Theo quy định tại khoản 6 Điều 135 của Luật Đất đai năm 2024, trong trường hợp có sự chênh lệch về diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế và diện tích đã được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp, nhưng ranh giới thửa đất vẫn giữ nguyên so với thời điểm được cấp sổ đỏ và không phát sinh tranh chấp với các hộ liền kề, thì diện tích đất sẽ được xác định dựa trên số liệu đo đạc thực tế.
Xử lý khi diện tích thực tế tăng so với sổ đỏ
Ngược lại, nếu trong quá trình đo đạc lại phát hiện có sự thay đổi về ranh giới thửa đất so với thời điểm cấp sổ đỏ và diện tích thực tế tăng lên, thì phần diện tích chênh lệch sẽ được xem xét để cấp giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 2 Điều 24 của Nghị định 101/2024.
Cụ thể, nếu phần diện tích tăng thêm phát sinh do việc nhận chuyển nhượng một phần thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận, nhưng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành (1/8/2024) chưa thực hiện thủ tục sang tên theo quy định, thì người sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho toàn bộ diện tích đang sử dụng. Khi đó, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành chỉnh lý giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất.
Các trường hợp khác khi diện tích tăng
Ngoài ra, nếu phần diện tích tăng thêm có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai, thì loại đất và diện tích để cấp sổ đỏ sẽ bao gồm toàn bộ thửa đất gốc và phần diện tích tăng thêm, được xác định theo quy định tại Điều 141 của luật.
Đối với phần diện tích tăng thêm không thuộc các trường hợp nêu trên nhưng vẫn đáp ứng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định tại các điều 138, 139 và 140 của Luật Đất đai, cơ quan chức năng sẽ xem xét cấp sổ đỏ cho toàn bộ diện tích đang sử dụng. Loại đất và diện tích để cấp sổ đỏ được xác định đối với thửa đất gốc theo sổ đã cấp, còn phần diện tích tăng thêm được xác định theo quy định.
Trình tự và thủ tục đăng ký, cấp sổ đỏ cho toàn bộ diện tích đất đang sử dụng được thực hiện theo quy định tại Điều 37 của Nghị định 101/2024.
Nghĩa vụ tài chính khi cấp đổi sổ đỏ do tăng diện tích
Về nghĩa vụ tài chính khi cấp đổi giấy chứng nhận do diện tích tăng, Bộ Nông nghiệp và Môi trường khuyến nghị người dân liên hệ với cơ quan tài chính hoặc cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để được hướng dẫn cụ thể. Do đó, người dân cần chủ động liên hệ với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để được hướng dẫn thực hiện theo đúng quy định.
Xử lý khi diện tích thực tế nhỏ hơn sổ đỏ
Trao đổi với báo Lao Động, luật sư Nguyễn Trọng Hoàng - Công ty Luật TNHH LawKey - cho biết, khi diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy chứng nhận đã cấp, cách xử lý sẽ phụ thuộc vào nguyên nhân làm giảm diện tích đất. Người sử dụng đất vẫn có thể được cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận trong một số trường hợp theo quy định.
Thông thường có các trường hợp sau:
- Diện tích giảm do sai số đo đạc trước đây: Nếu diện tích giảm do sai số đo đạc trước đây, khi đo đạc lại chính xác hơn và ranh giới thực tế không thay đổi, người dân cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai. Sau đó, cơ quan đăng ký đất đai sẽ cập nhật lại diện tích thực tế và có thể cấp, đổi giấy chứng nhận mới theo quy định tại khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024.
- Diện tích giảm do bị thu hồi một phần đất, sạt lở tự nhiên, mở đường hoặc thay đổi ranh giới sử dụng đất: Cơ quan nhà nước sẽ căn cứ vào hiện trạng và hồ sơ quản lý đất đai để chỉnh lý hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận phù hợp với diện tích còn lại.
- Diện tích giảm do có tranh chấp với hộ liền kề: Trước tiên phải giải quyết tranh chấp. Sau khi có quyết định hoặc bản án có hiệu lực pháp luật mới thực hiện việc điều chỉnh lại diện tích trên sổ đỏ.
Như vậy, người dân hoàn toàn có thể xin cấp lại hoặc cấp đổi sổ đỏ tùy từng trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật.
