Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đang gây lo ngại khi đề xuất bỏ quy định bắt buộc công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo các chuyên gia pháp lý, nếu không có công chứng, người mua nhà sẽ phải đối mặt với nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng.
Nội dung đề xuất gây tranh cãi
Điều 27 của dự thảo Luật Đất đai ban hành ngày 20/7 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất, nhưng không còn yêu cầu hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực như luật hiện hành. Thay vào đó, người sử dụng đất chỉ cần có giấy chứng nhận, đất không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Luật sư cảnh báo rủi ro cho người mua
Luật sư Nguyễn Thúy Quỳnh, Công ty Luật Phúc Khánh Hưng, cho biết việc bỏ công chứng xuất phát từ mục tiêu cải cách thủ tục hành chính, nhưng từ góc độ bảo vệ người mua, đây là thay đổi cần cân nhắc kỹ. "Nếu bỏ công chứng nhà đất, phần lớn rủi ro pháp lý sẽ chuyển từ cơ quan kiểm soát sang người dân", bà nhấn mạnh.
Công chứng không chỉ là điều kiện hình thức mà còn là bước phòng ngừa rủi ro. Công chứng viên kiểm tra giấy tờ, nhân thân, năng lực hành vi dân sự, quyền đại diện và sự tự nguyện, giúp hạn chế tranh chấp. "Nếu bỏ thủ tục này mà không có hướng dẫn cụ thể, để bên mua bên bán tự giao dịch, sẽ dẫn đến nhiều hệ lụy, phát sinh nhiều tranh chấp", luật sư Quỳnh nói.
Ba bất cập chính nếu bỏ công chứng
Luật sư Quỳnh chỉ ra ba bất cập lớn. Thứ nhất, gia tăng tranh chấp và tội phạm lừa đảo. Công chứng là bước kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch; nhiều trường hợp giấy tờ giả, đất tranh chấp đã được phát hiện kịp thời. Nếu bỏ, người dân dễ ký hợp đồng giả tạo hoặc vay nặng lãi núp bóng mua bán.
Thứ hai, rủi ro đối với người mua. Người dân thường bất lợi về thông tin, không đủ năng lực thẩm định lịch sử bất động sản, phát hiện tài sản bị kê biên hay quy hoạch treo. Khi hợp đồng bị tòa tuyên vô hiệu, việc hoàn trả rất khó khăn vì bên bán thường tẩu tán tài sản.
Thứ ba, gây quá tải cho hệ thống tư pháp. Công chứng là mắt xích bảo đảm tính chính xác cho đăng ký biến động đất đai. Nếu bỏ, số vụ tranh chấp quyền sử dụng đất sẽ tăng đột biến, kéo dài nhiều năm do tính phức tạp của nghĩa vụ chứng minh, gây đọng vốn và lãng phí nguồn lực xã hội.
Giải pháp thay thế cần thiết
Luật sư Nguyễn Thúy Quỳnh cho rằng nếu không bắt buộc công chứng, các bên phải đảm bảo điều kiện theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015: chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, tự nguyện; thửa đất có giấy chứng nhận, không tranh chấp, không kê biên, còn thời hạn; mục đích giao dịch không vi phạm điều cấm. Tuy nhiên, người mua khó tự xác minh đầy đủ thông tin. "Cần có cơ sở dữ liệu quốc gia đầy đủ, xác thực và trách nhiệm rõ ràng. Trong điều kiện hiện nay, việc thực hiện cần lộ trình và đánh giá tác động để tránh rủi ro cho người dân", bà nhấn mạnh.
Luật sư Nguyễn Đức Biên, Giám đốc Công ty Luật TNHH Đại La, cũng cho rằng cần đơn giản hóa thủ tục nhưng phải bảo đảm dữ liệu liên quan được xây dựng đầy đủ, kết nối dữ liệu đất đai với dân cư, hộ tịch, tình trạng hôn nhân. Cơ quan đăng ký đất đai phải có khả năng xác thực chủ thể và kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất. "Nếu công chứng không còn bắt buộc, cơ chế thay thế phải đủ khả năng kiểm tra, xác thực và phòng ngừa tranh chấp. Chỉ khi đó, việc đơn giản hóa mới thực sự mang lại thuận lợi mà không tạo thêm rủi ro pháp lý", ông chia sẻ.
