Trong hơn chục năm qua, các bộ, ngành và địa phương đã nỗ lực phát triển nhà ở xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp. Tuy nhiên, giấc mơ an cư của hàng trăm nghìn người lao động vẫn còn dang dở. Nhiều cặp vợ chồng đã trầy trật tích cóp nhiều năm nhưng thu nhập không thể theo kịp giá nhà, buộc phải gác lại ước mơ sở hữu nhà để chuyển sang thuê nhà ở những nơi phù hợp. Không ít người thốt lên rằng khoảng cách giữa nhu cầu và khả năng chi trả chưa bao giờ xa đến vậy.
Thực trạng và hệ lụy của tư duy sở hữu
Từ thực tế, nhiều trường hợp đã tìm mọi cách để sở hữu nhà ở xã hội dù không có nhu cầu ở, chỉ kỳ vọng vào chênh lệch giá trị. Điều này đẩy giá nhà lên cao, biến chính sách an sinh thành cuộc đua tích trữ bất động sản, gây nhiễu loạn thị trường. Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh và thị trường lao động linh hoạt, tốc độ tăng giá nhà nhanh hơn nhiều so với tốc độ tăng thu nhập, phát triển nhà ở cho thuê cần được đặt vào trọng tâm, trở thành mảnh ghép đủ của thị trường bất động sản.
Nguồn cung nhà ở cho thuê còn hạn chế
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, nhà ở xã hội cho thuê mới chỉ đạt khoảng 44.000 căn, quá ít so với nhu cầu thực tế. Nguồn cung nhà ở cho thuê chủ yếu là nhà trọ hoặc căn hộ cho thuê riêng lẻ, thiếu chuyên nghiệp, an toàn và chưa đáp ứng tốt nhu cầu an cư dài hạn. Trong bối cảnh phát triển đô thị hiện nay, một thị trường hiện đại cần đa dạng hình thức tiếp cận, trong đó nhà ở cho thuê phải đóng vai trò thiết yếu.
Quan điểm của chuyên gia
TS Đặng Việt Dũng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, cho rằng phát triển nhà ở cho thuê giúp Nhà nước mở rộng khả năng bao phủ chính sách, phù hợp với quan điểm bảo đảm cho mọi người dân đều có chỗ ở. Với cùng một nguồn lực đất đai và ngân sách hỗ trợ, mô hình cho thuê có thể phục vụ nhiều lượt người hơn so với mô hình bán đứt. Quỹ nhà cho thuê nếu được Nhà nước hoặc tổ chức chuyên nghiệp quản lý sẽ tiếp tục quay vòng phục vụ các nhóm đối tượng cần hỗ trợ qua nhiều giai đoạn, thay vì chuyển thành tài sản riêng của một số ít người.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, nhấn mạnh cần đổi tư duy từ sở hữu sang có chỗ ở phù hợp. Quyền có chỗ ở khác với quyền sở hữu nhà ở. Điều 22 Hiến pháp năm 2013 quy định công dân có quyền có nơi ở hợp pháp, và việc đi thuê hay sở hữu đều vinh dự như nhau. Ở các nước phát triển, tỷ lệ thuê nhà tại đô thị chiếm khoảng 60%, đặc biệt tại Singapore lên tới 80%, trong khi Việt Nam vẫn còn tâm lý nặng nề coi nhà ở là tích sản.
Nhà cho thuê phải là trụ cột
Để nhà ở cho thuê trở thành trụ cột trong phát triển an sinh xã hội mang tầm chiến lược quốc gia, không thể chỉ dừng ở việc xây thêm căn hộ mà phải hình thành một hệ sinh thái cho thuê chuyên nghiệp. Một người lao động có thể chưa sở hữu căn hộ, nhưng nếu được thuê nơi ở tử tế, ổn định với giá hợp lý, vẫn là an cư thực chất.
Giải pháp và kiến nghị
Theo nhiều chuyên gia, đầu tư xây nhà cho thuê đòi hỏi nguồn vốn lớn, thời gian hoàn vốn dài, khác với nhà ở để bán. Do đó, Nhà nước cần có chính sách đồng bộ như ưu đãi tín dụng dài hạn, ưu đãi thuế, hỗ trợ quỹ đất, cơ chế huy động vốn, thủ tục đầu tư thuận lợi. Nhà nước phải đóng vai trò chủ đạo, đẩy mạnh hình thành Quỹ phát triển nhà ở xã hội cho thuê, xây dựng tiêu chí dự án nhà ở xã hội độc lập, đa mục tiêu tại các địa phương có nhu cầu lớn.
KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, cho rằng phát triển nhà ở cho thuê không đồng nghĩa với cắt giảm chất lượng công trình. Nhà ở cho thuê cần kết nối hạ tầng giao thông, gần nhà máy, xí nghiệp và trường học.
Điểm nghẽn về giá cả và quy chuẩn
Hiện nay, quy chuẩn bắt buộc nhà ở xã hội có diện tích tối thiểu 25m2. Tuy nhiên, đối với công nhân hoặc người lao động đơn thân, chi phí thuê căn hộ 25m2 vẫn quá cao so với thu nhập. Ông Lê Hoàng Châu phân tích: Khi căn hộ 25m2 không phù hợp túi tiền sẽ dẫn đến ế ẩm và chủ đầu tư bị đọng vốn, trong khi hàng triệu người vẫn thuê nhà trọ tư nhân chật hẹp. Cần cho phép doanh nghiệp làm dự án nhà ở cho thuê dưới dạng phòng trọ với diện tích linh hoạt hơn, từ 12-19m2. Một căn phòng 19m2 có gác lửng hoàn toàn đủ cho cặp vợ chồng trẻ và hai con nhỏ. Đồng thời, cần công nhận nhà trọ do cá nhân xây dựng là một loại hình nhà ở xã hội.
Ngoài ra, cần tháo gỡ điểm nghẽn lợi nhuận: định mức 10% cho nhà ở xã hội chưa đủ hấp dẫn. Doanh nghiệp cần mức lợi nhuận hợp lý để tái đầu tư.
Bối cảnh tại Hà Nội
Thành phố Hà Nội hiện có khoảng 8,6 triệu dân. Theo Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm, quy mô dân số đến năm 2035 dự báo khoảng 14-15 triệu người, đến năm 2045 khoảng 15-16 triệu người. Điều này có nghĩa trong 10 năm tới, Hà Nội sẽ tăng thêm khoảng sáu triệu người, đặt ra nhu cầu cấp bách về nhà ở cho thuê.
