền lợi của người mua phụ thuộc rất lớn vào tình trạng pháp lý của công trình và giấy tờ sở hữu thực tế", luật sư nói.
Điều kiện được bồi thường khi thu hồi đất
Theo Điều 95 và Điều 98 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất chỉ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng nếu đáp ứng đủ điều kiện. Điều kiện quan trọng là người sử dụng đất phải đang sử dụng đất hợp pháp, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận.
Vậy khi nào chung cư mini đủ điều kiện để được cấp Sổ hồng? Theo khoản 3, Điều 2, Luật Nhà ở 2023, nhà chung cư là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống hạ tầng sử dụng chung. Nhà chung cư bao gồm loại để ở và loại sử dụng hỗn hợp.
Cá nhân chỉ được xây dựng nhà ở trên phần đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp xây dựng nhiều tầng, chia nhiều căn hộ đều được cấp sổ công nhận là nhà chung cư hợp pháp. Theo khoản 1 Điều 57 Luật Nhà ở 2023, cá nhân có quyền sử dụng đất ở khi xây dựng nhà ở từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có căn hộ để bán, cho thuê mua hoặc kết hợp, hoặc nhà ở từ 2 tầng trở lên có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.
"Quy định này là cơ sở pháp lý để xác định công trình chung cư mini có được công nhận hợp pháp hay không", luật sư nhấn mạnh. Khoản 2, Điều 57, Luật Nhà ở 2023 quy định căn hộ thuộc các trường hợp trên được cấp Giấy chứng nhận và được phép mua bán, cho thuê mua, cho thuê.
Khi nào chung cư mini được cấp sổ hồng?
Khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, căn hộ trong chung cư mini vẫn có thể được cấp sổ hồng nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý như quyền sử dụng đất hợp pháp, điều kiện làm chủ đầu tư, giấy phép xây dựng, quy hoạch xây dựng, phòng cháy chữa cháy, nghiệm thu công trình. Nếu đáp ứng đủ và được cấp sổ hồng hợp pháp, khi Nhà nước thu hồi đất, chủ sở hữu căn hộ có thể được xem xét bồi thường, hỗ trợ.
Ngược lại, đối với các công trình xây dựng sai phép, tự ý chia nhỏ căn hộ, không đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư, xây vượt tầng hoặc vượt mật độ xây dựng thì rất khó được cấp Giấy chứng nhận cho từng căn hộ. Đây là nguyên nhân khiến nhiều người mua chung cư mini đối mặt với rủi ro lớn khi bị thu hồi đất hoặc cưỡng chế.
Trường hợp dễ mất quyền đền bù
Luật sư cho biết, nhiều người mua căn hộ chỉ giao dịch bằng vi bằng, giấy viết tay hoặc hợp đồng góp vốn mà không thực hiện thủ tục đăng ký sang tên. Trong các trường hợp này, người mua chưa được pháp luật công nhận là chủ sở hữu hợp pháp. Khi Nhà nước thu hồi đất, cơ quan bồi thường thường chỉ làm việc với người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người mua có nguy cơ phải tự khởi kiện hoặc tranh chấp dân sự với chủ đầu tư.
Ngoài ra, nếu công trình xây dựng sai phép, xây vượt số tầng, tự ý chuyển đổi công năng, xây dựng trên đất không đủ điều kiện hoặc vi phạm quy hoạch, thì phần công trình vi phạm có thể không được bồi thường. Người mua căn hộ tại các tầng xây dựng sai phép thường đối mặt rủi ro lớn nhất vì phần diện tích này có thể bị xem là tài sản hình thành trái pháp luật.
Ai là người nhận tiền bồi thường?
Theo luật sư Dũng, tiền bồi thường thường được chi trả cho chủ thể đứng tên hợp pháp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này dễ dẫn tới tranh chấp giữa bên mua và bên bán, đặc biệt khi người mua đã bỏ tiền mua căn hộ, sinh sống ổn định nhiều năm nhưng không phải là người đứng tên trên sổ hồng. Nhiều hợp đồng mua bán chung cư mini không quy định rõ cơ chế xử lý khi Nhà nước thu hồi đất, khiến người mua dễ rơi vào thế bất lợi.
Luật sư khuyến cáo bên mua cần kiểm tra kỹ pháp lý trước khi mua, tập trung vào các yếu tố như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công, điều kiện tách sổ, quy hoạch khu vực, tình trạng thế chấp ngân hàng. Bên mua không nên chỉ dựa vào lời quảng cáo "có thể ra sổ sau" mà cần chủ động rà soát hồ sơ pháp lý và bổ sung rõ các điều khoản trong hợp đồng liên quan đến quyền lợi khi bị thu hồi đất, như ai là người nhận tiền bồi thường, cơ chế phân chia đền bù, trách nhiệm hoàn trả tiền nếu công trình vi phạm pháp luật, nghĩa vụ của chủ đầu tư khi công trình bị cưỡng chế, tháo dỡ.
