Tin tưởng lời chủ nhà, bà A. (TPHCM) đã đặt cọc 4 tỷ đồng bằng hợp đồng viết tay để mua một căn nhà trị giá 25 tỷ đồng. Đến ngày giao dịch, người phụ nữ bàng hoàng phát hiện tài sản đã được bán cho người khác.
Chi tiết vụ việc
Bà A. (TPHCM) mua một căn nhà trị giá 25 tỷ đồng, tài sản đang thế chấp tại ngân hàng để vay 8 tỷ đồng. Hai bên thống nhất người mua đặt cọc trước 4 tỷ đồng. Sau đó, bên mua thanh toán tiếp 8 tỷ đồng để giải chấp tài sản khỏi ngân hàng và chuyển 13 tỷ đồng còn lại để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng.
Khi làm hợp đồng đặt cọc, chủ nhà nói rằng tài sản đang thế chấp nên không thể thực hiện việc đặt cọc công chứng. Tin tưởng lời giải thích này, người phụ nữ đồng ý ký hợp đồng đặt cọc bằng giấy viết tay. Hai bên hẹn sau 30 ngày sẽ tiến hành giao dịch mua bán.
Phát hiện bị lừa
Gần đến ngày giao dịch, người mua nhiều lần gọi điện nhưng không thể kết nối được với chủ nhà. Lo lắng có chuyện bất thường, người phụ nữ chủ động kiểm tra tình trạng pháp lý của căn nhà và phát hiện tài sản đã được bán cho người khác với giá 26 tỷ đồng, đồng thời đang trong quá trình hoàn tất thủ tục sang tên.
Ngay lập tức, người phụ nữ làm đơn khởi kiện, yêu cầu tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán giữa chủ nhà và bên mua mới, đồng thời buộc tiếp tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng ban đầu.
Tư vấn pháp lý
Tuy nhiên, theo luật sư Trần Viết Hà (Đoàn luật sư tỉnh Đắk Lắk) - người tư vấn cho bà A. - cho biết yêu cầu này gần như tòa án sẽ không chấp nhận. Thực tế, bản án sơ thẩm cũng đã bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện.
Luật sư phân tích, trong các giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất, bên nhận đặt cọc có quyền từ chối tiếp tục giao dịch và chấp nhận hậu quả pháp lý là mất cọc hoặc chịu phạt cọc theo thỏa thuận.
Không đồng tình với cách làm của chủ nhà, người phụ nữ tiếp tục gửi đơn đến cơ quan công an. Tuy nhiên, phía chủ nhà vẫn đến làm việc theo yêu cầu và cam kết sẽ hoàn trả tiền đặt cọc cùng khoản phạt cọc. Vì vậy, hướng xử lý hình sự không mang lại kết quả như mong muốn.
Khó khăn trong thi hành án
Đáng chú ý, căn nhà được bán chính là tài sản duy nhất của chủ nhà. Sau khi giao dịch hoàn tất, phần lớn số tiền thu được đã được sử dụng để thanh toán các khoản nợ. Theo luật sư, đây mới là điểm mấu chốt khiến bà A. rơi vào thế khó.
Lẽ ra, trong quá trình giải quyết tranh chấp dân sự, bên mua cần bổ sung yêu cầu buộc bên bán hoàn trả 4 tỷ đồng tiền đặt cọc và thanh toán khoản phạt cọc theo thỏa thuận. Tuy nhiên, theo luật sư, ngay cả khi bản án nghiêng về phía bà A., việc thi hành án cũng không đơn giản bởi người phải thi hành án gần như không còn tài sản để bảo đảm nghĩa vụ.
"Khi người vi phạm không còn tài sản, khoản tiền được ghi nhận trong bản án chỉ tồn tại trên giấy. Việc thu hồi được tiền hay không, và trong thời gian bao lâu, là câu chuyện hoàn toàn khác", luật sư nhận định.
Lời khuyên từ luật sư
Qua vụ việc trên, luật sư Hà khuyến cáo người dân cần đặc biệt thận trọng khi thực hiện các giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất có giá trị lớn.
Theo luật sư, kể cả khi tài sản đang thế chấp tại ngân hàng, các bên vẫn có thể lập hợp đồng đặt cọc có công chứng. Việc tài sản đang được dùng để bảo đảm nghĩa vụ vay vốn không đồng nghĩa với việc không thể xác lập thỏa thuận đặt cọc.
"Bản chất của đặt cọc là thể hiện thiện chí giao dịch và ngân hàng hoàn toàn chấp nhận để các bên thực hiện hợp đồng đặt cọc công chứng. Khi hợp đồng đã được công chứng và ghi nhận trên hệ thống, tài sản sẽ khó có thể tiếp tục được giao dịch cho người khác, từ đó hạn chế đáng kể rủi ro cho bên mua", luật sư cho biết.
